Was ist eine energetische Sanierung?
Modernisierungsmaßnahmen, die den Energieverbrauch eines Gebäudes reduzieren, werden als energetische Sanierung bezeichnet. Dazu gehören vor allem die Sanierung von Heizung, Warmwasser und Lüftung. Ziel ist, nicht nur die Energiekosten zu senken, sondern auch die allgemeine Wohnqualität für die Bewohner der Immobilie zu erhöhen.
Diese Sanierungsmaßnahmen minimieren den Energieverbrauch:
- Dachdämmung
- Außenwanddämmung
- Kellerdeckendämmung
- Fenstersanierung
- Erneuerung von Außentüren
- Erneuerung der Heizungsanlage
- Installation einer Solarthermie (für Warmwasser und/oder Heizung)
- Installation einer Lüftungsanlage (mit Wärmerückgewinnung)
Wann ist eine energetische Sanierung Pflicht?
Laut der Energieeinsparverordnung (EnEV) haben Sie beim Kauf eines älteren Ein- oder Zweifamilienhauses die Pflicht zur energetischen Sanierung, insofern die aktuellen Vorgaben nicht eingehalten werden. Das betrifft in erster Linie Häuser, die vor dem 1. Februar 2002 erbaut wurden. Käufer haben zwei Jahre Zeit, die erforderlichen Sanierungen vornehmen zu lassen. Ansonsten droht ein Bußgeld von bis zu 50.000 Euro. Häuser, die nach dem 1. Februar 2002 errichtet wurden, erfüllen die Anforderungen bereits.
Seit 2008 muss bei jedem Verkauf oder bei der Neuvermietung einer Immobilie ein EnEV-Energieausweis angefertigt und den Käufern bzw. Mietern ausgehändigt werden. Eine fachkundige Person bewertet dabei die Energieeffizienz des Gebäudes. Dabei gehören zum Energieausweis auch immer Hinweise zu Maßnahmen im Rahmen einer energetischen Sanierung, um die Energiebilanz zu verbessern. Der Gesamtenergieverbrauch wird in kWh/qm angegeben. Je höher der errechnete Wert ist, desto höher ist der Sanierungsbedarf. Dieser Wert sollte für einen guten Standard um die 100 oder darunter liegen.
Zurzeit wird der KfW-Standard 40 angestrebt. Solche Niedrig-Energie-Häuser verbrauchen also nur 40 kWh pro Quadratmeter. Bei Neubauten gelten dementsprechend hohe Anforderungen an den Bau. Doch auch bei der Sanierung älterer Gebäude gelten zahlreiche Vorschriften, z.B. zum Verbau bestimmter Technik. So ist ab 2024 der Einbau von reinen Gas- und Ölheizungen verboten. Die Anlagen haben in der Regel einen Bestandschutz von 30 Jahren ab Einbau. Dann muss auch hier nachgebessert werden.
Wenn Sie Ihre Sanierungspflichten ignorieren, drohen Bußgelder von bis zu 50.000 Euro. Die Einhaltung wird vom Schornsteinfeger und dem örtlichen Bauamt überprüft.
Was muss saniert werden?
Diese energetischen Sanierungen sind Pflicht bei einem Hauskauf:
Erneuerung der Heizungsanlage
Heizkessel von Öl- und Gasheizungen müssen laut § 72 GEG nach 30 Jahren ausgetauscht werden. Das betrifft allerdings nur sogenannte Standard- und Konstanttemperaturkessel. Niedertemperatur- und Brennwertheizungen müssen nicht erneuert werden. Neue Heizsysteme sollen mindestens 65 Prozent einkoppeln. Mehr dazu erfahren Sie in unserem Beitrag zur Erneuerung von Heizungsanlagen.
Dämmung von Rohrleitungen
Heizungs- und Warmwasserleitungen müssen laut § 71 GEG in unbeheizten Räumen, wie z. B. dem Keller, gedämmt werden. Die erforderliche Dicke der Dämmung hängt vom Innendurchmesser der Rohre und der Wärmeleitfähigkeit des Dämmstoffes ab.
Dämmung des Daches oder Dachboden
Die oberste Geschossdecke oder wahlweise das Dach eines Altbaus müssen laut § 47 GEG gedämmt werden. Der Wärmedurchgangskoeffizient muss nach der Dämmung weniger als 0,24 W/m²K betragen.
Dämmung von Kellerdecken
Wände und Decken gegen einen unbeheizten Keller müssen so isoliert werden, dass der U-Wert 0,3 nicht überschreitet.
Doppelverglasung
Insofern es sich bei den Fenstern nicht um Doppelverglasung mit einem U-Wert von max. 1,3 handelt, müssen diese ausgetauscht werden.
Bei dem Erwerb einer Immobilie sollten Sie genau auf die Richtigkeit des Energieausweises achten und die Kosten für eine notwendige energetische Sanierung in Ihrem Budget bedenken. Denn Sie haben nur zwei Jahre Zeit, die Maßnahmen durchzuführen.
Welche Förderungen gibt es für eine energetische Sanierung?
Anfang 2021 wurde die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) eingeführt, um u. a. die Ziele des Klimaschutzpakets 2030 zu erreichen. Für eine energetische Sanierung sind dadurch verschiedene Förderungen möglich. Besonders hervorzuheben ist hierbei der Wohngebäude-Kredit. Der zinsgünstige Kredit kommt Ihnen dann zugute, wenn
- ein neues Effizienzhaus oder eine entsprechende Wohneinheit gebaut oder gekauft werden soll
- eine Komplettsanierung eines älteren Gebäudes zum Effizienzhaus mit der Stufe 65 (oder besser) angestrebt wird
- Nicht-Wohnflächen in Wohnflächen umgewandelt werden sollen
Zuschüsse der KfW gibt es darüber hinaus noch im Rahmen vieler weiterer Förderprogramme. Dabei muss es nicht immer eine Kernsanierung sein. Teilweise wird bereits der Einbau oder Austausch einzelner Teile gefördert:
- Einzelmaßnahmen an der Gebäudehülle: Einbau oder Austausch der Dämmung, neue Fenster oder Sonnenschutzeinrichtungen
- Heizungsanlagen: Einbau neuer, effizienterer Heizungssysteme
- Heizungsoptimierung: sogar die Verbesserung bestehender Heizsysteme mit dem Ziel des Energiesparens wird gefördert
- Anlagentechnik: Auch der Einbau oder Austausch weiterer technischer Anlagen, wie Lüftungen, ist förderungsfähig
In unserem Ratgeber „Förderungen bei Sanierungen“ erfahren Sie noch mehr zum Thema. Insbesondere gehen wir auf verschiedene staatliche Förderprogramme sowie auf die Fördermöglichkeiten in den einzelnen Bundesländern ein.
Lohnt sich eine energetische Sanierung?
Förderprogramme dieser Art sind ein starker Anreiz, eine energetische Sanierung zeitnah anzugehen. Wie der vergangene Juli gezeigt hat, können einzelne Programme jederzeit ersatzlos eingestellt werden. Außerdem ändern sich die Vorgaben ständig und mit jeder neuen Verschärfung werden die notwendigen Maßnahmen gegebenenfalls teurer. Die Steigerung der Kosten steht dabei oft nicht in Zusammenhang mit den möglichen Einsparungen.
Da die Fördergelder je nach Maßnahme bereits ab 2.000 Euro beantragt werden können und bis zu 60.000 Euro je Wohneinheit und Kalenderjahr betragen können, lohnt sich eine entsprechende Energieberatung. Vor allem, da selbst die Kosten für eine Fachplanung mit bis zu 50 Prozent förderfähig sind.
In der Folge lohnt es sich, die Sanierungsleistungen so aufeinander abzustimmen, dass jährlich einzelne Maßnahmen durchgeführt und gefördert werden. Weiterhin sind auch die steuerlichen Vorteile von Modernisierungen nicht zu unterschätzen. Hier gibt es also viel Optimierungspotenzial, wodurch sich eine energetische Sanierung unter dem Strich finanziell lohnt.
Fazit
Eine energetische Sanierung ist ein Projekt, das sich in vielerlei Hinsicht lohnt. Gerade in Anbetracht der aktuell steigenden Preise für Energie und Arbeitsmaterial, ist ein Umdenken unausweichlich, um Wohnen auch in Zukunft bezahlbar und gleichzeitig ertragreich zu gestalten.
Vermieter profitieren nicht nur von günstigen Förderkrediten, Steuereinsparungen sowie etwaigen Mieterhöhungen nach der Modernisierung, sondern sparen langfristig Energiekosten und schonen gleichzeitig Ressourcen. Da ein nachhaltiger und bewusster Umgang mit natürlichen Ressourcen heutzutage auch vielen Mietern wichtig ist, sollte dieses Potenzial genutzt werden.
Letzten Endes befeuert eine energetische Sanierung auch die Wertsteigerung der Immobilie. Beim Verkauf winken daher zusätzlich zu den höheren Mieteinnahmen auch deutliche Gewinnpotenziale.
Häufig gestellte Fragen
Als energetische Sanierung werden Modernisierungsmaßnahmen bezeichnet, die zum Ziel haben, den Energieverbrauch eines Gebäudes zu reduzieren. Dazu gehören die Sanierung von Heizung, Warmwasser und Lüftung. Neben der Reduzierung der Energiekosten ist auch die Verbesserung der allgemeinen Wohnqualität für die Bewohner der Immobilie wichtig.
Laut der EnEV haben die Käufer eines älteren Ein- oder Zweifamilienhauses die Pflicht zur energetischen Sanierung, insofern die aktuellen Vorgaben nicht eingehalten werden. Das betrifft vor allem Häuser, die vor dem 01.02.2002 gebaut wurden. Käufer haben zwei Jahre Zeit, die erforderlichen Sanierungen vorzunehmen. Ansonsten droht ein Bußgeld von bis zu 50.000 Euro.
Mit Einführung der BEG 2021 sind für eine energetische Sanierung verschiedene Förderungen möglich. Besonders hervorzuheben ist hierbei der Wohngebäude-Kredit. Der zinsgünstige Kredit kommt denjenigen zugute, wenn ein neues Effizienzhaus gebaut oder gekauft werden soll oder eine Komplettsanierung eines älteren Gebäudes zum Effizienzhaus mit der Stufe 65 angestrebt wird oder Nicht-Wohnflächen in Wohnflächen umgewandelt werden sollen. Zuschüsse der KfW gibt es darüber hinaus für viele weitere Förderprogramme. Dabei wird teilweise bereits der Einbau oder Austausch einzelner Teile gefördert.
