Nachträge bei Bauverträgen

Was sind Nachträge und wie kann man sie vermeiden?

10.10.2022  |  Steffen Weber  |  Lesedauer: 5 Minuten

Mann schaut nachdenklich auf einen Nachtrag

Der Begriff „Nachtrag“ stößt den meisten Auftraggebern sofort negativ auf. Denn das Wort ist sehr negativ belastet. Oft hört man, dass Handwerker plötzlich Zusatzleistungen anbringen, um Ihre Gewinne zu maximieren. Der Schmerz ist durchaus verständlich, denn meistens kosten Nachträge viel Geld. Mangelnde Expertise auf der Auftragsgeberseite, warum etwas zusätzlich gemacht werden muss, verschärft dabei die Angst, „über den Tisch gezogen“ zu werden. Warum sie dennoch notwendig sind, welche Auswirkungen sie auf den ursprünglich geschlossenen Bauvertrag haben und welche Möglichkeiten Sie als Auftragnehmer oder Auftraggeber haben, erklären wir Ihnen in diesem Artikel. 

Was sind Nachträge?

Mit dem Wort Nachtrag bezeichnet man im Vertragsrecht eine nachträgliche, nach dem ursprünglichen Vertragsschluss vorgenommene Änderung des Vertrages. Das bedeutet, dass der ursprüngliche Vertrag durch die gemeinsam vereinbarten Ergänzungen verändert wird. Wie beim Vertragsschluss muss auch dem Nachtrag von beiden Vertragsparteien zugestimmt werden. 

Allgemein gilt im Vertragsrecht der Grundsatz, dass Verträge einzuhalten sind. Das bedeutet, dass der Vertrag nach einer zweiseitigen Willenserklärung, diesen Vertrag einzugehen, nicht mehr veränderbar ist. Verträge im Bauwesen sind jedoch nicht immer von vornherein in sämtlichen Punkten planbar. Um eine notwendige Flexibilität zu gewährleisten, gibt es daher die Möglichkeit des Nachtrages. 

Warum werden Nachträge erstellt?

Nehmen wir an, Sie möchten einen neuen Fußboden verlegt haben, der erfordert, dass der Altbelag abgerissen und entsorgt wird. Häufig kommt es vor, dass die Fußbodenunterkonstruktion (der Teil des Fußbodens, auf den der begeh- und sichtbare Bodenbelag aufgebracht wird) nicht mehr tragfähig ist oder aus anderen Gründen repariert, ausgetauscht oder aufgearbeitet werden muss. Dieser Fakt ist vor dem Entfernen des Altbelages in unserem Beispiel nicht bekannt gewesen und konnte nur vermutet werden. Ist die Erneuerung der Unterkonstruktion nicht vertraglich vereinbart, muss diese erforderliche Baumaßnahme dem Vertrag hinzugefügt werden. 

Es geht auch andersherum, wir nehmen dasselbe Beispiel, jedoch haben Sie als Auftraggeber vor Vertragsschluss vermutet, dass die Unterkonstruktion ausgetauscht werden muss. Der Handwerker beginnt nun, die Altbeläge abzureißen und stellt fest, dass die Unterkonstruktion noch brauchbar ist. Eine Aufarbeitung ist nach der fachlichen Einschätzung des Fachmannes nicht notwendig, somit fällt die (beispielhafte) Position „Erneuerung der Fußbodenunterkonstruktion“ weg. Es wird auch in diesem Fall ein Nachtrag erstellt, dieses Mal wird dem geschlossenen Bauvertrag nichts hinzugefügt, sondern eine beauftragte Position entfernt. 

Hobel Holzböden sanieren

Daran sieht man, dass es oft Unwissen ist, dass zu Nachträgen führt. Entweder weil der Auftraggeber nicht die Fachkenntnis hat, um den baulichen Zustand korrekt einzuschätzen oder weil der tatsächliche Zustand vorab nicht zu erkennen war. Auch wenn unter den zu entfernenden Fliesen Schimmel entdeckt wird, ist ein Nachtrag nötig. Wenn kein Feuchtigkeitsschaden bekannt ist, konnte niemand ahnen, dass es diesen Schaden bereits gibt. 

Welche (Vertrags-)Grundlage gibt es für Nachträge?

Bei sämtlichen Verträgen gilt, dass es einer beidseitigen Willensbekundung bedarf. So können Auftraggeber nicht erwarten, dass Handwerker automatisch jeden neuen Wunsch auch direkt umsetzen. Dennoch müssen Handwerker Nachträge hinnehmen, die der vertragsgerechten Erfüllung des Auftrags dienen. Andersherum können Auftragnehmer nicht eigenmächtig über Zusatzleistungen entscheiden. Wie so oft ist hier Kommunikation gefragt, damit alle Parteien an einem Strang ziehen. 

Zur Bekräftigung gilt bei Bauverträgen, die nach § 1 Abs. 4 VOB/B vereinbart sind, folgendes: 

„Nicht vereinbarte Leistungen, die zur Ausführung der vertraglichen Leistung erforderlich werden, hat der Auftragnehmer auf Verlangen des Auftraggebers mit auszuführen, außer wenn sein Betrieb auf derartige Leistungen nicht eingerichtet ist. Andere Leistungen können dem Auftragnehmer nur mit seiner Zustimmung übertragen werden.“ 

Wer erstellt Nachträge?

Nachträge können grundsätzlich von beiden Vertragsparteien erstellt werden. Jedoch haben Auftraggeber ein einseitiges Leistungsbestimmungsrecht. Wird die Ausführung zusätzlicher Leistungen verlangt, so entsteht allein dadurch eine Leistungspflicht des Auftragnehmers. Natürlich müssen zusätzliche Leistungen auch entsprechend vergütet werden (§ 2 Absatz 5, 6 und 7 Nr. 2 VOB/B). Nachträge in der Doozer-App können durch Auftraggeber und Auftragnehmer durchgeführt werden. 

Da es sich um eine Ergänzung des Bauvertrages handelt, müssen jedoch immer beide Vertragsparteien dem Nachtrag zustimmen. 

Was passiert, wenn ich mit einem Nachtrag nicht einverstanden bin?

In solchen Fällen empfiehlt es sich grundsätzlich, direkt mit dem Ersteller des Nachtrages zu kommunizieren. Es gilt herauszufinden, warum ein Nachtrag nötig wird und mit wie viel Mehrkosten für den Auftraggeber oder Mehraufwand für den Auftragnehmer dies verbunden ist.  

Nachträge von Handwerkern beziehen sich häufig auf während der Arbeit entdeckte Mängel oder Schäden, die es zu beseitigen gilt, bevor die Arbeiten weitergehen können. Daher sollten Sie hier immer genauer nachfragen, welche Folgen es hätte, dem Nachtrag nicht zuzustimmen. Um auf das oben genannte Beispiel zurückzukommen, nützt Ihnen schließlich ein neuer Bodenbelag wenig, wenn die Unterkonstruktion schadhaft ist. Im Zweifel führt dies später zu deutlich höheren Kosten, wenn eine komplette Sanierung des Bodens fällig wird. 

Sämtliche Nachträge sollten in der Auftragsdokumentation gesammelt werden. Denn so fällt das Nachvollziehen der höheren Kosten der Schlussrechnung deutlich leichter.  

Information

Bei Doozer können Auftraggeber und Auftragnehmer in der Auftragshistorie am rechten Bildschirmrand nachvollziehen, von wem der Nachtrag erstellt wurde und sich mit der entsprechenden Person in Verbindung setzen. Manchmal versteht man sich gegenseitig falsch oder es kommt auf anderem Wege zu Missverständnissen. Hier gilt, direkte und offene Kommunikation beseitigt diese Fehldeutung. Bei Bauvorhaben wird immer sehr viel kommuniziert und Fehlinterpretationen sind vollkommen normal. 

Wie teuer darf ein Nachtrag sein?

Es gibt bei der Ergänzung von Bauverträgen keine Grenze. Sie könnten sich dazu entscheiden, beispielsweise bei einer Badsanierung, auch den Rest der Wohnung durch den beauftragten Handwerker sanieren zu lassen. Eingeschränkt werden Sie lediglich durch die Ihnen zur Verfügung stehenden Geldmittel. Alles, was zusätzlich beauftragt wird, muss am Ende auch bezahlt werden. 

Wenn ein Handwerker viele Nachträge erstellt, kann das verschiedene Gründe haben. Entweder wurde der Aufwand für die gewünschten Leistungen vom Auftraggeber als viel zu gering eingeschätzt oder es werden während der Arbeiten viele Baumängel aufgedeckt. Sie können erstellte Nachträge jederzeit ablehnen und mit dem Handwerker eine andere Einigung besprechen. Auch hier gilt, eine offene und direkte Kommunikation verhindert Eskalationen und unnötige Streitereien. Sobald Sie einem Nachtrag jedoch zugestimmt haben, hat dieser eine vertragsrechtliche Bindung. Es ist daher nicht möglich, dem Handwerksbetrieb plötzlich zu kündigen, weil es zu teuer wird. Aus diesem Grund ist es wichtig, alle Nachträge genau auf Wichtigkeit und Dringlichkeit zu prüfen. 

Handschlag-Handwerker

Häufig gestellte Fragen

Wie definiert man Nachträge?

Ein Nachtrag ist eine nachträgliche, nach dem ursprünglichen Vertragsschluss vorgenommene Änderung des Vertrages. Hierbei wird der ursprüngliche Vertrag durch die gemeinsam vereinbarten Ergänzungen verändert. Ein Nachtrag bedarf stets der beiderseitigen Zustimmung. Mithilfe von Nachträgen können Verträge im Bauwesen flexibler gehalten werden, da nicht immer von vornherein alles planbar ist.

Wozu dienen Nachträge?

Nachträge dienen im Bauwesen der nachträglichen Anpassung von Bauverträgen. Dies kann nötig werden, wenn während der Arbeiten versteckte Mängel oder Schäden entdeckt werden, die beseitigt werden müssen.

Wie viel kosten Nachträge?

Es gibt keinen definierten Kostenrahmen für Nachträge. Die Kosten sind immer vom individuellen Fall abhängig: Wurden während der Bauarbeiten Schäden und Baumängel entdeckt, die es zu beseitigen gilt? Hat der Auftraggeber weitere Wünsche, die erfüllt werden sollen?

Bleiben Sie auf dem Laufenden

Sie möchten mehr Wissen rund um das Thema Sanierungen erfahren? Melden Sie sich jetzt für unseren Newsletter an und erhalten Sie:

  • 1 Mal pro Monat einen Newsletter von uns
  • Exklusive Neuigkeiten von Doozer
  • Wissen rund um das Thema Sanierung
Name(erforderlich)
Dieses Feld dient zur Validierung und sollte nicht verändert werden.