Wohnungssanierung
Das müssen Sie über eine Wohnungssanierung wissen
10.11.2021 | Anika Wegner | Lesedauer: 9 Minuten
Sanierungen sind notwendig, wenn Sie beispielsweise Ihre Elektrik auf den neuesten Stand bringen müssen oder es einen Schimmelbefall gab. Eine Küchen- oder Badsanierung kann notwendig werden, wenn die alten Räume nicht mehr den aktuellen Anforderungen entsprechen. Mit einer Wohnungssanierung erhalten Sie die Bausubstanz, steigern den Wert Ihres Eigentums und verbessern Ihre Lebensqualität. In diesem Ratgeber zeigen wir Ihnen, was Sie über eine Wohnungssanierung wissen müssen.
Das Wichtigste in Kürze
- Eine Wohnungssanierung kostet ca. 420 Euro brutto pro Quadratmeter.
- Die Dauer einer Wohnungssanierung beträgt mind. zwei bis drei Wochen.
- Bei einer Sanierung werden Mängel oder Bauschäden repariert oder vorgebeugt.
- Es besteht Sanierungsbedarf bei z. B. bröckeligen Wänden oder einem Wasserschaden.
- Notwendige Wohnungssanierungen müssen Mieter grundsätzlich dulden.
Wann handelt es sich um eine Sanierung?
Eine Sanierung, Renovierung und Modernisierung werden oft miteinander verwechselt, dabei bedeuten sie alle etwas Unterschiedliches. Mit einer Renovierung werden altersgemäße Abnutzungserscheinungen und Gebrauchsspuren beseitigt, wie z. B. durch das Streichen oder Tapezieren der Wände oder der Erneuerung des Bodenbelags.
Dagegen wird mit einer Sanierung ein Mangel oder Bauschaden behoben, wie z. B. die Beseitigung von Asbest oder undichten Fenstern. Auch Arbeiten, die Schäden vorbeugen sollen, zählen zu einer Sanierung. Dazu gehören u. a. die Reparatur einer defekten Heizungsanlage oder die Installation von Thermostatventilen an Heizkörpern. Renovierungen und Sanierungen dienen beide der Instandhaltung und werden vorgenommen, um den Nutzwert der Wohnung aufrechtzuerhalten.
Eine Modernisierung dient dagegen in erste Linie der Erhöhung der allgemeinen Wohnqualität. Dazu gehören Arbeiten, die der Einsparung von Energie und Wasser dienen, wie z. B. die Erhöhung der Wärmedämmung durch eine neue Außenwand oder Dach. Zu einer Modernisierung zählen aber auch Maßnahmen, die den Gebrauchswert der Immobilie erhöhen, wie das u. a. bei einem barrierefreien Umbau der Fall ist.
Welche Anzeichen für Sanierungsbedarf gibt es?
Es gibt unterschiedliche Gründe, eine Wohnung zu sanieren oder zu renovieren. Die gängigsten sind folgende:
- Renovierungen bei einem Mieterwechsel
- Sanierung, weil die Wände bröckeln
- Sanierung nach einem Brand, Wasserschaden oder Schimmelbefall
Es muss ja nicht immer die komplette Wohnung kernsaniert werden. Natürlich können auch Wohnungsteile oder einzelne Räume auf einen neuen Stand gebracht werden. Das können das Wohnzimmer, die Küche, das Bad oder auch weitere Zimmer einer Wohnung sein.
Ablauf einer Wohnungssanierung
Je nachdem, ob Sie Ihre ganze Wohnung oder nur ein einzelnes Zimmer sanieren oder renovieren möchten, sollten Sie sich an die folgende Checkliste halten:
- Erstellung eines Plans, wie die Wohnung oder das Zimmer nach der Sanierung/Renovierung aussehen soll
- Wohnung oder Zimmer entrümpeln und vorbereiten
- Rückbau und Entkernung der betroffenen Zimmer:
- Abbau und Abriss von Küche und Bad
- Fliesen/Tapeten/Putz entfernen
- Decken entfernen
- Böden entfernen
- eventuell leichte Trennwände entfernen
- Entsorgung von Bauschutt, alten Möbeln etc.
- Erneuerung der Elektronik, wie z. B. Steckdosen, Sicherungskasten etc.
- Erneuerung der Heizungsanlage und Heizkörper
- Aufbau der Unterputzleitungen und Armaturen
- Erneuerung Fliesenspiegel und Malerarbeiten
- Erneuerung des Bodenbelags
- Montage der Aufputzarmaturen, Küche etc.
- Endreinigung der Wohnung
Für eine effektive Sanierung macht es auch Sinn, sich einen Zeitplan zu erstellen. Container für Bauschutt wie Steine, Beton oder Altholz sollten zur Verfügung stehen. Ein Vorsortieren des Mülls ist aus ökologischer Sicht sinnvoll und schlägt sich auch in einem günstigeren Preis nieder.
Achtung:
Bei der Entfernung von Wänden und Decken muss auf Strom- und Wasserleitungen geachtet werden. Klären Sie auch unbedingt vorher ab, ob es sich um tragende Wände handelt.
Das sollten Sie vor dem Sanierungsbeginn beachten
Als geübter Handwerker können Sie Ihre Wohnung wenigstens teilweise selbst sanieren. Eine Wohnungssanierung wird am besten durchgeführt, wenn die Wohnung leer steht. Sollte die Wohnung während der Sanierung jedoch bewohnt bleiben, sollten Sie sich ein Zimmer nach dem anderen vornehmen. Hierfür ist es wichtig, dass zunächst die alten Tapeten oder die Anstriche an Decken und Wänden entfernen werden. Danach können Sie das darunterliegende Mauerwerk genauer unter die Lupe nehmen.
Kleine Unebenheiten an Decke oder Wänden sind mit Spachtelmasse schnell ausgeglichen. Größere Schäden am Putz oder Risse in den Wänden können mit speziellen Sanierputz ausgebessert werden. Diesen sollten Sie auch verwenden, wenn sich nasse Stellen in den Wänden befinden. Allerdings ist es in diesem Fall wichtig, zuerst den Grund für die Feuchtigkeit festzustellen. Ist bereits Schimmel vorhanden, sollte die Stelle gegen Schimmel behandelt oder der Putz komplett erneuert werden.
Vergessen Sie auf keinen Fall die Fußböden. Knarrende Dielen oder nachgebende Dielenbretter können mit über Kreuz eingeschlagenen Nägeln oder mit speziellen Sanierschrauben befestigt werden. Wenn der Zustand des Bodens sehr schlecht ist, eignen sich dünne Spanplatten auf den Dielen, um eine komplette Sanierung des Bodens zu vermeiden.
Wenn das Zimmer komplett saniert und renoviert ist, kommt es mit ebenfalls sanierten Türen noch besser zur Geltung. Dafür müssen sie abgeschliffen und mit einem neuen Anstrich versehen werden. Glatte Türen können Sie beschichten und mit einer speziellen Folie überziehen.
Dauer einer Wohnungssanierung
Wie lange eine Wohnungssanierung dauert, hängt von der Art der Maßnahmen und dem Umfang ab. Eine Sanierung, die z. B. das Streichen der Wände und Decken, die Erneuerung der Bodenbeläge und den Austausch der Heizkörper beinhaltet, ist in der Regel innerhalb von zwei bis drei Wochen fertig.
Anders sieht es bei Sanierungen aus, bei denen neue Bausubstanz aufgearbeitet werden muss. Hier müssen Sie mit einer zusätzlichen Trocknungszeit von mind. zwei Wochen rechnen. Erst nach der vollständigen Trocknung können die weiteren Sanierungsarbeiten aufgeführt werden. So kann die Dauer einer solchen Wohnungssanierung, die z. B. einen Wasserschaden behebt, an die vier bis sechs Wochen betragen.
Kosten einer Wohnungssanierung
Wie hoch die Kosten für Ihre Wohnungssanierung ausfallen, hängt von Ihren persönlichen Wünschen ab. Je mehr Arbeiten Sie in Eigenleistung erbringen können, desto niedriger können Sie den Preis drücken.
Die Preise einer Wohnungssanierung sind stark abhängig von der gewünschten Ausstattung. Preislich sind hier nach oben keine Grenzen gesetzt. Vor allem die Preise für hochwertige Badezimmer und Bodenbeläge werden von der Ausführung und der Qualität der verwendeten Materialien bestimmt.
Die Kosten einer Wohnungssanierung mit einer Standardausstattung liegen bei ca. 420 Euro pro Quadratmeter. In unserem Sanierungskosten-Ratgeber erfahren Sie mehr über das Thema, inkl. der durchschnittlichen Sanierungskosten je Gewerk.
Schon gewusst?
Bereits zum zweiten Mal hat Doozer eine Studie über die aktuellen Sanierungskosten in sechs Metropolregionen Deutschlands veröffentlicht. Die Daten basieren auf über 9.000 abgewickelten Sanierungen und zeigen neben den Sanierungskosten auch Entwicklungen im Vergleich zum Vorjahr und Preisdifferenzen innerhalb einer Region. Unsere aktuelle Sanierungskostenstudie 2021 können Sie sich kostenlos herunterladen.
Überlegen Sie sich bei Ihren Planungen, welche Arbeiten Sie eventuell in Eigenleistung erbringen könnten. Durch den Selbstaufbau der neuen Armaturen lassen sich beispielsweise mehrere 100 Euro sparen. So können Sie die Kosten erheblich reduzieren und beschleunigen vielleicht sogar die Umsetzung.
Wenn Sie für eine Fußbodenheizung die Rohre selbst verlegen, können Sie Geld sparen. Denn das Material für die Fußbodenheizung ist verhältnismäßig erschwinglich. Auch bei kleineren Mängeln an Heizkörpern lohnt es sich, selbst Hand anzulegen. Mit spezieller Farbe können Sie die Heizkörper auch als Laie streichen und so Ihren Heizkörpern neuen Glanz verleihen.
Beim Einbau einer komplett neuen Heizungsanlage ist es allerdings sehr wichtig, die Vorgaben der Energieeinsparverordnung (EnEV) zu beachten. Informieren Sie sich dazu vorab bei einem Heizungsexperten. Für alle Gewerke finden Sie bei Doozer schnell und unkompliziert die besten Handwerker in Ihrer Region und einen professionellen Partner für Ihre Wohnungssanierung.
Mietrecht und Mietminderung bei einer Wohnungssanierung
Notwendige Reparaturen und Sanierungen, die dem Erhalt einer vermieteten Wohnung dienen, sind grundsätzlich vom Mieter zu dulden. Anders sieht es bei Modernisierungsmaßnahmen aus: Laut § 536 Abs. 1a BGB müssen Mieter die Maßnahmen, die einer energetischen Modernisierung dienen, nur für eine Dauer von drei Monaten hinnehmen. Sind die Arbeiten nach dieser Zeit noch nicht abgeschlossen, ist eine Mietminderung möglich.
Wenn die Arbeiten aber eine nicht zu rechtfertigende Härte bedeuten, wie z. B ein Fensteraustausch im Winter, müssen Mieter diese nicht dulden. Zudem wird die Zeitspanne von drei Monaten unwirksam, wenn die Wohnung durch die Modernisierungsmaßnahmen unbewohnbar wird. In diesem Fall hat der Mieter einen Anspruch auf Mietminderung um bis 100 Prozent. Betroffene Mieter sollten sich bzgl. des genauen Prozentsatzes von einem Anwalt beraten lassen.
Wenn die Maßnahmen zu baulichen Folgen führen können, müssen Mieter diese ebenfalls nicht dulden. Das ist beispielsweise der Fall, wenn sich der Zuschnitt der Wohnung zu Ungunsten des Mieters ändert. Der Mieter hat einen Monat Zeit, um dem Vermieter seine Einwände gegen die Modernisierungsmaßnahmen mitzuteilen.
Achtung:
Vermieter sollten zudem beachten, dass Mieter diese Maßnahmen nur dulden müssen und keine Mitwirkungspflicht haben. Wenn z. B. für Sanierungsarbeiten die Möbel auf- und abgebaut werden müssen, liegt diese Aufgabe laut dem Landgericht Berlin (LG Berlin 65 S 62/08) beim Vermieter.
Unterstützung von Profis
Doozer hat sich auf die Sanierungen von Leerstandswohnungen spezialisiert und arbeitet bereits seit vielen Jahren erfolgreich mit Großkunden aus der Wohnungswirtschaft zusammen. Allein in 2019 wurden über unsere Plattform 30.000 Wohnungssanierungen beauftragt. Wenn Sie für Ihre Wohnungssanierung einen professionellen Handwerker beauftragen wollen, unterstützen wir Sie gerne dabei.
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Wie viel kostet eine Wohnungssanierung?
Eine komplette Wohnungssanierung mit acht Gewerken kostet etwa 420 Euro brutto pro Quadratmeter. Je nachdem, welche Ausstattung Sie sich wünschen, können die Preise auch höher ausfallen.
Wie lange dauert eine Wohnungssanierung?
Die Dauer einer Wohnungssanierung beträgt in der Regel zwei bis drei Wochen. Muss aber auch Bausubstanz erneuert werden, müssen Sie mit einer zusätzlichen Trocknungszeit rechnen. Die Wohnungssanierung dauert in diesem Fall etwa vier bis sechs Wochen.
Wann handelt es sich um eine Renovierung, Modernisierung oder Sanierung?
Renovierungen und Sanierungen dienen lediglich der Instandhaltung der Wohnung. Mit einer Renovierung werden altersgemäße Gebrauchsspuren beseitigt, während zu Sanierungen auch größere Reparaturen zählen. Eine Modernisierung dient dagegen der Erhöhung der allgemeinen Wohnqualität, wie z. B. die Erhöhung der Wärmedämmung.
Wann ist eine Mietminderung bei einer Wohnungssanierung rechtens?
Bei Arbeiten, die einer energetischen Modernisierung dienen und länger als drei Monate dauern, hat der Mieter einen Anspruch auf Mietminderung. Sollte die Wohnung durch die Arbeiten unbewohnbar werden, entfällt diese Zeitspanne und der Mieter kann die Miete um bis zu 100 Prozent kürzen.
