Altbausanierung

Ablauf, Dauer, Kosten – Das müssen Sie über eine Altbausanierung wissen

22.11.2022  |  Maria Schmid  |  Lesedauer: 11 Minuten

Altbauten mit abgeschlossener Altbausanierung

Eine Altbausanierung ist aufwendig und oft schwer im Voraus zu planen. Denn die Sanierung eines Gebäudes ist mit planerischem, konzeptionellem und letztlich praktischem Aufwand verbunden. Gewerke müssen koordiniert, Handwerker beauftragt und Arbeiten während der gesamten Dauer der Altbausanierung kontrolliert werden. Doch während der Sanierungsarbeiten gibt es insbesondere bei alten Gebäuden stets Überraschungen zur Bausubstanz und neue Probleme treten auf. Nutzen Sie diesen Ratgeber, wenn Sie Ihre Bestandsimmobilie sanieren wollen und mehr Informationen über den Aufwand, möglichen Maßnahmen und Kosten benötigen.

Was ist eine Altbausanierung?

Eine Altbausanierung umfasst alle Maßnahmen zur Herstellung eines neuwertigen Zustands in Bestandsgebäuden. Wird der Begriff Altbau enger gefasst und nur auf Gebäude bezogen, die vor dem Zweiten Weltkrieg errichtet wurden, bezieht sich die Altbausanierung auch auf die Reparatur, Instandsetzung und Modernisierung dieser Bausubstanz sowie der darin eingebauten Elektrik, sanitären Anlagen und Rohrleitungen.  

Sanierungsarbeiten in Altbauten umfassen üblicherweise auch eine energetische Sanierung, bei der Decken und Wände gedämmt sowie Heizsysteme erneuert werden. Auf diese Weise wird die Energieeffizienz des Gebäudes verbessert.  

Üblicherweise ist eine Altbausanierung von Arbeitsumfang und Dauer mit einer Kernsanierung gleichzusetzen. Denn in der Regel muss ein Altbau komplett saniert und dazu vorab entkernt werden.

Was sind die Vorteile einer Altbausanierung?

Bei der Sanierung älterer Gebäude profitieren Sie auf unterschiedlichen Ebenen:

  • Werterhalt und Wertsteigerung: Bei einer Kernsanierung wird ein Altbau wieder in einen neuwertigen Zustand entsprechend des heutigen Standards versetzt. Dadurch wird der Wert der Immobilie nicht nur erhalten, sondern meist gesteigert. 
  • Energie sparen und Betriebskosten senken: Durch die Steigerung der Energieeffizienz sinkt der Wärmebedarf des Gebäudes und somit der Primärenergieverbrauch. Das macht sich in geringeren Heizkosten bemerkbar. Der Einsatz erneuerbarer Energien führt zu weiteren Kosteneinsparungen. Denn geringere Emissionen bedeuten auch geringere Abgaben über die CO₂-Steuer. 
  • Fördermöglichkeiten: Bei einer energetischen Altbausanierung können Bauherren Fördermittel des Bundes nutzen. Über die Bundesförderung für effiziente Gebäude sind sowohl Zuschüsse für Einzelmaßnahmen als auch zinsgünstige Kredite mit Tilgungszuschüssen möglich. 
  • Erhöhter Wohnkomfort: Mit moderner Elektrik, einer guten Wärmedämmung und neuen Bodenbelägen erhöht sich der Wohnkomfort von Wohnungen und Häusern. Viele Wohnungssuchende bevorzugen Altbauten, wünschen sich aber dennoch ein modernes Ambiente. Für Vermieter und WEG ergeben sich so Chancen auf höhere Mieteinnahmen.  

Welche Maßnahmen sind bei einer Altbausanierung nötig?

Die Sanierung von älteren Gebäuden kann sehr umfangreich werden. Welche Maßnahmen genau erforderlich sind, hängt von verschiedenen Aspekten ab. Zum einen sind die Ziele der Sanierung entscheidend. Bei einer energetischen Sanierung kann es ausreichen, die Fassade zu dämmen, die Fenster zu tauschen und ein neues Heizsystem zu installieren. In diesem Fall wären Böden, Decken oder Elektrik im Gebäude nicht von den Sanierungsarbeiten betroffen. 

Im Zuge einer Kernsanierung wird das Gebäude hingegen bis auf die Grundmauern entkernt. Die Altbausanierung wird dann auch als Komplettsanierung bezeichnet. Hierbei wird vom Bodenbelag bis zum Dach alles erneuert und in einen neuwertigen Zustand gebracht. 

Welche Maßnahmen also letztlich erforderlich sind, hängt von dem Umfang der Sanierung ab. Aber auch in erster Linie davon, in welchem Zustand sich das Gebäude befindet. Dafür wird im Vorfeld die Bausubstanz analysiert. Werden dabei Schäden oder Baumängel entdeckt, müssen diese im Zuge der Altbausanierung beseitigt werden. Ein Energieberater kann zudem die Qualität der Wärmedämmung begutachten. 

Welche Heizung für die Altbausanierung?

Im Rahmen der Altbausanierung wird oft auch die Heizung saniert durchgeführt. Bei dieser Gelegenheit stellen viele Hausbesitzer auf erneuerbare Energien um. Allerdings hängt die Wahl des Heizsystems von den baulichen Gegebenheiten ab. Hat der Altbau einen KfW-Effizienzhausstandard erreicht, kann eine Solarthermie-Anlage oder eine Wärmepumpe in Kombination mit einer Fußbodenheizung für umweltfreundliche Wärme sorgen.  

Denkbar sind auch Pelletkessel mit Solarunterstützung oder moderne Gas-Brennwertheizungen, die mit Solarthermie oder Wärmepumpen als Hybridheizung laufen. In urbanen Gebieten kann der Anschluss an ein Fernwärmenetz sinnvoll sein. Die Wärme sollte dabei nachhaltig über Kraft-Wärme-Kopplung ohne fossile Brennstoffe erzeugt werden.  

Worauf muss man bei einer Altbausanierung achten?

Bei der Sanierung von Altbauten spielt die Begutachtung der Bausubstanz und des gesamten Gebäudezustands eine wichtige Rolle. So kann ein Maßnahmenkatalog mit Prioritäten erstellt werden. Die Analyse im Vorfeld ist auch wichtig, um Werkstoffe und Materialien auszuwählen, die sich auch für den jeweiligen Altbau eignen.  

Ein Beispiel: Für die Sanierung von Fachwerkhäusern darf nur eine spezielle Farbe eingesetzt werden, um die Struktur im Fachwerk nicht zu beschädigen. Generell gilt es bei einem Altbau vorab zu prüfen, ob es behördliche Auflagen, z.B. im Rahmen eines Denkmalschutzes, gibt.

Wie bei allen Bauvorhaben gilt auch für die Altbausanierung, dass die Finanzierung des Projekts vor Beginn gesichert sein sollte. Planen Sie einen großzügigen Puffer ein. Denn gerade bei einem Altbau kommt es bei der Sanierung oft zu Überraschungen, die die Kosten in schnell in die Höhe treiben. Auch ein zeitlicher Puffer entlang der gesamten Dauer der Altbausanierung ist sinnvoll.

Im Vergleich zu einer Sanierung im Bestand erfordert die Altbausanierung daher eine besonders gründliche Vorarbeit. Denn bei Gebäuden aus der Zeit vor dem Zweiten Weltkrieg gab es für den Innenausbau keine Standards. Die Bausubstanz kann deshalb von Gebäude zu Gebäude, manchmal auch von Wohneinheit zu Wohneinheit stark variieren. 

Wichtig! 

In vielen älteren Gebäuden wurden bei Sanierungen in den 1950er bis 1970er-Jahren häufig asbesthaltige Elemente verbaut. In diesem Fall muss die Altbausanierung zusätzlich um eine Asbestsanierung erweitert werden. Das erhöht den Arbeits- und Entsorgungsaufwand und somit auch die Kosten deutlich.

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Wie viel kostet eine Altbausanierung?

Pauschale Aussagen zu den Kosten einer kompletten Altbausanierung sind aufgrund der vielfältigen Parameter und der Verschiedenheit der Projekte nicht möglich. Abhängig vom Aufwand und Umfang der Arbeiten kann eine Sanierung 20.000 Euro kosten oder einen siebenstelligen Betrag verschlingen.  

Allerdings lassen sich verschiedene Richtwerte ansetzen, um einen Ansatzpunkt zu möglichen Kosten für die Sanierungsarbeiten zu erhalten.

Leistungen und Arbeiten
Mögliche Kosten
Fassadendämmung mit Wärmedämmverbundsystem ca. 100-200 Euro pro Quadratmeter
Fassadendämmung mit Vorhangfassadeca. 150-200 Euro pro Quadratmeter 
Fassadendämmung durch Einblasen von Dämmmaterial ab 20 Euro pro Quadratmeter 
Einsetzen von Fenstern mit Mehrfachverglasungab 500 Euro pro Fenster 
Wärmedämmung des Kellers von innenab 50-100 Euro pro Quadratmeter
Keller abdichten von außenab 500-1.000 Euro pro laufenden Meter
Dämmung der Kellerdecke (von unten)ab 60-90 Euro pro Quadratmeter
Isolierung von Wasserleitungenab 5-10 Euro pro laufenden Meter
Wärmedämmung von Geschossdeckenab 50 Euro pro Quadratmeter
Dachdämmungab 100-180 Euro pro Quadratmeter
Dacheindeckung neuab 100-150 Euro pro Quadratmeter
neues Heizsystemab 10.000 Euro

Weitere Kosten bedenken

Neben diesen Kosten entstehen weitere für das Verlegen von Rohrsystemen, für die Installateure, das Verlegen der Elektrik, die Erneuerung von Sanitärbereichen sowie für weitere Maßnahmen im Rahmen der Altbausanierung. 

Hinzu kommen die Kosten für Bausachverständige, die das Gebäude im Vorfeld analysieren. Die Stundensätze liegen hier zwischen 80 und 200 EuroEin wichtiger Faktor bei der Sanierung sind selbstverständlich die Arbeitskosten. Hier können Sie im Durchschnitt mit Stundensätzen zwischen 40 und 60 Euro für die einzelnen Gewerke rechnen. 

Häufig wird eine Preisspanne zwischen 500 und 600 Euro pro Quadratmeter für die Altbausanierung angegeben. Die Sanierung eines Gebäudes mit 150 Quadratmeter Wohnfläche würden dann zwischen 75.000 und 90.000 Euro kosten. Allerdings ist auch das nur ein grober Richtwert, denn schon allein bei der Wahl des neuen Heizsystems können leicht Preisunterschiede von 25.000 Euro entstehen. 

Beitragsbild Altbausanierung

Welche Förderungen gibt es?

Erfolgt im Rahmen der Altbausanierung eine energetische Sanierung, ist eine staatliche Förderung über die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) möglich. So können Hausbesitzer Einzelmaßnahmen wie die Heizungsmodernisierung über das BAFA bezuschussen lassen. Beachten Sie dabei, dass Sie beim Erwerb einer älteren Immobilie diese innerhalb von zwei Jahren auf einen aktuellen Energiestandard bringen müssen.

Wird mit der Sanierung ein KfW-Effizienzhausstandard erreicht, ist eine Förderung über zinsgünstige KfW-Kredite mit Tilgungszuschüssen möglich. Abhängig vom erreichten Effizienzhaus-Standards sind bei einer Finanzierungssumme von 150.000 Euro Tilgungszuschüsse in Höhe von bis zu 75.000 Euro möglich.  

Bei denkmalgeschützten Immobilien gibt es häufig von Kommunen oder Städten Zuschüsse für die Altbausanierung. Hier sollten Sie sich unbedingt vor Ort bei den zuständigen Behörden informieren. Unser Ratgeber zum Thema Modernisierungskredit beleuchtet das Thema noch näher.

Wichtig!

Der Antrag der Förderung muss vor Beginn der Arbeiten gestellt werden. Ein zertifizierter Energieberater muss außerdem für die Antragstellung mit einbezogen werden.

Wie kann ich bei der Altbausanierung Kosten sparen?

Die Kosten einer Altbauwohnung können vor allem durch Eigenleistung gesenkt werden. So könne Sie Wohnung in Eigenregie entrümpeln und entkernen. Dazu gehört es, den vorhandenen Bodenbelag abzutragen oder Tapeten von den Wänden zu entfernen.  

Allerdings bieten viele Betriebe Komplettpakete für die Altbausanierung an, sodass es sich meist kaum lohnt, Vorarbeiten selbst zu übernehmen. Denn die Kosten für die Müll- und Schrottentsorgung sind für Privatpersonen oft relativ hoch. Allerdings kann man gerade in Zeiten von Handwerkermangel die Dauer der Altbausanierung durch Eigenleistungen etwas verkürzen, da hierfür keine Fachkräfte benötigt werden.

Wie lange dauert eine Altbausanierung?

Die Dauer der Altbausanierung kann man nicht pauschal beziffern. Sie kann zwischen einigen Wochen und mehreren Monaten dauern, je nachdem, wie viel zu machen ist und wie hoch das Budget ist. Um nicht unnötig viel Zeit verstreichen zu lassen, ist im Vorhinein eine genaue Planung erforderlich. Diese sollten Sie am besten einem Fachbetrieb überlassen. 

Beispielhafter Ablauf

  1. Analyse, Planung und Priorisierung: Im ersten Schritt erfolgt die Analyse des Gebäudes oder der Wohnung. Aus dieser werden Maßnahmen abgeleitet. Im Anschluss erstellen die Verantwortlichen einen Sanierungsplan. 
  2. Angebote einholen: Angebote von einzelnen Handwerksbetrieben anfragen oder einen Generalunternehmer beauftragen. Anschließend bestätigen Sie das beste Angebot.  
  3. Rückbau: Nun werden alte Böden, Wandverkleidungen, Fliesen, Leitungen etc. entfernt bis das Gebäude bzw. die Wohnung im Rohbauzustand ist. 
  4. Arbeiten im Rohbau: Darauffolgend starten die Rohbauarbeiten. Bei Bedarf werden neue Wände eingezogen, Wandöffnungen gemeißelt oder auch ein neuer Estrich gegossen. Bis der Estrich getrocknet ist, müssen weitere Arbeiten allerdings ruhen. 
  5. Dachdeckerarbeiten: Dacharbeiten können parallel stattfinden. So stellen Sie sicher, dass das Gebäude vor Witterungseinflüssen geschützt ist.  
  6. Trockenbau: Möchte man den Grundriss verändern, eignen sich Wände aus Gipskarton. Dieser Schritt muss mit dem folgenden koordiniert werden.
  7. Rohrleitungen: Die neuen Wasser- und Abwasserleitungen werden nun gelegt. Außerdem Heizungsrohre installiert und Kanäle für Stromleitungen erstellt. Installation der Heizung. 
  8. Elektroinstallationen: Jetzt geht es an die Elektrik: Buchsen für Lichtschalter werden eingesetzt und Leitungen gezogen. 
  9. Trockenbau-Abschluss: Nachdem Verlegen aller Rohrleitungen, werden alle Öffnungen wieder geschlossen und verputzt. 
  10. Dämmung der Fassade: Nach den Arbeiten im Inneren folgt die Dämmung der Fassade. Diesen Schritt kann man mit dem Einsetzen neuer Fenster verbinden, um nur einmal ein Gerüst stellen zu müssen.  
  11. Innenausbau: Es folgt der Innenputz und das Verlegen der Fliesen. 
  12. Fußböden: Solange der Putz innen trocknet, können Fußböden bearbeitet und Treppen installiert werden. Ebenso kann es sinnvoll sein, jetzt in den Innenräumen Türen zu renovieren bzw. einzubauen. 
  13. Abschluss der Wände: Der Malerbetrieb übernimmt indessen die Maler- und Tapezierarbeiten. Der Elektriker setzt Steckdosen und Lichtschalter ein. 
  14. Sanitäranlagen: Zum Schluss folgen die Waschbecken, Armaturen und Toiletten. 
  15. Fassadenanstrich: Dieser Schritt ist üblicherweise der Letzte.  

Die hier vorgestellte Reihenfolge ist nur beispielhaft zu verstehen. Je nach Bauplanung können einzelne Schritte auch parallel erfolgen, um die Dauer der Altbausanierung zu reduzieren. 

Häufig gestellte Fragen

Was versteht man unter einer Altbausanierung?

Die Altbausanierung dient der Herstellung eines neuwertigen Zustands in Bestandsgebäuden. Als Altbau werden üblicherweise vor dem Zweiten Weltkrieg errichtete Gebäude bezeichnet. Die Altbausanierung umfasst die Reparatur, Instandsetzung und Modernisierung der Bausubstanz sowie der darin eingebauten Elektrik, sanitären Anlagen und Rohrleitungen.

Wie hoch sind die Kosten für eine Altbausanierung?

Bei einer Altbausanierung können kaum pauschale Aussagen zu den Kosten einer Komplettsanierung getroffen werden. Denn aufgrund der vielfältigen Parameter und der Verschiedenheit der Projekte gibt es große Unterschiede zwischen den Bauvorhaben. Abhängig vom Aufwand und Umfang der Arbeiten kann eine Sanierung 20.000 oder 200.000 Euro kosten. Häufig wird eine Preisspanne zwischen 500 und 600 Euro pro Quadratmeter angegeben.

Wie lang ist die Dauer einer Altbausanierung?

Die Dauer einer Altbausanierung variiert stark, je nachdem wie umfangreich die Arbeiten sind und wie viel Budget vorhanden ist. Insgesamt kann man bei einer Komplettsanierung mit drei bis sechs Monaten für ein Haus rechnen. Bei einer Wohnung geht es auch schneller, wenn keine Außenarbeiten benötigt werden. Wer viel in Eigenleistung erledigt, benötigt meist mehr Zeit.

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