Ablauf der Sanierung: Sanierungsleistungen planen

Worauf ist bei der Planung der Sanierungsarbeiten zu achten?

23.08.2022  |  Ina Schulz | Lesedauer: 8 Minuten

Sanierungsleistungen planen

Um den Ablauf einer Sanierung genau planen zu können, brauchen Sie ein tieferes Verständnis über die einzelnen Schritte einer Sanierung. Denn es gibt viele Überschneidungen der einzelnen Gewerke.

Wenn das Ziel der Sanierung sowie die Finanzierung stehen und Sie passende Handwerker gefunden haben, geht es an die Detailplanung der Sanierung. In diesem Schritt ist es wichtig, die von Ihnen gewünschten Leistungen in eine logische, aufeinander abgestimmte Reihenfolge zu bringen. In dem Bauablaufplan oder auch Bauzeitenplan werden Fristen, wichtige Termine, wie bspw. der Beginn des neuen Mietvertrags, festgehalten.

Bei der Koordination der verschiedenen Gewerke gibt es jedoch einiges zu beachten, damit es auf der Baustelle möglichst reibungslos läuft und die Sanierung planmäßig abgeschlossen wird.

Welche Gewerke sind an einer Sanierung beteiligt?

Es gibt mehrere Arten von Sanierungen. Je nachdem, ob es sich um eine Badsanierung, Teil- oder Kernsanierung handelt, sind auch verschiedene Gewerke zu bedenken. Geht man von der Kernsanierung einer Wohnung aus, bei der diese bis auf die Mauern entkernt wird, sind üblicherweise folgende Gewerke vonnöten:

Was bedeutet Meisterpflicht?

Sicher wissen Sie, dass es im Handwerk Gesellen und Meister gibt. In bestimmten Gewerken dürfen die Betriebe nur von Meistern geführt werden. Daneben gibt es zulassungsfreie Handwerke und sog. handwerksähnliche Tätigkeiten. Bereits seit dem Mittelalter gibt es Zugangsbeschränkungen für Handwerker. Im Zuge großer Arbeitslosigkeit wurde die Meisterpflicht jedoch für 53 Berufe gelockert. 2020 wurde diese für zwölf Berufsgruppen allerdings wieder eingeführt.

Die meisten Gewerke einer Wohnungssanierung unterliegen der Meisterpflicht. Unbeschränkt dürfen Handwerker arbeiten, die lediglich genormte Fertigteile, wie Fenster, Türen oder Einbaumöbel, einbauen. Auch für den Trockenbau braucht es keinen Meisterbrief.

Die Meisterpflicht existiert, um eine möglichst hohe Qualität zu gewährleisten. Denn gem. Handwerksordnung (HwO) sollen nur qualifizierte Personen ein entsprechendes Gewerbe anmelden und „gefahrengeneigte und ausbildungsintensive“ Tätigkeiten ausüben können, z.B. Elektroarbeiten.

Für alle Elektroarbeiten gilt dementsprechend laut DIN VDE 0701-0702 eine Abnahmepflicht. Bei Veränderung elektrischer Anlagen sind diese durch eine Elektrofachkraft zu prüfen und abzunehmen. Dies dient in erster Linie dem Schutz der Verbraucher vor unqualifizierten Arbeiten und einer verbesserten Sicherheit.

Was ist ein Bauablaufplan?

Bauablaufplan, Bauzeitenplan, Bauterminplan oder auch Baukalender sind alle Begriffe, die ein und dasselbe meinen: den zeitlichen Rahmen eines Bauprojekts. In ihm werden alle Arbeitsschritte und deren Termine visuell dargestellt. Die einzelnen Phasen des Baus oder der Sanierung werden pro Gewerk heruntergebrochen.

Für die Erstellung des Bauablaufplans ist von der Bauleitung, häufig in Form des Architekten, zu erstellen. Wenn Sie mit einem Generalunternehmer arbeiten, also einem Handwerksbetrieb, der sämtliche Gewerke verbindet, kümmert sich dieser auch um die Koordination der Arbeitsschritte. Für den Fall, dass Sie ein kleineres Bauprojekt selbst in die Hand nehmen, gebührt Ihnen auch die Aufgabe der Erstellung eines Zeitplanes sowie die Abstimmung der beteiligten Gewerke.

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Welche Abhängigkeiten gibt es bei den Gewerken?

Damit die Arbeiten zügig vorangehen, müssen die beteiligten Gewerke gut aufeinander abgestimmt werden. Dafür ist ein genauer Plan für den Ablauf der Sanierung vonnöten, in der die Abhängigkeiten der Gewerke untereinander sowie die einzuhaltenden Fristen beachtet werden.

1. Abriss

Bevor Sie etwas einbauen können, muss erst alles Alte raus. Sie starten daher immer mit den Abrissarbeiten. Die Wohnung wird entrümpelt, alle Einbauten, wie bspw. Küche, Armaturen, sowie unerwünschte Wände werden entfernt.

Bevor Sie in die Baustruktur eingreifen, müssen Sie die Statik von entsprechendem Fachpersonal abklären lassen. Außerdem gilt es, elektrische Leitungen sowie Rohre für Wasser, Heizung etc. zu beachten. Sprechen Sie dies mit den Installateuren genau ab, damit es später keine Probleme gibt.

2. Grundrissveränderungen

Ist die Wohnung entkernt, können die Umbaumaßnahmen beginnen. Starten Sie mit neuen Wänden, Tür- und Fensteröffnungen. Jede Veränderung ist dabei genau zu planen. Wo braucht es Türen und Fenster? Welche Anschlüsse werden benötigt?

Hierbei gibt es auch gesetzliche Vorgaben zu beachten. Für jeden Raum braucht es Tageslichtquellen, die 20-25 Prozent der Grundfläche entsprechen. Ausnahmen gibt es für Bäder, Flure, Abstellräume oder Treppenhäuser, wo allerdings auf eine ausreichende Belüftung zu achten ist.

3. Leitungen verlegen

Bei der Sanierung geht es im Ablauf nun um die Erstellung der Wandschlitze für neue Leitungen. Das Verlegen der Leitungen vor dem Verputzen hat viele Vorteile. Wenn Sie die Leitungen in Rohren verlegen lassen, können diese später einfacher ausgetauscht werden, bspw. beim Wechsel von Kabel-TV auf Satellitenanlage. Auch die Montage für Rohre für Heizung, Lüftung und Wasser erfolgt jetzt.

Die Elektroarbeiten sind ein zentrales Gewerk, das viele Überschneidungen mit anderen hat. Überall, wo Sie Strom brauchen, müssen die Elektriker miteinbezogen werden. Also auch bei der Planung von Küche und Bad, der Heizung, Lüftung, Ventilatoren, PV-Anlage, elektrischen Rollläden oder bei der Realisierung eines Smart Homes. Andersherum müssen sich Elektriker und Statiker absprechen, wenn es um den Eingriff in tragende Wände oder Decken geht.

4. Innenputz

Nachdem die Rohbauarbeiten abgeschlossen und alle Leitungen verlegt sind, können die Wände verputzt werden. Dabei wird der Putz in mehreren Schichten aufgetragen und dazwischen immer wieder leicht abgeschliffen, sodass sich eine möglichst ebene Fläche ergibt. Aktuell ist Sichtputz sehr angesagt. Dabei verzichtet man auf Tapeten oder andere Materialien auf den Wänden. Der Sichtputz kann beliebig angestrichen werden.

Beim Verputzen müssen Sie unbedingt auf die Trocknungszeiten achten. Die einzelnen Lagen können erst nach der vorgeschriebenen Wartezeit aufgebracht werden. Auch nach der finalen Schicht ist noch viel Feuchtigkeit in der Wohnung, die vor weiteren Arbeiten abziehen muss, damit Sie später keine Probleme mit Schimmel bekommen.

5. Fußbodenunterkonstruktion

Muss der Bodenbelag erneuert werden, lohnt es sich insbesondere bei Altbauten, von Grund auf zu starten und auch den Estrich neu zu verlegen. Der Trockenbau kann dabei, je nach Bedarf, vor oder nach dem Estrich erfolgen. Erfolgt der Trockenbau als erstes, sind die Wände fest mit dem Boden verbunden. Dadurch ist einerseits der Schallschutz zwischen den Räumen besser. Andererseits können Wände leichter wieder entfernt werden, wenn der Trockenbau auf dem Estrich erfolgt.

Ist eine Fußbodenheizung geplant, müssen die Rohre dafür vor den Estricharbeiten verlegt werden, damit diese dann vollkommen vom Estrich umschlossen werden. In der Regel ist der Estrich bereits nach einigen Tagen begehbar. Einige Arbeiten in der Wohnung können also weitergehen. Der Bodenbelag kann aber erst nach ca. sechs Wochen aufgebracht werden. Bringt man diese Zeit nicht mit, wäre teurer Trockenestrich eine Alternative. Dieser ist bereits nach 24 Stunden überbaubar. Im Ablauf ist die Sanierung des Bodens aufgrund der langen Trocknungszeit daher genau einzuplanen.

6. Objektmontage und Haustechnik

Nachdem Wände und Boden vorbereitet wurden, erfolgt der Einbau von Heizkörpern, Sanitärinstallationen und weiteren fest mit dem Gebäude verbunden Objekten.

Diese Arbeiten sind auch ideal, um Trocknungs- oder Aushärtungszeiten zu nutzen. Da hier in allen Zimmern gleichzeitig gearbeitet wird, finden ohnehin kaum noch andere Gewerke Platz in der Wohnung.

7. Bodenbelag und Fliesen

Mit der Objektmontage zu koordinieren sind das Aufbringen von Bodenbelägen sowie Wandfliesen. Eine Wanne muss zunächst eingebaut werden, bevor sie verfliest wird. Bei anderen Sanitärinstallationen muss zuerst gefliest werden. Hier gibt es also Koordinationsaufwand.

Der Bodenbelag kann selbstverständlich erst verlegt werden, wenn die Unterkonstruktion komplett fertiggestellt und ausgetrocknet ist.

8. Innenausbau

Der Einbau aller weiteren Ausbaumaßnahmen, wie Türrahmen und Innentüren oder der Einbau der Küche können jetzt erfolgen. Dabei ist besonders darauf zu achten, die frischen Bodenbeläge ausreichend zu schützen.

9. Malern und Tapezieren

Die Maler sind fast die letzten, die die Baustelle verlassen. Dieses Gewerk kann in der Regel erst loslegen, wenn alle anderen Baumaßnahmen abgeschlossen sind. Denn die Wohnung erhält jetzt ihren Feinschliff.

10. Einbau Schalter und Steckdosen

Als Letztes werden sämtliche Steckdosen und Schalter angebracht. Nun kann die Bauabnahme erfolgen und die Wohnung schließlich an die neuen Bewohner übergeben werden.

11. Nutzung der Immobilie

Am Ende bleibt Ihnen nur noch, die Nutzung der Wohnung einzuleiten. Entweder ziehen Sie selbst ein, suchen Mieter oder Käufer für Ihre Immobilie.

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Was gibt es bei dem Ablauf der Sanierung zu beachten?

Bevor Sie mit einer Sanierung starten, sollten Sie unbedingt rechtzeitig prüfen, ob Sie irgendwelche Auflagen erfüllen müssen. In der Regel ist eine Sanierung genehmigungsfrei. Allerdings kann es gerade bei Altbauten sein, dass Denkmalschutz, Milieuschutz o.ä. besteht, was Sie bei bestimmten Sanierungsvorhaben deutlich einschränken kann.

Insbesondere bei Eigentumswohnungen sind der Fantasie schnell Grenzen gesetzt, denn nicht alles ist umsetzbar. Zudem brauchen Sie für bestimmte bauliche Maßnahmen stets die Zustimmung der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG). Erkundigen Sie sich vorab bei Ihrer WEG nach den geltenden Bestimmungen. Außerdem sind weitere Gesetze zur Energieeffizienz zu beachten.

Neben der Planung der beteiligten Gewerke müssen Sie auch an die Einrichtung und Ausstattung der Baustelle denken. Wenn Sie nicht mit einem Generalunternehmer zusammenarbeiten, der die Koordination aller Gewerke auf der Baustelle übernimmt, müssen Sie dies selbst übernehmen. Dazu gehört die Baustelleneinrichtung.

Das heißt, es muss ggf. Baustrom verlegt werden. Zusätzlich müssen Sie für sanitäre Einrichtungen sorgen und Sicherheitsbestimmungen einhalten. Des Weiteren sollte für den anfallenden Bauschutt ein Container bereitstehen. Nicht zu vergessen sind auch etwaige Meldepflichten für die Baustelle.

Haus inmitten von Werkzeug

Für den Bauzeitplan sind wichtige Termine zu beachten. Wenn Sie Ihre Wohnung nach der Sanierung vermieten möchten, ist der geplante Einzugstermin die wichtigste Deadline, an der sich alle Pläne ausrichten müssen. Allerdings sollten Sie realistisch bleiben. Eine Kernsanierung innerhalb eines Monats ist schon allein aufgrund der notwendigen Trocknungszeiten unrealistisch. Dennoch ist es wichtig, den Handwerkern feste Termine vorzugeben, an denen sie sich orientieren sollten.

Wie kann ich bei der Sanierung sparen?

Bei einer Wohnungssanierung können Sie sparen, indem Sie Aufgaben in Eigenleistung übernehmen. Wenn Sie in einem Handwerk ausgebildet sind oder in anderen Projekten bereits Erfahrungen sammeln konnten, können Sie Ihre eigene Arbeitskraft einbringen.

Einige Aufgabenfelder, wie der Abriss, Malerarbeiten und ggf. der Trockenbau können auch gut in Eigenregie übernommen werden. Haustechnik, inklusive Elektrik und sämtliche weiteren Leitungen, sollten Sie aufgrund der Gewährleistung und der kritischen Relevanz für eine funktionierende Wohnung nur von Fachleuten machen lassen.

Solche sogenannten „gefahrengeneigten Handwerke“, wie bspw. Elektrik, dürfen Sie als Privatperson außerdem nicht selbst übernehmen. Sie können zwar Vorarbeiten übernehmen und unterstützen, müssen dabei aber stets durch Fachpersonal angeleitet werden (siehe auch § 13 der Niederspannungsanschlussverordnung).

Als Faustregel kann man festhalten, dass sich für Eigenleistungen vor allem Gewerke mit geringen Material- und hohen Lohnkosten eignen:

  • Entrümpeln und Entkernen
  • Maler- und Tapezierarbeiten
  • Entrümpeln und Entkernen
Das Magische Dreieck des Zielkonflikts

Bevor Sie die Arbeit an sich anreißen, sollten Sie allerdings überlegen, was Ihnen wichtiger ist: Geld- oder Zeitersparnis. Sicher wünschen Sie in jedem Fall eine gute Qualität. Anhand des „magischen Dreiecks“ sieht man, dass immer nur zwei Merkmale gleichzeitig realisierbar sind. Bei gleich guter Qualität können Sie bei einem günstigen Preis keine schnelle Arbeit erwarten. Soll es schnell gehen, wird es demzufolge nicht billig.

Bewerten Sie Ihre handwerklichen Fähigkeiten und den nötigen Zeiteinsatz daher realistisch, um zu entscheiden, wo Sie am besten sparen können. Am Ende ist auch Ihre eigene Zeit wertvoll. Vielleicht können Sie diese daher woanders profitabler einbringen als bei der Sanierung.

Fazit

Bei der Planung einer Sanierung sind die Details für einen reibungslosen Ablauf entscheidend. Gerade Laien stehen bei der Planung von größeren Projekten, wie einer Kernsanierung, oft vor Problemen. Denn das Fachwissen zu den einzelnen Gewerken, deren Abhängigkeit untereinander und der tatsächlichen Dauer der Arbeitsschritte fehlt. Checklisten können hier helfen. Am besten ist es jedoch, eine Bauleitung mit der Sanierungsplanung zu beauftragen oder einen Generalunternehmer zu wählen, der die verschiedenen Gewerke koordiniert. So sind Sie auf der sicheren Seite und sparen sich ggf. teure Verzögerungen.

Häufig gestellte Fragen

Worauf ist bei der Sanierungsplanung zu achten?

Damit die vielen einzelnen Schritte einer Sanierung perfekt aufeinander abgestimmt sind, muss der Ablauf der Sanierung sehr detailliert geplant werden. Dabei ist vor allem auf die Abhängigkeiten der beteiligten Gewerke untereinander zu beachten.

Welche Gewerke sind an einer Sanierung beteiligt?

Je nachdem, wie groß das Sanierungsprojekt ist, sind mehr oder weniger Gewerke daran beteiligt. Bei einer Kernsanierung geht man von folgenden Gewerken aus: Maler, Elektrik, Sanitär mit Heizung, Bad und Küche, Tischler, Maler und Trockenbauer.

Was ist bei dem Ablauf einer Sanierung zu beachten?

Der erste Schritt einer Sanierung ist immer die Information: Wie ist der tatsächliche Sanierungsbedarf? In welchem Zustand ist die Immobilie? Und welche Vorgaben sind zu beachten? Sanierungen sind in der Regel genehmigungsfrei, dennoch gibt es gerade beim Energieverbrauch gesetzliche Vorgaben zu beachten. Bei Eigentumswohnungen sind die Vorgaben der WEG zu beachten.

Erst nach der Informationsphase geht es an die Sanierungsplanung. Jetzt werden Handwerker für die notwendigen Arbeiten gesucht und ein Ablaufplan erstellt. Nach sorgfältiger Planung und Sicherstellung der Finanzierung können die Arbeiten schließlich beginnen.

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