Wohnungssanierung

Ablauf, Dauer, Kosten – Das müssen Sie beim Sanieren einer Wohnung wissen

16.11.2022  |  Ina Schulz  |  Lesedauer: 9 Minuten

Eine Wohnungssanierung wird notwendig, wenn Sie beispielsweise die Elektrik auf den neuesten Stand bringen wollen oder Schäden, die durch einen Brand, Wasserrohrbruch oder Schimmelbefall verursacht werden, beseitigen müssen. Im Rahmen der Sanierung kann auch eine Küchen- oder Badsanierung notwendig werden, wenn die Räume nicht mehr den aktuellen Anforderungen entsprechen.

Mit einer Wohnungssanierung erhalten Sie nicht nur die Bausubstanz, sondern steigern auch den Wert Ihres Eigentums und verbessern die Lebensqualität. In diesem Ratgeber erfahren Sie, was Sie über eine Wohnungssanierung wissen müssen: Wann sollten Sie sanieren? Wie ist der Ablauf beim Sanieren einer Wohnung und was sind die Kosten? Was muss ich als Vermieter beachten?

Was ist der Unterschied zwischen renovieren, sanieren und modernisieren?

Sanierung, Renovierung und Modernisierung werden oft miteinander verwechselt, dabei bedeuten sie alle etwas Unterschiedliches. Mit einer Renovierung werden altersgemäße Abnutzungserscheinungen und Gebrauchsspuren beseitigt. Das beinhaltet z. B. das Streichen oder Tapezieren der Wände oder die Erneuerung des Bodenbelags.

Dagegen wird mit einer Sanierung ein Mangel oder Bauschaden behoben. Dies umfasst z. B. die Beseitigung von Asbest oder undichten Fenstern. Auch Arbeiten, die Schäden vorbeugen sollen, zählen zu einer Sanierung. Dazu gehören u. a. die Reparatur einer defekten Heizungsanlage oder die Installation von Thermostatventilen an Heizkörpern. Renovierungen und Sanierungen dienen also beide der Instandhaltung und werden vorgenommen, um den Nutzwert der Wohnung aufrechtzuerhalten.

Eine Modernisierung dient dagegen in erste Linie der Erhöhung der allgemeinen Wohnqualität. Dazu gehören Arbeiten, die der Einsparung von Energie und Wasser dienen. Hier zu nennen wären z. B. die Erhöhung der Wärmedämmung durch eine neue Außenwand oder eines Dachs. Daher gelten viele Maßnahmen einer energetischen Sanierung als Modernisierung. Zu einer Modernisierung zählen aber auch Maßnahmen, die den Gebrauchswert der Immobilie erhöhen. Die ist u. a. bei einem barrierefreien Umbau der Fall.

Altbauwohnung vor der Altbausanierung.

Wann wird eine Wohnungssanierung nötig?

Es gibt viele unterschiedliche Gründe, eine Wohnung zu sanieren oder zu renovieren. Die gängigsten sind folgende:

  • Renovierungen bei einem Mieterwechsel
  • Sanierung, weil die Wände bröckeln
  • Sanierung nach einem Brand, Wasserschaden oder Schimmelbefall
  • energetische Sanierung bzw. Modernisierung

Schäden, insbesondere solch gravierende, die eine Wohnung unbewohnbar machen, müssen Sie sofort beseitigen. Ist die Wohnung vermietet oder drohen weitere Folgeschäden, z.B. in anliegenden Wohnungen, ist Eile geboten. Ein Verzug kann hier noch teurer werden und ist dann oft nicht mehr von der Versicherung gedeckt.

Schnelle Renovierung für die Neuvermietung

Gerade nach einer langen Mietzeit bietet es sich an, die leere Wohnung zu sanieren und lukrativ neu zu vermieten. Tapeten und Bodenbeläge, vor allem wenn günstige Materialien genutzt wurden, sind meist schon nach zehn Jahren am Ende Ihrer Nutzungsdauer angekommen. Eine Erneuerung lohnt sich hier und ist auch schnell und kostengünstig erledigt. Diese Maßnahme hat dabei einen besonders großen Effekt auf die neuen Mieter. Auch wenn andere Sanierungsmaßnahmen teurer und womöglich wichtiger wären, ist für Interessenten bei der Besichtigung oft der erste Eindruck der Wohnung am bedeutsamsten.

Aus diesem Grund sollten auch Bad und Küche nach ca. 20 Jahren eine Auffrischung erhalten. Dabei müssen Sie die Räume bei gutem Allgemeinzustand nicht notwendigerweise komplett sanieren. Wurden ursprünglich neutrale Fliesen gewählt, bringt allein der Austausch der Sanitärobjekte im Bad eine große optische Veränderung.

In der Küche ist der Austausch oder das Streichen veralteter Fronten eine schnelle kosmetische Maßnahme, die den Raum dennoch komplett verändern kann. Ein alter Fliesenspiegel verschwindet unkompliziert hinter einer neuen Verblendung aus Glas, Kunststoff oder Holz.

Nötige Sanierungsmaßnahmen

Auch Fenster sind anfällig für Verschleiß. Prüfen Sie beim Auszug der Mieter daher genau, ob die Fenster neu eingestellt, aufgearbeitet oder ersetzt werden müssen. Der Austausch ist dabei oft nur bei größeren Schäden nötig oder wenn die Schallisolierung nicht mehr ausreicht.

Ist die Elektrik älter als 40 Jahre, dann entspricht sie nicht mehr den heutigen Sicherheitsrichtlinien und sollte dringend ausgetauscht werden. Einen Bestandsschutz gibt es für derart alte Leitungen nicht mehr. Ein Blick auf den Sicherungskasten sorgt schnell für Klarheit: Gibt es keinen FI-Schutzschalter, kommen Sie bei einem Mieterwechsel um eine Elektrosanierung nicht mehr herum.

Es gibt Gründe für eine Sanierung, die ein schnelles Handeln erfordern, wie die Beseitigung von Schäden und es gibt optische Gründe, wie alte Bodenbeläge oder Sanitärobjekte. Eine Wohnung, die für die Bewohner aufgrund ihres Zustands gefährlich werden kann oder gesundheitlich bedenklich ist, können Sie nicht erneut vermieten. Doch auch rein kosmetische Gründe führen insbesondere in schlechteren Lagen dazu, dass eine Wohnung nicht mehr vermietbar ist oder Abschläge bei der Miete in Kauf genommen werden müssen.

Wenn Sie mehr über alle Sanierungsphasen erfahren wollen, empfehlen wir unseren Ratgeber.

Ablauf einer Wohnungssanierung

Eine Wohnungssanierung ist ein umfangreiches Unterfangen, an dem üblicherweise viele verschiedene Gewerke beteiligt sind. Für eine effektive Sanierung ist es daher nicht nur sinnvoll, sondern unerlässlich, einen Bauzeitplan zu erstellen. So wissen alle Beteiligten, welche Arbeitsschritte wann geplant sind und welche Fristen einzuhalten sind.

Bei einer Innenraumsanierung sind bereits einige Gewerke beteiligt, die es zu koordinieren gilt:

Für die Gewerkekoordination sind gewisse Abhängigkeiten voneinander sowie Trocknungszeiten und andere Einflüsse zu beachten. Hierbei ist die Unterstützung einer professionellen Bauleitung mit den entsprechenden Erfahrungswerten äußerst hilfreich. Vor allem auch später bei der tatsächlichen Wohnungssanierung und der Bauüberwachung ist es gerade bei Problemen und Verzögerung wichtig, eine Fachkraft zur Unterstützung zu haben.

Container für Bauschutt wie Steine, Beton oder Altholz sollten zudem rechtzeitig zur Verfügung stehen. Ein Vorsortieren des Mülls ist aus ökologischer Sicht sinnvoll. Außerdem schlägt sich die Trennung auch in einem günstigeren Preis nieder.

Je nachdem, ob Sie Ihre ganze Wohnung oder nur ein einzelnes Zimmer sanieren oder renovieren möchten, sollten Sie sich an die nebenstehende Checkliste halten.

  • Erstellung eines Sanierungsplans mit Zielen, Aufgaben und Fristen
  • Wohnung oder Zimmer entrümpeln und vorbereiten
  • Rückbau und Entkernung der betroffenen Zimmer
  • Entsorgung von Bauschutt, alten Möbeln etc.
  • Erneuerung der Elektrik, wie Steckdosen, Sicherungskasten etc.
  • Erneuerung der Heizungsanlage oder nur Streichen der Heizkörper
  • Aufbau der Unterputzleitungen und Armaturen
  • Erneuerung Fliesenspiegel und Malerarbeiten
  • Erneuerung des Bodenbelags
  • Montage der Aufputzarmaturen, Küche etc.
  • Endreinigung der Wohnung

Achtung:

Bei der Entkernung ist immer Vorsicht geboten: Sollen Wände und Decken entfernt werden, muss auf Strom- und Wasserleitungen geachtet werden. Klären Sie auch unbedingt vorher ab, ob es sich um tragende Wände handelt.

Was gilt es vor dem Sanierungsbeginn zu beachten?

Eine Wohnungssanierung wird am besten im Leerzustand der Wohnung durchgeführt. Sollte die Wohnung während der Sanierung jedoch bewohnt sein, sollten Sie sich ein Zimmer nach dem anderen vornehmen. Hierfür ist es wichtig, dass zunächst die alten Tapeten oder die Anstriche an Decken und Wänden entfernen werden. Danach können Sie das darunterliegende Mauerwerk genauer unter die Lupe nehmen. Eine Kernsanierung sollte jedoch immer nur in einer leeren Wohnung durchgeführt werden. Ansonsten wird die Sanierung unnötig in der Länge gezogen und dadurch auch viel teurer.

Kleine Unebenheiten an Decke oder Wänden sind mit Spachtelmasse schnell ausgeglichen. Größere Schäden am Putz oder Risse in den Wänden können mit speziellem Sanierputz ausgebessert werden. Diesen sollten Sie auch verwenden, wenn sich nasse Stellen in den Wänden befinden. Allerdings ist es in diesem Fall wichtig, zuerst den Grund für die Feuchtigkeit festzustellen. Ist bereits Schimmel vorhanden, ist die Stelle zunächst gegen Schimmel zu behandeln. In schlimmeren Fällen muss der Putz komplett erneuert werden.

Wohnungssanierung vorbereiten

Viele Fußböden können aufgearbeitet werden: knarrende Dielen oder nachgebende Dielenbretter können mit über Kreuz eingeschlagenen Nägeln oder mit speziellen Sanierschrauben befestigt werden. Wenn der Zustand des Bodens sehr schlecht ist, eignen sich dünne Spanplatten auf den Dielen. Damit vermeiden Sie eine komplette Sanierung des Bodens und bieten eine ebene Grundlage für einen neuen Bodenbelag. Auch Türen und Fenster lassen sich oft gut aufarbeiten und auf einfache Weise mit Farbe oder Folien moderner gestalten.

Begutachten Sie daher vor der Sanierungsplanung die Wohnung und deren Zustand ganz genau. Was muss weg, was kann bleiben und was kann aufgearbeitet werden? So sparen Sie sich beim Sanieren der Wohnung im Nachhinein einige Überraschungen und etwaige zusätzliche Kosten durch ungeplante Nachträge.

Dauer einer Wohnungssanierung

Wie lange eine Wohnungssanierung dauert, hängt von der Art der Maßnahmen und dem Umfang ab. Eine Innenraumsanierung, die z. B. das Streichen der Wände und Decken, die Erneuerung der Bodenbeläge und den Austausch der Heizkörper beinhaltet, ist in der Regel innerhalb von zwei bis drei Wochen erledigt.

Anders sieht es bei Sanierungen aus, bei denen die Bausubstanz aufgearbeitet werden muss. Hier müssen Sie mit einer zusätzlichen Trocknungszeit von mind. zwei Wochen rechnen. Erst nach der vollständigen Trocknung können die weiteren Sanierungsarbeiten starten. So kann die Dauer einer solchen Wohnungssanierung, die z. B. einen Wasserschaden behebt, vier bis sechs Wochen betragen.

Aktuell kommt es aufgrund vielschichtiger Probleme, wie der geopolitischen Lage und des Fachkräftemangels, zu Verzögerungen am Bau infolge fehlenden Materials und Personals. Daher müssen Sie teils lange Lieferzeiten in Kauf nehmen. Hier helfen nur eine frühzeitige Planung und eine große Kompromissbereitschaft, wenn das gewünschte Produkt nicht rechtzeitig verfügbar ist. Bei ausgebuchten Auftragsbüchern der Handwerker gibt es hingegen nur die Möglichkeit, zu warten oder die Suche auszuweiten. Hilfreich sind hier Online-Vermittlungsportale, um verfügbare Handwerker zu finden.

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Was kostet eine Wohnungssanierung?

Wie hoch die Kosten für Ihre Wohnungssanierung ausfallen, hängt von Ihren persönlichen Wünschen ab. Je mehr Arbeiten Sie in Eigenleistung erbringen können, desto niedriger können Sie auch den Endpreis halten.

Die Preise einer Wohnungssanierung sind aber auch stark abhängig von der gewünschten Ausstattung. Preislich sind hier nach oben keine Grenzen gesetzt. Vor allem die Preise für hochwertige Badezimmer und Bodenbeläge werden von der Ausführung und der Qualität der verwendeten Materialien bestimmt.

Die Kosten einer Wohnungssanierung mit einer Standardausstattung liegen bei ca. 440 Euro pro Quadratmeter für ein neueres Gebäude. Bei Altbauten können Sie mit mindestens 500-600 Euro rechnen. In unserem Sanierungskosten-Ratgeber erfahren Sie mehr über das Thema, inkl. der durchschnittlichen Sanierungskosten je Gewerk.

Schon gewusst?

Bereits zum dritten Mal hat Doozer eine Studie über die aktuellen Sanierungskosten in Deutschland veröffentlicht. Die Daten basieren auf über 10.000 abgewickelten Sanierungen. Sie zeigen neben den Kosten für das Sanieren einer Wohnung auch die Preisdifferenzen innerhalb des Landes. Unsere aktuelle Sanierungskostenstudie 2022 können Sie sich kostenlos herunterladen.

Wie kann man bei der Wohnungssanierung sparen?

Überlegen Sie sich bei Ihren Planungen, welche Arbeiten Sie eventuell in Eigenleistung erbringen könnten. Durch den Selbstaufbau der neuen Armaturen lassen sich beispielsweise mehrere hundert Euro sparen. Vor allem die Vorbereitung der Baustelle, z.B. die Räumung und Entkernung, ist zeitaufwendig, erfordert aber kaum Fachkenntnisse. Geübte Heimwerker können ihre Wohnung wenigstens teilweise selbst sanieren und so die Kosten erheblich reduzieren und beschleunigen vielleicht sogar die Umsetzung.

Wenn Sie für eine Fußbodenheizung die Rohre selbst verlegen, können Sie Geld sparen. Denn das Material für die Fußbodenheizung ist verhältnismäßig erschwinglich. Auch bei kleineren Mängeln an Heizkörpern lohnt es sich, selbst Hand anzulegen. Mit spezieller Farbe können Sie die Heizkörper auch als Laie streichen und so Ihren Heizkörpern neuen Glanz verleihen. Fragen Sie sich dabei immer, ob Sie nicht nur die nötigen Fertigkeiten, sondern auch die Zeit dafür besitzen. Neben einem Vollzeitjob in Eigenregie zu sanieren, ist nur dann sinnvoll, wenn Sie keinen Zeitdruck haben. Es gilt daher, Ihre Zeit und die Kosten für Handwerker abzuwägen.

Bei einigen Leistungen kommen Sie um Fachkräfte jedoch nicht herum. Gewisse Arbeiten und vor allem die Abnahme von Heizung und Sanitär sowie Elektrik müssen zertifizierte Fachbetriebe erledigen. Und auch wenn Sie eine Förderung in Anspruch nehmen, müssen Sie von Anfang an ordentlichen Handwerksbetrieb mit den Arbeiten beauftragen.

Mietrecht und Mietminderung bei einer Wohnungssanierung

Notwendige Reparaturen und Sanierungen, die dem Erhalt einer vermieteten Wohnung dienen, sind grundsätzlich von Mietern zu dulden. Anders sieht es bei Modernisierungsmaßnahmen aus: Laut § 536 Abs. 1a BGB müssen Mieter die Maßnahmen, die einer energetischen Modernisierung dienen, nur für eine Dauer von drei Monaten hinnehmen. Sind die Arbeiten nach dieser Zeit noch nicht abgeschlossen, ist eine Mietminderung möglich.

Wenn die Arbeiten aber eine nicht zu rechtfertigende Härte bedeuten, wie z. B. ein Fensteraustausch im Winter, müssen Mieter diese nicht dulden. Zudem wird die Zeitspanne von drei Monaten unwirksam, wenn die Wohnung durch die Modernisierungsmaßnahmen unbewohnbar wird. In diesem Fall haben Mieter einen Anspruch auf Mietminderung um bis zu 100 Prozent. Betroffene sollten sich bzgl. des genauen Prozentsatzes anwaltlich beraten lassen.

Wenn die Maßnahmen zu baulichen Folgen führen können, müssen Mieter diese ebenfalls nicht akzeptieren. Das ist beispielsweise der Fall, wenn sich der Zuschnitt der Wohnung zuungunsten der Mieter ändert. Mieter haben folglich einen Monat Zeit, um dem Vermieter die Einwände gegen die Modernisierungsmaßnahmen mitzuteilen.

Achtung:
Vermieter sollten zudem beachten, dass Mieter diese Maßnahmen nur dulden müssen und keine Mitwirkungspflicht haben. Wenn z. B. für Sanierungsarbeiten die Möbel auf- und abgebaut werden müssen, liegt diese Aufgabe laut dem Landgericht Berlin (LG Berlin 65 S 62/08) beim Vermieter.

Häufig gestellte Fragen

Wie viel kostet eine Wohnungssanierung?

Eine komplette Wohnungssanierung mit acht Gewerken kostet für einen Neubau etwa 440 Euro brutto pro Quadratmeter. Wer einen Altbau sanieren möchte, muss mit Kosten von mindestens 500 Euro je Quadratmeter der zu sanierenden Wohnung rechnen. Je nachdem, welche Ausstattung Sie sich wünschen, können die Preise auch höher ausfallen.

Wie lange dauert eine Wohnungssanierung?

Die Dauer einer Wohnungssanierung beträgt in der Regel zwei bis drei Wochen. Muss aber auch Bausubstanz erneuert werden, müssen Sie mit einer zusätzlichen Trocknungszeit rechnen. Die Wohnungssanierung dauert in diesem Fall etwa vier bis sechs Wochen.

Wann handelt es sich um eine Renovierung, Modernisierung oder Sanierung?

Renovierungen und Sanierungen dienen lediglich der Instandhaltung der Wohnung. Mit einer Renovierung werden altersgemäße Gebrauchsspuren beseitigt. Zu Sanierungen zählen hingegen auch größere Reparaturen. Eine Modernisierung dient dagegen der Erhöhung der allgemeinen Wohnqualität, wie z. B. die Erhöhung der Wärmedämmung.

Wann ist eine Mietminderung bei einer Wohnungssanierung rechtens?

Bei Arbeiten, die einer energetischen Modernisierung dienen und länger als drei Monate dauern, hat der Mieter einen Anspruch auf Mietminderung. Sollte die Wohnung durch die Arbeiten unbewohnbar werden, entfällt diese Zeitspanne und der Mieter kann die Miete um bis zu 100 Prozent kürzen.

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