Altbausanierung

Ablauf, Dauer, Kosten –
Das müssen Sie über eine Altbausanierung wissen

07.04.2022 | Maria Schmid | Lesedauer: 11 Minuten

Sie haben vor, Ihre Bestandsimmobilie zu sanieren und wollen mehr über Aufwand, Maßnahmen und Kosten erfahren? Dann sind Sie hier genau richtig. Wir haben alles Wichtige rund um die Altbausanierung für Sie zusammengestellt. Wenn Sie Ihre Altbauwohnung über Doozer stressfrei sanieren möchten, registrieren Sie sich hier

Das Wichtigste zur Altbausanierung in Kürze

  • Wohnung wieder in einen neuwertigen Zustand versetzen.
  • Eine Altbausanierung kostet ca. 400 bis 600 Euro pro Quadratmeter.
  • Neue Heizsysteme führen zu höheren Kosten.
  • Je nach Umfang kann eine Altbausanierung wenige Wochen oder mehrere Monate dauern.
  • Fördermöglichkeiten und zinsgünstige Kredite verfügbar.

Alle Infos rund um das Sanieren im Bestand im Überblick

Die Sanierung eines Gebäudes ist mit planerischem, konzeptionellem und letztlich praktischem Aufwand verbunden. Gewerke müssen koordiniert, Handwerker beauftragt und Arbeiten kontrolliert werden. Im Folgenden erhalten Sie einen Überblick zu allen zentralen Themen der Altbausanierung.

Was ist eine Altbausanierung?

Eine Altbausanierung umfasst alle Maßnahmen zur Herstellung eines neuwertigen Zustands in Bestandsgebäuden. Wird der Begriff Altbau enger gefasst und nur auf Gebäude bezogen, die vor dem Zweiten Weltkrieg errichtet wurden, bezieht sich die Altbausanierung auch auf die Reparatur, Instandsetzung und Modernisierung dieser Bausubstanz sowie der darin eingebauten Elektrik, sanitären Anlagen und Rohrleitungen.  

Sanierungsarbeiten in Altbauten umfassen üblicherweise auch eine energetische Sanierung, bei der Decken und Wände gedämmt sowie Heizsysteme erneuert werden. Auf diese Weise wird die Energieeffizienz des Gebäudes verbessert.  

Wir beraten Sie gerne: Starten Sie jetzt Ihre Sanierungsplanung mit Doozer!

Vorteile der Altbausanierung in Kürze

Bei der Sanierung älterer Gebäude profitieren Sie auf unterschiedlichen Ebenen:

  • Werterhalt und Wertsteigerung: Bei einer Sanierung werden Altbauten wieder instandgesetzt. Dadurch wird der Wert der Immobilie nicht nur erhalten, sondern meist gesteigert. 
  • Energie sparen und Betriebskosten senken: Durch die Steigerung der Energieeffizienz sinkt der Wärmebedarf des Gebäudes und somit der Primärenergieverbrauch. Das macht sich in geringeren Heizkosten bemerkbar. Der Einsatz erneuerbarer Energien führt zu weiteren Kosteneinsparungen. Denn geringere Emissionen bedeuten auch geringere Abgaben über die CO2-Steuer. 
  • Fördermöglichkeiten: Bei einer energetischen Altbausanierung können Bauherren Fördermittel des Bundes nutzen. Über die Bundesförderung für effiziente Gebäude sind sowohl Zuschüsse für Einzelmaßnahmen als auch zinsgünstige Kredite mit Tilgungszuschüssen möglich. 
  • Erhöhter Wohnkomfort: Mit moderner Elektrik, einer guten Wärmedämmung und neuen Böden werden Wohnungen und Häuser wohnlicher. Der Wohnkomfort erhöht sich. Für Vermieter und WEG ergeben sich so Chancen auf höhere Mieteinnahmen.  
Wie viel kostet meine Sanierung?
Kosten für Sanierungen jetzt berechnen.
  • Kosten direkt kalkulieren
  • Ohne Anmeldung
  • Kostenlos

Welche Maßnahmen sind bei einer Altbausanierung nötig?

Die Sanierung von älteren Gebäuden kann sehr umfangreich werden. Welche Maßnahmen genau erforderlich sind, hängt von verschiedenen Aspekten ab. Zum einen sind die Ziele der Sanierung entscheidend. Bei einer energetischen Sanierung kann es ausreichen, die Fassade zu dämmen, die Fenster zu tauschen und ein neues Heizsystem zu installieren. In diesem Fall wären Böden, Decken oder Elektrik im Gebäude nicht von Sanierungsarbeiten betroffen. 

Im Zuge einer Kernsanierung wird das Gebäude hingegen bis auf die Grundmauern entkernt. Die Altbausanierung ist dann eine Komplettsanierung. Hierbei wird vom Bodenbelag bis zum Dach alles neu gemacht. 

Welche Maßnahmen also letztlich erforderlich sind, hängt von dem Umfang der Sanierung ab. Aber auch, in welchem Zustand sich das Gebäude befindet. Dafür wird im Vorfeld die Bausubstanz analysiert. Ebenso kann ein Energieberater die Qualität der Wärmedämmung begutachten. 

Wichtig: Welche Heizung für die Altbausanierung? 

Im Rahmen der Altbausanierung wird oft auch ein Heizungstausch durchgeführt. Bei dieser Gelegenheit stellen viele Hausbesitzer auf erneuerbare Energien um. Allerdings hängt die Wahl des Heizsystems von den baulichen Gegebenheiten ab. Hat der Altbau einen KfW-Effizienzhausstandard erreicht, kann eine Solarthermie-Anlage oder eine Wärmepumpe in Kombination mit einer Fußbodenheizung für umweltfreundliche Wärme sorgen.  

Denkbar sind auch Pelletkessel mit Solarunterstützung oder moderne Gas-Brennwertheizungen, die mit Solarthermie oder Wärmepumpen als Hybridheizung laufen. In urbanen Gebieten kann der Anschluss an ein Fernwärmenetz sinnvoll sein. Die Wärme sollte dabei nachhaltig über Kraft-Wärme-Kopplung ohne fossile Brennstoffe erzeugt werden.  

Worauf muss man bei einer Altbausanierung achten?

Bei der Sanierung von Altbauten spielt die Begutachtung der Bausubstanz und des gesamten Gebäudezustands eine wichtige Rolle. So kann ein Maßnahmenkatalog mit Prioritäten erstellt werden. 

Die Analyse im Vorfeld ist auch wichtig, um Werkstoffe und Materialien auszuwählen, die sich auch für den jeweiligen Altbau eignen.  

Ein Beispiel: Für die Sanierung von Fachwerkhäusern darf nur eine spezielle Farbe eingesetzt werden, um die Struktur im Fachwerk nicht zu beschädigen. 

Wie bei allen Bauvorhaben gilt auch für die Altbausanierung, dass die Finanzierung des Projekts vor Beginn gesichert sein sollte.

Insbesondere bei Altbauten muss häufig der Denkmalschutz berücksichtigt werden. Alle Baumaßnahmen müssen dann vor dem Baubeginn von der zuständigen Denkmalbehörde genehmigt werden. 

Im Vergleich zu einer Sanierung im Bestand erfordert die Altbausanierung daher eine besonders gründliche Vorarbeit. Denn bei Gebäuden aus der Zeit vor dem Zweiten Weltkrieg gab es für den Innenausbau keine Standards.

Die Bausubstanz kann deshalb von Gebäude zu Gebäude, manchmal auch von Wohneinheit zu Wohneinheit stark variieren. Bei neueren Gebäuden spielt der Denkmalschutz, wenn überhaupt, eine deutlich geringere Rolle. 

Wichtig: In vielen älteren Gebäuden wurden bei Sanierungen in den 1950er bis 1970er-Jahren häufig asbesthaltige Elemente verbaut. In diesem Fall muss die Altbausanierung zusätzlich um eine Asbestsanierung erweitert werden. Das erhöht den Arbeits- und Entsorgungsaufwand und somit auch die Kosten deutlich.

Wieviel kostet eine Altbausanierung?

Pauschale Aussagen zu den Kosten einer kompletten Altbausanierung sind aufgrund der vielfältigen Parameter und der Verschiedenheit der Projekte nicht möglich. Abhängig vom Aufwand und Umfang der Arbeiten kann eine Sanierung 20.000 Euro kosten oder einen siebenstelligen Betrag verschlingen.  

Allerdings lassen sich verschiedene Richtwerte ansetzen, um einen Ansatzpunkt zu möglichen Kosten für die Sanierungsarbeiten zu erhalten.

Leistungen und Arbeiten
Mögliche Kosten
Fassadendämmung mit Wärmeverbundsystem  ca. 130 Euro pro Quadratmeter
Fassadendämmung mit Vorhangfassade ca. 180 Euro pro Quadratmeter 
Fassadendämmung durch Einblasen von Dämmmaterial ab 20 Euro pro Quadratmeter  ab 20 Euro pro Quadratmeter 
Einsetzen von Fenstern mit Mehrfachverglasung ab 500 Euro pro Fenster 
Wärmedämmung des Kellers und Abdichten von innen ab 250 Euro pro Quadratmeter
Keller abdichten von außen ab 400 Euro pro laufenden Meter
Dämmung der Kellerdecke ab 25 Euro pro Quadratmeter
Isolierung von Wasserleitungen ab 5 Euro pro laufenden Meter
Wärmedämmung von Geschossdecken ab 50 Euro pro Quadratmeter
Dachdämmung ab 80 Euro pro Quadratmeter
Dacheindeckung neu ab 100 Euro pro Quadratmeter
neues Heizsystem ab 10.000 Euro

Neben diesen Kosten entstehen weitere für das Verlegen von Rohrsystemen, für die Installateure, das Anlegen der Elektrik, die Erneuerung von Sanitärbereichen, wenn diese Maßnahmen ebenfalls im Rahmen der Altbausanierung erfolgen. 

Hinzu kommen die Kosten für Bausachverständige, die das Gebäude im Vorfeld analysieren. Die Stundensätze liegen hier zwischen 80 und 200 Euro 

Ein wichtiger Faktor bei der Sanierung sind die Arbeitskosten. Hier können Sie mit Stundensätzen zwischen 40 und 60 Euro für die einzelnen Gewerke rechnen. 

Häufig wird eine Preisspanne zwischen 400 und 600 Euro pro Quadratmeter für die Altbausanierung angegeben. Die Sanierung eines Gebäudes mit 150 Quadratmeter Wohnfläche würden dann zwischen 60.000 und 90.000 Euro kosten. Allerdings ist auch das nur ein grober Richtwert, denn schon allein bei der Wahl des neuen Heizsystems können Preisunterschiede von bis zu 10.000 Euro entstehen. 

Beitragsbild Altbausanierung

Welche Förderungen gibt es?

Erfolgt im Rahmen der Altbausanierung eine energetische Sanierung, ist eine staatliche Förderung über die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) möglich. So können Hausbesitzer Einzelmaßnahmen wie die Heizungsmodernisierung über das BAFA bezuschussen lassen. Wird mit der Sanierung ein KfW-Effizienzhausstandard erreicht, ist eine Förderung über zinsgünstige KfW-Kredite mit Tilgungszuschüssen möglich. Abhängig vom erreichten Effizienzhaus-Standards sind bei einer Finanzierungssumme von 150.000 Euro Tilgungszuschüsse in Höhe von bis zu 75.000 Euro möglich.  

Bei denkmalgeschützten Immobilien gibt es häufig von Kommunen oder Städten Zuschüsse für die Altbausanierung. Hier müssten Sie sich vor Ort informieren.  

Wichtig: Der Antrag der Förderung muss vor Beginn der Arbeiten gestellt werden. Ein zertifizierter Energieberater muss außerdem für die Antragstellung mit einbezogen werden.

Wie lassen sich Kosten senken, wenn man eine Altbauwohnung saniert?

Die Kosten einer Altbauwohnung können durch Eigenleistung gesenkt werden. So könne Sie Wohnung in Eigenregie entkernen. Dazu gehört es, den vorhandenen Bodenbelag abzutragen oder Tapeten von den Wänden zu entfernen.  

Allerdings bieten viele Betriebe Komplettpakete für die Altbausanierung an, sodass es sich meist kaum lohnt, Vorarbeiten selbst zu übernehmen. 

Wie lange dauert eine Altbausanierung?

Die Dauer der Altbausanierung ist nicht pauschal zu beziffern. Sie kann zwischen wenigen Wochen und mehreren Monaten dauern. Um nicht unnötig viel Zeit verstreichen zu lassen, ist eine genaue Planung erforderlich. Diese sollten Sie am besten einem Fachbetrieb überlassen. 

Wie läuft eine Altbausanierung ab?

Ein beispielhafter Ablauf sieht folgendermaßen aus: 

Vorbereitung

  1. Analyse, Planung und Priorisierung: Im ersten Schritt erfolgt die Analyse des Gebäudes oder der Wohnung. Aus dieser werden Maßnahmen abgeleitet. Im Anschluss erstellen die Verantwortlichen einen Sanierungsplan. 
  2. Angebote einholen: Angebote von einzelnen Handwerksbetrieben anfragen oder einen Generalunternehmer beauftragen. Anschließend bestätigen Sie das beste Angebot.  
  3. Rückbau: Nun werden alte Böden, Wandverkleidungen, Fliesen, Leitungen etc. entfernt bis das Gebäude bzw. die Wohnung im Rohbauzustand ist. 
  4. Arbeiten im Rohbau: Darauffolgend starten die Rohbauarbeiten. Bei Bedarf werden neue Wände eingezogen, Wandöffnungen gemeißelt oder auch ein neuer Estrich gegossen. Bis der Estrich getrocknet ist, müssen weitere Arbeiten allerdings ruhen. 
  5. Dachdeckerarbeiten: Am Dach kann parallel gearbeitet werden. So stellen Sie sicher, dass das Gebäude vor Witterungseinflüssen geschützt ist.  
  6. Trockenbau: Soll der Grundriss verändert werden, eignen sich Wände aus Gipskarton. Dieser Schritt muss mit dem folgenden koordiniert werden.
  7. Rohrleitungen: Die neuen Wasser- und Abwasserleitungen werden nun gelegt. Außerdem Heizungsrohre installiert und Kanäle für Stromleitungen erstellt. Die Heizung wird installiert. 
  8. Elektroinstallationen: Jetzt geht es an die Elektrik: Buchsen für Lichtschalter werden eingesetzt und Leitungen gezogen. 
  9. Trockenbau-Abschluss: Nachdem alle Rohrleitungen verlegt sind, werden alle Öffnungen wieder geschlossen und verputzt. 
  10. Dämmung der Fassade: Nach den Arbeiten im Inneren folgt die Dämmung der Fassade. Mit der Fassadendämmung können auch die neuen Fenster eingesetzt werden.  
  11. Innenausbau: Es folgt der Innenputz. Auch Fliesen werden jetzt verlegt. 
  12. Fußböden: Solange der Putz innen trocknet, können Fußböden bearbeitet und Treppen installiert werden. Ebenso kann es sinnvoll sein, jetzt in den Innenräumen Türen zu renovieren bzw. einzubauen. 
  13. Abschluss der Wände: Der Malerbetrieb übernimmt indessen die Maler- und Tapezierarbeiten. Der Elektriker setzt Steckdosen und Lichtschalter ein. 
  14. Sanitäranlagen: Zum Schluss folgen die Waschbecken, Armaturen und Toiletten. 
  15. Fassadenanstrich: Dieser Schritt ist üblicherweise der Letzte.  

Die hier vorgestellte Reihenfolge ist nur beispielhaft zu verstehen. Je nach Bauplanung können einzelne Schritte auch parallel erfolgen. 

So sanieren Sie Ihre Altbauwohnung über Doozer

Die Altbausanierung erfordert eine gründliche Planung und Steuerung aller Gewerke. Wichtig ist darüber hinaus, die Angebote der Sanierungspartner genau zu studieren.

Doozer hilft Ihnen dabei, professionelle Dienstleister und Handwerksbetriebe für die Sanierung Ihres Altbauprojekts zu finden. Auf Wunsch erhalten Sie die komplette Bauplanung und Durchführung aus einer Hand. Stellen Sie hier unverbindlich Ihre Anfrage!

Jetzt starten und stressfrei sanieren!

kostenlos & unverbindlich

Bleiben Sie auf dem Laufenden

Sie möchten mehr Wissen rund um das Thema Sanierungen erfahren? Melden Sie sich jetzt für unseren Newsletter an und erhalten Sie:

  • 1 Mal pro Monat einen Newsletter von uns
  • Exklusive Neuigkeiten von Doozer
  • Wissen rund um das Thema Sanierung
Name(erforderlich)
Dieses Feld dient zur Validierung und sollte nicht verändert werden.