Investieren in Immobilien

Wie eine Wohnungssanierung Ihre Gewinnspanne erhöht

22.08.2022  |  Ina Schulz | Lesedauer: 6 Minuten

Dreidimensionale Graphen, die das Investieren in Immobilien darstellen

Das Investieren in Immobilien stellt seit jeher eine stabile Geldanlage dar. Immobilienpreise und auch die Mieten für Wohnraum kennen nur einen Weg und der geht nach oben. Da fast 58 Prozent der Deutschen trotz stetig steigender Preise zur Miete wohnen, wird diese Art der Investition sicherlich noch lange Zeit ihre Berechtigung haben.

Wer in Immobilien investieren möchte, sieht sich früher oder später mit der Frage nach der Sanierung konfrontiert. Vermieter haben eine gesetzliche Sanierungspflicht. Allerdings können Sanierungsmaßnahmen auch ein sinnvolles Mittel zur Steigerung der Rendite sein. Im Folgenden erfahren Sie mehr über mögliche Investitionsstrategien.

Ist das Investieren in Immobilien eine gute Strategie?

Im Mai 2022 lag der Wohnungsmietindex bei einem historischen Hoch von 110 Punkten im Vergleich zum Referenzjahr 2015 (Statista). 2022 ist geprägt von einer hohen Inflation, die den Anstieg der Mieten der letzten Jahre noch weiter befeuert.

Für die Vermieter ist das sicherlich eine positive Entwicklung. Denn, einmal gestiegene Mieten sinken so schnell nicht wieder. Es ist davon auszugehen, dass sich der Kurs nicht so schnell umkehrt. Doch die gestiegenen Preise treffen auch Immobilieninvestoren. In Zeiten wie diesen müssen Immobilien daher umso kritischer geprüft werden, bevor man in sie investieren sollte.

Statistik: Entwicklung des Wohnungsmietindex für Deutschland in den Jahren von 1995 bis 2021 (2015 = Index 100) | Statista
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Neben den Mieten sind auch die Kaufpreise für Eigentumswohnungen stark gestiegen. Gerade in wirtschaftlich harten Zeiten wie zu Beginn der Corona-Pandemie zeigt sich der Wert von Immobilien, die auch gerne als Betongold bezeichnet werden. Die scherzhafte Bezeichnung drückt die augenscheinliche Wertstabilität von Immobilen aus. Und tatsächlich lag die Preissteigerung der letzten Jahre stets oberhalb der Inflationsrate. Also eine renditestarke Anlagemöglichkeit.

Bei den positiven Aussichten und der Sicherheit, die das Investieren in Immobilien ausstrahlt, sind jedoch auch die sich ergebenden Pflichten sowie der Aufwand der Verwaltung der Wohnungen zu bedenken. Eine solch kostspielige Anlage ist sicherlich nicht für jeden etwas. Entweder man verfügt über ausreichend Eigenkapital oder man muss mit hohen Verpflichtungen gegenüber einer Bank leben können. Es gibt jedoch verschiedene Strategien, mit der die Investition in Wohnimmobilien gelingen kann.

Statistik: Städte in Deutschland mit den höchsten Kaufpreisen für Eigentumswohnungen im Vergleich der Jahre 2016 und 2021* (in Euro pro Quadratmeter) | Statista
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Welche Immobilien-Investment-Strategien gibt es?

Alle Investment-Strategien unterscheiden sich durch ein wesentliches Merkmal: Cashflow Today oder Cashflow Tomorrow. Das bedeutet, will man schnell Gewinne oder setzt man auf eine langfristige Strategie? Mit schnellen Gewinnen gelingt es, schnell Eigenkapital aufzubauen. Bei der langfristigen Methode geht es eher um die Generierung eines passiven Einkommens und einen gleichzeitigen Vermögensaufbau.

Badsanierung vorher und nachher

Buy and Sell

Wenn sich eine Gelegenheit zum Erwerb einer günstigen Immobilie ergibt, sollte man zuschlagen. Dies kann durch private Tipps über in Not geratene Immobilienbesitzer oder Zwangsversteigerungen erfolgen. Im Zuge der Buy-and-Sell-Strategie werden keine großen Arbeiten an der Immobilie durchgeführt. Stattdessen wird eine schnellstmögliche Veräußerung angestrebt. Oftmals wird die Wohnung lediglich geräumt und ggf. Müll und dergleichen entsorgt, um das Verkaufspotenzial zu erhöhen.

Bei diesem Ansatz wird, insofern nicht das nötige Eigenkapital vorhanden ist, mit (teureren) Zwischenfinanzierungen gearbeitet. Die Zinsen sowie die Spekulationssteuer auf den Veräußerungsgewinn sind bei der Kalkulation in jedem Fall zu beachten, damit das Unterfangen auch gelingt. Zudem gilt bei allen Verkäufen zu bedenken, dass man bei mehr als fünf Veräußerungen innerhalb von drei Jahren als gewerbliche Unternehmung eingestuft wird. Prüfen Sie also frühzeitig die Gründung einer GmbH oder ähnlichen Gesellschaft.

Fix and Flip

Auch bei Fix and Flip geht es um die kurzfristige Realisierung von Gewinnen. Dabei werden möglichst günstige, sanierungsbedürftige Objekte erstanden, die durch verschiedene Maßnahmen aufgewertet werden. Durch die Sanierung steigt der Wert der Immobilie.

Diese Strategie geht mit einem sehr großen Aufwand einher. Eine Sanierung kann sehr zeitaufwendig und teuer werden. Daher sollten Sie vorab genau kalkulieren, wie viel Ihnen nach Abzug aller Kosten und Steuern unterm Strich bleibt. Egal ob Sie Handwerker engagieren oder vieles in Eigenleistung erledigen, vergessen Sie dabei nicht, Ihr persönliches Investment in Form von Ihrer eigenen Arbeitsleistung. Vielleicht könnten Sie Ihre Arbeitszeit woanders besser investieren?

Mehr zu der Strategie Fix and Flip erfahren Sie in unserem Ratgeberartikel.

Buy and Hold

Im Gegensatz zu den zuvor erwähnten Strategien, geht es beim Buy and Hold um eine langfristige Anlage. Wer stetig über einen langen Zeitraum in Immobilien investieren möchte, fühlt sich mit dieser Strategie womöglich besser aufgehoben.

Im Zuge der langfristigen Strategie werden nach und nach Wohnimmobilien angeschafft, meist komplett über Fremdkapital finanziert. Ziel dabei ist es, mit jeder Wohneinheit die Fixkosten zu decken und dabei wenigstens einen geringen Überschuss zu erwirtschaften. Diesen nennt man Cashflow. Je nachdem, wie viele Immobilien das Portfolio umfasst, lässt sich so ein beachtliches passives Einkommen aufbauen.

Wichtig ist dabei, nur in solche Immobilien zu investieren, die eine gute Rendite versprechen. Das heißt, möglichst hohe Mieteinnahmen bei moderaten Einkaufspreisen. Dafür eignen sich Immobilien abseits der Stadtzentren am ehesten. Also Kieze mit positivem Entwicklungspotenzial, die aber noch nicht zu „in“ sind, sodass weitere Wertsteigerungen möglich sind. Auf diese Art profitieren Sie nicht nur von den Einnahmen, sondern später auch von einem hohen Veräußerungsgewinn. Bereits nach zehn Jahren können Sie eine Immobilie ohne Spekulationssteuer verkaufen.

1/3/10-Strategie

Gerade mit sanierungsbedürftigen Objekten lassen sich viele steuerliche Vorteile nutzen, die allerdings erst zum Tragen kommen, wenn die Immobilie nicht sofort wieder verkauft wird. Hintergrund ist, dass in den ersten drei Jahren Sanierungsarbeiten mit jeweils bis zu 15 Prozent des Kaufpreises ansetzen können. Dies verringert den zu versteuernden Gewinn und sie profitieren nach und nach von der Sanierung der günstigen Immobilie. Gleichzeitig können Sie auch die Miete anteilig zu den Instandhaltungskosten anpassen.

Nach den drei Jahren können Sie eine größere Modernisierung durchführen, um den Wert der Immobilie zu steigern. Diese Aufwendungen gehen als Werbungskosten in die Steuererklärung ein. Zudem kann nun auch die Miete weiter angepasst werden. Nach der Haltefrist von zehn Jahren können Sie die Immobilie mit einem schönen Gewinn steuerfrei verkaufen.

Wann sich eine Sanierung oder Modernisierung lohnt und wie Sie diese finanzieren können, erfahren Sie in unserem Ratgeberbeitrag Modernisierungskredit.

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Wie kann ich erfolgreich in Immobilien investieren?

Immobilien-Investments sind sicherlich umfangreicher als der Kauf von Aktien. Allerdings bietet es auch viele Vorteile. Doch bei der Investition sollten Sie die folgenden Tipps beachten, um erfolgreich in Immobilien zu investieren:

Münzen vor einer Wanduhr
  1. Wie viel Budget steht Ihnen zur Verfügung? Es gibt für nahezu jede Größenordnung das richtige Investment. Rechnen Sie bei der Kalkulation mit einem großzügigen Puffer für unvorhergesehene Ausgaben. Beim Kauf einer Immobilie fallen allein ca. zehn Prozent Nebenkosten an, die nicht fremdfinanziert werden können.
  2. In welche Art von Immobilien wollen Sie investieren? Wohnungen, Mehrfamilienhaus oder Büros und Lagerflächen? Maßgebend ist dabei auch Ihr zur Verfügung stehendes Budget.
  3. Welche Strategie wollen Sie nutzen? Wägen Sie Ihre Möglichkeiten ab und machen Sie sich einen konkreten Plan für Ihre Investment-Strategie.
  4. Lage, Lage, Lage! Eine Traumimmobilie im Niemandsland kann mit dem richtigen Mieter lukrativ sein. Aber das Risiko von Leerstand ist hoch. Nehmen Sie den Standort daher genau unter die Lupe. Die Erreichbarkeit ist ein entscheidender Faktor bei der Standortbewertung.
  5. Wie ist der Zustand der Immobilie? Für eine realistische Einschätzung sollten Sie auf einen Bauexperten setzen, um böse Überraschungen zu vermeiden.
  6. Wer sind die Mieter? Unerwünschte Mieter aus der Wohnung zu bekommen, ist nicht einfach und immer nur über rechtliche Mittel zu realisieren. Checken Sie daher vor dem Kauf, mit welcher Klientel Sie es zu tun haben. Prüfen Sie die Mietverträge auf etwaige überraschende Klauseln und natürlich die Regelmäßigkeit der Zahlungen.

Fazit

Wenn Sie in Immobilien investieren möchten, gibt es verschiedene Strategien, um dies zu verwirklichen. Die größten Gewinne winken allerdings bei sanierungsbedürftigen Objekten. Diese erfordern sicherlich zunächst mehr Aufwand, jedoch können Sie neben einem günstigen Kaufpreis von steuerlichen Vorteilen profitieren.

Sanierungen und Modernisierungen können zudem Ihren Gewinn erhöhen. Nutzen Sie dafür Steuererleichterungen und etwaige Zuschüsse. Außerdem können Sie infolge der Verbesserung des Lebensstandards höhere Mieten realisieren.

Bei einem großen Portfolio kann sich eine Prozesslösung für regelmäßige Sanierungsarbeiten, z.B. beim Mieterwechsel, rechnen. Berechnen Sie Ihren Return on Investment mithilfe unseres ROI-Kalkulators.

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Häufig gestellte Fragen

Lohnt sich die Investition in Immobilien?

Die Mieten für Wohnimmobilien steigen jedes Jahr, sodass sich Vermieter oft über eine gute Rendite freuen können. Doch gerade in schweren Zeiten muss die Investition in eine Immobilie umso kritischer geprüft werden, bevor man investiert. Denn auch die Kaufpreise für Eigentumswohnungen sind stark gestiegen. Letzten Endes stehen Immobilien für Wertstabilität. Die Preissteigerung für Immobilien der letzten Jahre lag stets oberhalb der Inflationsrate. Also eine renditestarke Anlagemöglichkeit.

Welche Immobilien-Investment-Strategien gibt es?

Investment-Strategien unterscheiden sich durch ein wesentliches Merkmal: Cashflow Today oder Cashflow Tomorrow. Strategien wie “Buy and Sell” und “Fix and Flip” setzen auf die Realisierung kurzfristiger Gewinne. Währenddessen verfolgen die Strategien “Buy and Hold” und “1/3/10” einen Anlagehorizont von mindestens zehn Jahren.

Wie kann man erfolgreich in Immobilien investieren?

Immobilien sind eine gute Geldanlage. Allerdings sollte vorab eine genaue Budgetplanung erfolgen. Denn entweder benötigt man sehr viel Eigenkapital oder man muss über ausreichend Sicherheiten für eine Finanzierung verfügen. Das Budget ist der Grundstein jedes Investments. Für fast jeden Geldbeutel findet sich die richtige Anlagestrategie.

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