Mängelmanagement beim Bau

Was sind Mängel am Bau und wie funktioniert die Beseitigung?

26.09.2022  |  Ina Schulz  |  Lesedauer: 6 Minuten

Bauarbeiter mit Klemmbrett blick kritisch auf Kabel, die von der Decke hängen

Mängelmanagement ist das Stichwort, wenn es beim Bau zu Problemen kommt. Seien es Verzögerungen oder tatsächliche Schäden, es ist immer unangenehm, wenn es auf der Baustelle nicht rundläuft. Der ohnehin schon knappe Zeitplan gerät ins Wanken und die Kosten drohen zu explodieren.

Verbeugung ist die beste Medizin. Daher greift das Mängelmanagement schon, bevor es zu Schäden durch schlechte Leistung kommt. Denn damit ist nicht nur die Regelung von auftretenden Schäden gemeint, sondern auch die Prävention durch ein enges Kontrollsystem.

Definition: Was sind Mängel beim Bau?

Was ein Mangel ist und wie der genaue Ablauf zur Beseitigung des Mangels ist, ist in Deutschland gesetzlich geregelt. Im § 633 Abs. 2 BGB werden Sachmängel allgemein behandelt:

„Das Werk ist frei von Sachmängeln, wenn es die vereinbarte Beschaffenheit hat. Soweit die Beschaffenheit nicht vereinbart ist, ist das Werk frei von Sachmängeln, wenn es sich für die nach dem Vertrag vorausgesetzte, sonst für die gewöhnliche Verwendung eignet und eine Beschaffenheit aufweist, die bei Werken der gleichen Art üblich ist und die der Besteller nach der Art des Werkes erwarten kann.“

Bestimmte Mängel sind also auch Auslegungssache. Daher sollten Aufträge für Handwerker so genau wie möglich definiert und schriftlich erfasst werden. Denn nur so können Sie nachweisen, welches Endprodukt Sie sich gewünscht haben. Überlassen Sie dabei nichts dem Zufall. Wenn Sie in einer Tischlerei einen 2 Meter großen Tisch bestellen, lässt das viel Spielraum für Interpretationen. Wenn Ihnen das Resultat nicht gefällt, es aber der knappen Auftragsbeschreibung entspricht, liegt gem. BGB kein Sachmangel vor und Sie müssen die Arbeit bezahlen.

Darüber hinaus sind die § 631 ff BGB, in denen der Werkvertrag geregelt ist und § 650a BGB, welcher sich spezifisch auf Bauverträge bezieht, für die Vertragsgestaltung von Bedeutung.

Baumängel im Speziellen werden in der Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB) – Teil B § 13 spezifiziert. Die Definition weicht jedoch nicht von der des BGB ab. Denn die VOB basiert vom Grunde her auf dem BGB, stellt allerdings ein umfassendes Regelwerk für den Bauprozess dar. Bauverträge können gem. BGB oder VOB abgeschlossen werden. Bei Verträgen, die auf der VOB basieren, besteht im Gegensatz zum BGB eine verkürzte Verjährungsfrist von vier gegenüber fünf Jahren zum Anzeigen von Mängeln. Außerdem enthält die VOB/B Normen für die Erstellung einer Baudokumentation.

Was bedeutet Mängelmanagement beim Bau?

Mängelmanagement ist die strukturierte Kontrolle von Bauarbeiten. Dabei werden erbrachte Arbeiten auf einen von der Norm abweichenden Zustand hin geprüft. Maßgabe sind dabei zum einen optische Mängel, die lediglich das Aussehen einer Bauleistung beeinträchtigen. Das können z.B. Kratzer auf Oberflächen sein, die während der Arbeit passiert sind oder auch das falsche Verlegemuster bei Fliesen, bspw. Kreuzverband anstatt Halbverband. Diese Mängel sind ärgerlich, aber nicht sicherheitsrelevant. Die Frage nach der Notwendigkeit der Ausbesserung obliegt den Bauherren.

Auf der anderen Seite stehen jene Mängel, die zukünftig zu Schäden führen können oder gar potenzielle Gefahren darstellen. Alles, was mit elektrischen Leitungen oder Gasleitungen zu tun hat, kann bei unzureichender Erfüllung der Arbeiten gefährlich werden. Offene Leitungen in der Wand können nicht nur zu Kurzschlüssen führen, sondern auch Gegenstände unter Strom setzen und damit Menschen verletzen. Undichte Gasleitungen sind selbstredend eine Gefahr für Leib und Leben. Diese Mängel müssen sofort beseitigt werden.

Eine Abnahme der Leistungen kann in keinem Fall erfolgen, bevor die Gefahr nicht gebannt ist. Denn im Gegensatz zu den meisten Bauarbeiten gibt es für gewisse Arbeiten eine Abnahmepflicht durch einen Fachbetrieb. Eine neue Heizungsanlage wird z.B. ausschließlich von zuständigen Bezirksschornsteinfeger in Betrieb genommen.

Architekten planen Sanierung von Haus

Das Mängelmanagement beim Bau dient also zum einen dem frühzeitigen Aufdecken von Mängeln. Zum anderen ist damit aber auch gemeint, wie mit Mängeln umgegangen wird. Das Management, also die Verwaltung von Mängeln umfasst alles von der Entdeckung, über die Kommunikation mit den entsprechenden Handwerkern bis hin zum erfolgreichen Abschluss der Arbeiten.

Wie erkenne ich Mängel?

Für Laien ist es nicht oft nicht leicht, bestimmte Mängel selbst aufzudecken. Am einfachsten ist es, offensichtliche Schäden aufzuspüren. Kratzer, Beulen, Farbkleckse oder dergleichen sind meist auch für das ungeschulte Auge sichtbar. Bei Arbeiten, die nicht immer im Sichtfeld liegen, z.B. Strom- oder Wasserleitungen in der Wand, gestaltet sich die Suche nach Mängeln deutlich schwerer. Bittet Sie ein Handwerker um die Abnahme seiner Leistung, schauen Sie sich das Werk sehr genau an und lassen Sie sich zeigen, dass alles funktioniert.

Wichtig ist, dass Sie sich Zeit nehmen und nicht drängen lassen. Überlassen Sie es dem Handwerker, Ihnen die korrekte Verarbeitung und Funktionsweise zu zeigen. Prüfen Sie dann selbst nochmal, ob alles wie gewünscht aussieht und funktioniert.

Bei größeren Projekten ist es sinnvoll, für die Bauüberwachung eine Fachkraft zu engagieren. Heizungs- und Elektroinstallationen müssen jedoch fachgerecht abgenommen werden. Dabei sind detaillierte Abnahmeprotokolle zu führen, um die Prüfung zu dokumentieren.

Bauplan mit Ziegelstein und Haus mit Baumängel

Wie dokumentiere ich Mängel beim Bau?

Für die Baudokumentation während der laufenden Arbeiten ist die Bauleitung zuständig. Gibt es hierfür keine Person, die mit dieser Aufgabe beauftragt wurde, obliegt dies den Bauherren. Die Bauleitung kontrolliert täglich den Baufortschritt. Fallen hierbei Mängel bei der geleisteten Arbeit auf, sollte zunächst der entsprechende Vorarbeiter kontaktiert werden. Es wird eine Frist festgesetzt, in der die Nachbesserung zu leisten ist. Eine Abnahme und Bezahlung der Leistungen erfolgen hier erst nach der erfolgreichen Beseitigung des Mangels.

Es ist sehr wichtig, Mängel und weitere Abweichungen vom Bauablaufplan in jedem Fall rechtssicher zu dokumentieren. Abseits des herkömmlichen Bautagebuchs ist für das Mängelmanagement beim Bau daher eine entsprechende Software sinnvoll. So können Bilder und Beschreibungen direkt gespeichert und in den Bauunterlagen nachvollzogen werden.

Die Baudokumentation stellt ein wichtiges Beweismittel für späteren Schadensersatz dar und die Darlegung von Mängeln ist auch für die finale Abnahme und schließlich die Abrechnung nicht unerheblich. Eine schlechte Leistung kann mit Preisabschlägen einhergehen, insbesondere wenn sich der Bau dadurch erheblich verzögert.

Info
Wie Sie am besten eine detaillierte und aussagekräftige Fotodokumentation erstellen, erfahren Sie in unserem Ratgeberartikel zum Thema.

Wer ist für das Mängelmanagement beim Bau zuständig?

Auf einer Baustelle sind oft mehrere Handwerker verschiedener Gewerke und Betriebe aktiv. Die Bauleitung ist dafür zuständig, hier den Überblick zu behalten und zwischen den Gewerken untereinander und auch gegenüber den Bauherren zu vermitteln. Außerdem obliegt ihr die Kontrolle der einzelnen Arbeiten, ob diese auch fachlich korrekt ausgeführt wurden.

Fallen der Bauleitung noch während der laufenden Bauarbeiten Mängel auf, wird sie die entsprechenden Handwerker zur Nachbesserung auffordern. Solange die Baustelle also noch in Betrieb ist, ist die Bauleitung stets erster Ansprechpartner, wenn es um die Schlechterfüllung von Leistungen geht. Sind die Arbeiten abgenommen und Mängel fallen später auf, müssen sich die Betroffenen, also in aller Regel die Eigentümer der Immobilie, mit den Handwerksbetrieben auseinandersetzen und den Mangel anzeigen.

drei Personen untersuchen Gebäude nach Mängeln

Wer haftet bei Mängeln?

Die Haftung für Mängel und entstandenen Schaden liegt immer bei der ausführenden Partei. Sie können Ihrem Heizungsinstallateur also nicht die fehlerhafte Elektrik anlasten, auch wenn Sie beide Betriebe gleichzeitig beauftragt und sie parallel auf der Baustelle gearbeitet haben. Sollten der Fehler allerdings in der mangelnden Planung durch das Architekturbüro o.ä. begründet sein, z.B. indem ein erst später hinzugefügter Raum bei der Planung der Elektrik vergessen wurde, liegt die Verantwortung auch dort.

Wer am Ende haftet und für die Beseitigung des Mangels zuständig ist, ist also stets genau zu prüfen. Wenn Sie einen Mangel entdecken, müssen Sie der ausführenden Partei zunächst einen angemessenen Zeitraum zur Beseitigung einräumen. Es ist auch nicht möglich, direkt einen anderen Handwerksbetrieb damit zu beauftragen. Nur, wenn Gefahr in Verzug ist und Sie schnell handeln müssen, um weitere Schäden abzuwenden, ist die Einschaltung eines anderen Auftragnehmers möglich. Doch auch hier ist eine genaue Dokumentation des Hergangs und der Arbeiten essenziell, um Schadensersatzansprüche geltend machen zu können.

Wie lange können Mängel gemeldet werden?

Je nach Vertragsgrundlage gilt laut § 634a BGB eine Frist von fünf Jahren, um Mängel nach der Bauabnahme anzuzeigen und gemäß § 13 VOB/B sind es lediglich vier Jahre. Bei arglistiger Täuschung durch die ausführende Partei sind es hingegen zehn Jahre.

Wurde der Mangel oder auch der Schaden infolge des Mangels beseitigt, beginnt erneut eine zweijährige Gewährleistung für die Nacharbeiten.

Setzungsrisse am Fenster

Fazit

Das Mängelmanagement ist eine der wichtigsten Aufgaben während eines Bauvorhabens. Denn nur damit wird sichergestellt, dass am Ende ein fertiges und funktionierendes Werk abgenommen werden kann. Am besten ist es, sich dabei auf Fachkräfte zu verlassen, die genau wissen, worauf zu achten ist und wie der Ablauf bei dem Anzeigen von Mängeln ist.

Zudem ist es sinnvoll, eine digitale Lösung zu nutzen. Es gibt Software, mit der das Mängelmanagement zum einen rechtssicher dokumentiert werden kann. Zum anderen kann die ganze Kommunikation über die Plattform erfolgen, sodass es zu keinen Missverständnissen kommen kann.

Häufig gestellte Fragen

Wie werden Sachmängel definiert?

Gemäß § 633 Abs. 2 BGB ist das Werk “frei von Sachmängeln, wenn es die vereinbarte Beschaffenheit hat. Soweit die Beschaffenheit nicht vereinbart ist, ist das Werk frei von Sachmängeln, wenn es sich für die nach dem Vertrag vorausgesetzte, sonst für die gewöhnliche Verwendung eignet und eine Beschaffenheit aufweist, die bei Werken der gleichen Art üblich ist und die der Besteller nach der Art des Werkes erwarten kann.”

Was bedeutet Mängelmanagement?

Mängelmanagement ist die strukturierte Kontrolle von Bauarbeiten, ob Sachmängel vorliegen, indem die Arbeiten auf einen von der Norm abweichenden Zustand geprüft werden. Darüber hinaus beinhaltet das Mängelmanagement die strukturierte Erfassung, Abmahnung und Dokumentation von Mängeln und deren Beseitigung.

Wer haftet bei Mängeln?

Für einen Sachmangel und einen daraus entstandenen Schaden haftet immer die ausführende Partei. Die Beweispflicht liegt nach der Bauabnahme allerdings beim Geschädigten.

Wie lange gilt die Gewährleistung für Mängel?

Gemäß § 634a BGB gilt eine Frist von fünf Jahren, um Mängel nach der Bauabnahme anzuzeigen. Laut § 13 VOB/B sind es allerdings nur vier Jahre. Bei arglistiger Täuschung sind es hingegen zehn Jahre. Wurde der Mangel bzw. der Schaden beseitigt, beginnt erneut eine zweijährige Gewährleistung für die Nacharbeiten.

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