Nach der Sanierung: Selber bewohnen, vermieten oder verkaufen?

Welche Möglichkeiten haben Eigentümer bei der Nutzung ihrer Immobilie?

26.09.2022  |  Andrea Burkhardt, Vermietet.de  |  Lesedauer: 6 Minuten

Glückliches Pärchen mit Umzugskartons und dem Wohnungsschlüssel

Eine Sanierung ist mitunter notwendig – beispielsweise, wenn ein Schimmelbefall vorliegt. Dadurch wird die Bausubstanz erhalten und der Wert gesteigert. Aber auch zur generellen Optimierung der Lebensqualität ist solch ein Vorhaben sinnvoll. Viele Eigentümer fragen sich nach einer Innensanierung: Was nun: Soll die Wohnung vermietet, verkauft oder selbst bezogen werden?

Wohnung vermieten oder lieber selbst nutzen?

Unter der Eigennutzung ist die Nutzung der eigenen Immobilie zu Wohnzwecken zu verstehen. Bis zum Jahr 2006 gab es die sogenannte Eigenheimzulage. Mit dieser staatlichen Subvention wurden Bauvorhaben und Immobilienkäufe gefördert. Diese Fördermöglichkeit des Staates gibt es nun nicht mehr. Daher fragen sich viele, ob sie die Wohnung vermieten sollen. Hierzu kommen wir weiter unten im Text.

Sie müssen einen Kredit aufnehmen, wenn Sie sich eine Immobilie kaufen möchten und die eigenen finanziellen Rücklagen nicht ausreichen. Hier empfiehlt es sich unbedingt, die Kredite am Markt zu vergleichen. Die Zinsraten unterscheiden sich mitunter stark und durch die aktuellen Entwicklungen am Finanzmarkt lohnt sich der Überblick. Auch für Sanierungen gibt es zinsgünstige Darlehen von der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW), welche vor allem energieeffiziente Sanierungen wie den Anbau von Photovoltaik oder Wärmedämmungen stützen.

Die Eigennutzung ist eine Art, Ihre Immobilie zu nutzen. Wenn Sie das Objekt als Geldanlage nutzen möchten, sollten Sie eine Vermietung von Wohnungen anstreben.

Wohnung vermieten: Was muss ich beachten?

Eine Wohnung zu kaufen und zu vermieten ist für viele eine attraktive Möglichkeit, um Vermögen aufzubauen. Es gibt hierbei einige wichtige Dinge zu beachten. So müssen Sie einen geeigneten Mietpreis festlegen, passende Mieter finden, einen rechtskonformen Mietvertrag aufsetzen, das Objekt ordentlich verwalten und die steuerlichen Aspekte berücksichtigen.

Insbesondere die Immobilienverwaltung stellt viele vor Herausforderungen, die sie lieber an eine externe Hausverwaltung übertragen. Die wichtigsten Punkte haben wir im Folgenden aufgelistet.

Schlüsselübergabe

Vermieter werden: Planung ist alles

Die langfristige Planung ist bei der Vermietung von Wohnungen das A und O. Sie müssen wissen, welche Aufgaben auf Sie zukommen und vor allem, was Ihre Immobilie wert ist. Am Ende soll sich die Investition schließlich lohnen.

Viele Vermieter wissen zu Beginn gar nicht, was sie alles zu tun haben. Daher sind hier die Hauptaufgaben:

  • Erstellung einer jährlichen Betriebskostenabrechnung für die einzelnen Mieter
  • Verantwortung für Pflege und Instandhaltung des Objektes
  • Teilnahme an Eigentümerversammlungen
  • Abstimmung von Sanierungen u. a. mit den Miteigentümern
  • Potenzielle Rechtsstreitigkeiten mit Mietern und Miteigentümern schlichten
  • Jährliche Wirtschaftsprüfung des Finanzamts
  • Leerstandsmanagement und Sanierungen bzw. Modernisierungen

Wer sich diesen Aufgaben nicht gewappnet fühlt oder schlichtweg keine Zeit dafür hat, kann auch eine externe Verwaltung einschalten oder ein digitales Tool wie beispielsweise Vermietet.de verwenden. Dadurch wird viel Arbeit abgenommen und Sie erhalten mehr Rechtssicherheit – gerade, wenn Sie mit den Verwalteraufgaben noch nicht so vertraut sind.

Das Herzstück: der Mietvertrag

Die Unterzeichnung eines unbefristeten Mietvertrags bedeutet für beide Parteien eine enge und langfristige Bindung. Eine Wohnung ist schnell vermietet. Die Beendigung eines bestehenden Mietvertrags als Vermieter gestaltet sich dagegen umso schwieriger. Daher sollten Sie sich um einen vermieterfreundlichen Mietvertrag kümmern. Dies bedeutet, sich zu Beginn Zeit für die Ausgestaltung zu nehmen. Alles, was im Vertrag unklar bleibt, wird am Ende zugunsten des Mieters entschieden. Und Änderungen sind im Nachhinein schwierig umzusetzen. Wichtig ist letztendlich, dass die gesetzlichen Regelungen eingehalten werden.

Es empfiehlt sich, eine anwaltlich geprüfte Vorlage zu nutzen – oder ein Online-Tool zur schnellen und einfachen Ausgestaltung des Mietvertrags. Die folgenden Punkte sollten aber unbedingt gut überlegt sein:

  • Welche Haustiere sind in der Wohnung erlaubt?
  • Wer ist zuständig für Kleinstreparaturen?
  • Welchen Reinigungspflichten muss der Mieter nachgehen (beispielsweise Reinigung des Treppenhauses)?
  • Stimmen Sie als Vermieter einer Untervermietung der Wohnung zu?
  • Welche Renovierungsarbeiten müssen durch den Mieter bei Auszug ausgeführt werden?
Katze in einem Umzugskarton umgeben von weiteren Kartons

Was ist der richtige Mietpreis?

Der Mietpreis ist ebenso entscheidend wie der Vertrag. Mit diesem legen Sie fest, welchen Gewinn Sie aus der Investition generieren und wie hoch die Nachfrage sein wird. Daher ist es enorm wichtig, sich vor der Vermietung mit dem Immobilienmarkt Ihrer Region auseinanderzusetzen. Dabei sind diese Fragen relevant:

  1. Welche Mietpreise sind am Markt üblich?
  2. Gibt es eine Mietpreisbremse in der Region?
  3. Wie lange dauert eine Neuvermietung?
  4. Gibt es mehr Nachfrager (Mieter) als Wohnungen, die vermietet werden?
  5. Kann die eigene Immobilie durch eine attraktive Ausstattung oder die Lage zusätzlich überzeugen?

Um einen geeigneten Mietpreis festzulegen, wird üblicherweise der lokale Mietenspiegel der jeweiligen Region als Grundlage hinzugezogen. Mithilfe unterschiedlicher Kriterien im Mietspiegel – wie beispielsweise die Lage und Größe der Wohnung, das Baujahr sowie die Ausstattung – ordnen Sie die eigene Immobilie ein. Anhand dieser Punkte wird durch den Mietenspiegel ein angemessener Mietpreis festgelegt.

In manchen Regionen gibt es eine Mietpreisbremse, um den Markt zu regulieren. Wenn dies auf Ihre Region zutrifft, darf die eigene Miete maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Wenn keine Mietpreisbremse greift, gilt eine Obergrenze von maximal 20 Prozent über der Vergleichsmiete.

Wie finde ich den passenden Mieter?

Wenn alles Vertragliche und Preisliche geklärt ist, braucht es noch eine passende Person, an die Sie die Wohnung vermieten. Um diese zu finden, kann man selbst tätig werden – oder einen Makler beauftragen. Dieser kostet zwar Geld, erledigt aber eine Vielzahl zeitintensiver Aufgaben, wie zum Beispiel die Koordination und Wahrnehmung von Besichtigungsterminen. Zudem verfügt ein Makler über Fachwissen und ein professionelles Auftreten, was für Neuvermieter vorteilhaft sein kann.

Die Immobilie muss beworben werden, damit potenzielle Mieter darauf aufmerksam werden. Mit einem guten Exposé ist hier bereits die halbe Miete getätigt. Hierin sollte sämtliche relevanten Daten des Objektes enthalten sein. Professionelle Bilder vermitteln Interessenten einen ersten Eindruck. Sie sollten hier aber aufpassen, wahrheitsgetreu zu sein, damit es keine Enttäuschungen bei der Besichtigung gibt.

Auch der Mieter muss Werbung für sich machen. Mit einer Selbstauskunft können Sie als Vermieter einen ersten Eindruck bekommen. Neben Sympathie zählt hier aber vordergründig die Solvenz des neuen Mieters. Wer seine Miete nicht fristgerecht zahlen kann, ist auch nicht attraktiv für eine Mietwohnung. Lassen Sie sich daher die folgenden Angaben von Interessenten vorweisen:

  • Bonität des Mieters (zum Beispiel durch den SCHUFA-Bonitätscheck)
  • Einkommensbescheide (mindestens der letzten drei Monate)
  • Selbstauskunft des Mieters
Maklerin zeigt Pärchen eine Wohnung

Tipp: Massenbesichtigungen sparen zwar Zeit. Sie erhalten aber nicht so einen detaillierten Eindruck der Interessenten wie bei Einzelbesichtigungen.

Sobald ein passender Mieter gefunden und die Wohnung ordnungsgemäß übergeben wurde, sind die Aufgaben des Vermieters noch lange nicht erfüllt. Nun heißt es, Mieteinnahmen korrekt versteuern, sich mit den Belangen der Mieter auseinandersetzen, eventuelle Reparaturen beauftragen, jährlich die Betriebskostenabrechnungen zu erstellen usw. Die Einkünfte aus der Vermietung werden übrigens in der Anlage V in der Steuererklärung angegeben und unterliegen der Einkommenssteuer.

Oder doch lieber verkaufen?

Die Entscheidung, ob eine Wohnung vermietet oder verkauft wird, sollte sich in erster Linie auf den aktuellen Wert stützen. In einigen deutschen Großstädten haben sich die Preise für Immobilien in den letzten zehn Jahren mehr als verdoppelt. Dementsprechend hoch ist die Wertsteigerung. Die Mieten sind zwar in diesem Zeitraum ebenfalls gestiegen, allerdings nicht so stark wie die Kaufpreise. Wer also jetzt verkauft, wird höchstwahrscheinlich einen großen Wertgewinn erzielen.

Um Ihnen die Entscheidung etwas zu vereinfachen, haben wir hier eine Checkliste zusammengestellt, wann sich der Verkauf lohnt:

  • Eine große Wertsteigerung des Objektes erzielt einen hohen Gewinn.
  • Sie benötigen direkt eine große Menge Geld als monatsweise Mieteinnahmen.
  • Sie haben keine Zeit für die Verwaltung einer vermieteten Wohnung und wollen die Kosten für eine externe Verwaltung sparen. Tipp: Mithilfe einer digitalen Immobilienverwaltung geht es schneller und einfacher.
  • Wer zehn Jahre Eigentümer einer Immobilie war, erzielt steuerfreie Gewinne aus dem Immobilienverkauf, weil die Spekulationsfrist abgelaufen ist.
  • Sie wollen sich nicht mit Mietern herumärgern.
  • Wenn sich die Immobilie in einer Region befindet, wo Mieteinnahmen vergleichsweise gering sind und dementsprechend die Mietrendite zu gering wäre.
  • Regionen sind ebenso unattraktiv für eine Vermietung, wenn es hohe Leerstandzeiten gibt aufgrund einer zu geringen Nachfrage.

Wenn Sie die Wohnung nicht vermieten, dafür aber verkaufen wollen, müssen Sie auch hier einen geeigneten Kaufpreis festlegen. Dieser sollte nicht zu niedrig sein, denn Sie wollen ja auch Gewinn erzielen. Und er sollte nicht zu hoch sein. Dann laufen Sie Gefahr, keine Käufer zu finden. Der Verkauf endet schließlich mit der notariellen Beurkundung und dem Eintrag des neuen Besitzers ins Grundbuch.

Fazit

Immobilienbesitzer haben grundsätzlich drei Möglichkeiten, ihr Eigentum zu nutzen. Die meisten privaten Eigentümer kaufen eine Wohnung oder ein Haus, um selbst darin zu wohnen. Doch Immobilien eignen sich auch als Investitionsobjekte.

Wer in Immobilien investieren möchte, vermieten oder verkaufen. Wohnobjekte bieten in den meisten Fällen eine sichere Anlageform mit enormem Wertsteigerungspotenzial. Selbst in Krisenzeiten stürzen die Preise für Immobilien selten ab und hofft erholt sich der Markt sehr schnell wieder mit umso höheren Preisen.

Vermiete Objekte versprechen eine langfristige Rendite, wenn die richtigen Mieter gefunden werden. Zudem profitiert man beim späteren Verkauf von den gestiegenen Immobilienpreisen.

Häufig gestellte Fragen

Was muss ich bei der Wohnungsvermietung beachten?

Wer eine Wohnung vermieten möchte, muss dies gut vorbereiten. Denn als Vermieter haben Sie wichtige Aufgaben, wie die Erstellung der Betriebskostenabrechnung, die Instandhaltung des Objekts, die Objektverwaltung sowie die Angabe der Einnahmen in der jährlichen Einkommenssteuererklärung. Zudem benötigen Sie einen rechtssicheren Mietvertrag und einen marktgerechten Mietpreis.

Wie berechne ich den richtigen Mietpreis?

Für die Feststellung der Miete ist es wichtig, sich vorab mit dem Immobilienmarkt Ihrer Region auseinanderzusetzen. Welcher Mietpreis entspricht dem Standard und gibt es eine Mietpreisbremse oder andere Beschränkungen? Dabei ist auch entscheidend, wie die Wohnung ausgestattet ist und wie die Nachfragesituation ist. Um den Mietpreis festzulegen, nutzen Sie den lokalen Mietenspiegel Ihrer Region. Mithilfe der Kriterien ordnen Sie Ihre eigene Immobilie ein. Anhand dieser Punkte legen Sie einen angemessenen Mietpreis fest.

Worauf muss ich bei meinen Mietern achten?

Mithilfe einer Selbstauskunft können Sie als Vermieter einen ersten Eindruck von den Mietern bekommen. Lassen Sie sich folgende Angaben von Interessenten vorweisen: Bonität (z.B. durch den SCHUFA-Bonitätscheck), Einkommensbescheide (mindestens der letzten drei Monate) sowie eine allgemeine Selbstauskunft der Mieter. Dazu gehört, wie viele Personen einziehen sollen, ob es Haustiere oder laute Musikinstrumente etc. gibt.

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