Welcher Mietvertrag ist am besten

Wie Vermieter mit Zeitmietvertrag, Staffelmietvertrag oder Indexmiete ihre Rendite sichern
Die Sanierung der Wohnung ist geschafft – jetzt möchten Sie die sanierte Wohnung möglichst rentabel vermieten. Als Vermieter müssen Sie nun entscheiden: Welche Art von Miete ist für meine Situation am besten geeignet? Und was für einen Mietvertrag soll ich für die Vermietung der sanierten Wohnung nutzen? Ob Sie Ihre sanierte Wohnung mit Staffel-, Index- oder Standardmiete vermieten, hängt von Ihrer individuellen Situation und Ihren Plänen ab. Alle Mietarten haben ihre Besonderheiten. Manche erfordern mehr Verwaltungsaufwand, andere kommen möglicherweise gar nicht infrage. Als Vermieter sollten Sie sich zudem entscheiden, was Ihnen wichtiger ist: verlässliche Renditen bei minimalem Aufwand oder mehr Aufwand mit möglicherweise höheren Renditen, die allerdings von äußeren Umständen abhängen?

Inhaltsverzeichnis
Welcher Mietvertrag ist am besten

Mietvertrag digital oder als PDF?

Generell sollte ein Mietvertrag immer schriftlich fixiert sein, auch wenn das rechtlich nicht erforderlich ist. Auch ein mündlich geschlossener Vertrag zwischen Vermieter und Mieter ist gültig. Dann gelten für das Mietverhältnis die im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) definierten Bestimmungen. Diese reichen zwar aus, allerdings können Sie zusätzliche Vereinbarungen nur mit Aufwand und weniger Rechtssicherheit treffen.

Wenn Sie Ihren Mietvertrag schriftlich aufsetzen, sind flexible, digitale Mietverträge eher zu empfehlen als starre PDF-Vorlagen. Denn digitale Mietverträge sind cloudbasierte Anwendungen, die laufend verbessert und aktualisiert werden. Sie bieten also mehr Sicherheit, tatsächlich die aktuelle, geltende Rechtslage abzubilden – und alle erforderlichen Angaben festzuhalten. Für Ihre Unterlagen können Sie die fertigen, online ausgefüllten Mietverträge als PDF versenden, auf Ihrem PC speichern, ausdrucken und ablegen.

Im Internet präsentieren inzwischen mehrere Anbieter ihre digitalen Mietverträge. Alle benötigen für die Nutzung eine einfache Anmeldung, einige wenige Firmen bieten den digitalen Mietvertrag kostenlos an.

Welche wichtigen Mietarten gibt es in Deutschland?

Vergleichsmiete, Staffelmiete, Indexmiete, Zeitmietvertrag  Das deutsche Mietrecht eröffnet Vermietern viele Möglichkeiten, Mietverträge und Mietarten gemäß ihren Wünschen zu gestalten. Aber es formuliert auch klarwie Sie als Vermieter dabei vorgehen müssen. Immer gilt für den Mietvertrag: Soll nicht die Standardmiete (Vergleichsmiete)sondern eine andere Mietart gelten, muss dies zwingend klar im Mietvertrag benannt sein. Gleiches gilt, wenn der Mietvertrag nur für einen bestimmten Zeitraum abgeschlossen wird.

Zeitmietvertrag, wenn Sie befristet vermieten wollen

Ein Zeitmietvertrag – auch befristeter Mietvertrag genannt – ist die Lösung, wenn Sie die Wohnung in ein paar Jahren für sich selbst oder die Familie nutzen und bis dahin vermieten wollen. Oder wenn Sie in Zukunft größere Bauvorhaben darin planen. Ist der Zeitmietvertrag korrekt geschlossen, endet das Mietverhältnis zum vereinbarten Zeitpunkt automatisch. Ohne dass es einer Kündigung bedarf, müssen die Mieter dann ausziehen. 

Bei der Befristung des Mietverhältnisses spielt der Zeitraum keine Rolle. Sie können also lediglich für ein Jahr vermieten, oder auf drei, sieben oder 10 Jahre befristen. Eine erhebliche Rolle dagegen spielt die Begründung für den Zeitmietvertrag. Denn § 575 BGB gibt genau drei Gründe für eine wirksame Befristung des Mietvertrages vor:

  • Die eigene Nutzung der Wohnung oder durch ein Familienmitglied als Zweit- oder Ferienwohnung. 
  • Eine Vermietung an Dienstverpflichtete wie Hausmeister, Pflegekräfte oder Kinderbetreuer oder 
  • umfassende Bau- oder Modernisierungsmaßnahmen, die nicht bei laufendem Mietverhältnis ausführbar sind.
Achtung

Andere, falsche oder unwahre Gründe machen eine Befristung ungültig! Und: Tritt der Grund für die Befristung nicht ein oder fällt er gänzlich weg, wird das Mietverhältnis automatisch zu einem unbefristeten Mietverhältnis. Folgenreiche Fehler bei der Befristung unterlaufen Ihnen nicht, wenn Sie einen digitalen Mietvertrag nutzen. Darin wählen Sie eine wirksame und korrekt formulierte Begründung einfach per Klick aus.

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Staffelmiete, wenn Sie Mietsteigerungen fest einkalkulieren wollen

Mit Staffelmiete vereinbaren Sie bei Vertragsschluss, dass die Miete im Lauf der Vertragsdauer in vereinbarten Schritten steigen wird. Und zwar ohne, dass Sie später jedes Mal die Zustimmung vom Mieter brauchen. Ein Mietvertrag mit Staffelmiete gibt Ihnen als Vermieter also die größte Sicherheit, die folgenden Jahre steigende Mieteinnahmen fest einkalkulieren zu können – und das ohne großen Verwaltungsaufwand. 

Allerdings stellt ein Staffelmietvertrag hohe Ansprüche an die formale Ausgestaltung. Der entsprechende § 557a im BGB gibt vor, dass: 

  • die erste Mieterhöhung frühestens ein Jahr nach Beginn des Vertrages erfolgen darf,  
  • jede Staffel mindestens 12 Monate dauern muss und  
  • die Daten der Staffeln mit Nennung der jeweiligen Miete in Eurobeträgen aufgeführt sind.

Für die Laufzeit eines Staffelmietvertrags gib es keine zeitlichen Begrenzungen. Meistens enthalten Staffelmietverträge Erhöhungen für die folgenden 3-5 Jahre. Sie können aber auch Staffeln für die nächsten zehn Jahre festlegen – vorausgesetzt Mieter sind bereit, das zu akzeptieren.

Achtung

Auch Staffelmiete unterliegt den gesetzlichen Mietregulationen. Zwar greift die sogenannte Kappungsgrenze nicht, aber die Ausgangsmiete darf nicht mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. In Gebieten mit Mietpreisbremse gilt diese uneingeschränkt, sowohl für die Ausgangsmiete als auch für die gestaffelten Mieterhöhungen.

Indexmiete, wenn Sie Wertverluste kompensieren wollen

Ein Mietvertrag mit Indexmiete verspricht dauerhaft steigende Mieteinnahmen. Denn über die gesamte Laufzeit des Vertrages dürfen Sie die Miete einmal jährlich gemäß der offiziellen Inflationsrate erhöhen, die durch den Verbraucherpreisindex für Deutschland (VPI) vom Statistischen Bundesamt definiert ist. Da die Inflationsrate stets steigt, mal mehr mal weniger, erleiden Sie bei den Mieteinnahmen keine Wertverluste. Aber: Sollte die Inflationsrate sinken, dann sinkt auch die Miete.  

Eine Index-Mieterhöhung erfordert einigen Verwaltungsaufwand von Ihnen. Zuerst muss im Mietvertrag klar vermerkt sein, dass es sich um eine Indexmiete handelt, die sich auf den VPI bezieht. Obligatorisch ist auch der Vermerk, dass die Miete bei sinkendem VPI ebenfalls sinkt. Die Berechnung der erhöhten Indexmiete erfolgt nach einer festen Formel.  

Für die Mieterhöhungen brauchen Sie wie bei der Staffelmiete später keine Zustimmung des MietersAber Sie müssen:

  • die Mieterhöhung jedes Mal schriftlich ankündigen und  
  • die Berechnung der neuen Miete gemäß VPI transparent darlegen sowie 
  • die neue Miete als Geldbetrag in voller Höhe nennen.

Die gesetzlichen Mietregulationen greifen bei der Indexmiete nur bedingt. So kann beispielsweise die Mietpreisbremse bei den Mieterhöhungen überschritten werden. Denn für eine steigende Inflationsrate sind ja nicht Sie als Vermieter verantwortlich.

Vergleichsmiete, wenn Sie in einem dynamischen Umfeld vermieten

Wenn Sie die Miete im Mietvertrag nicht ausdrücklich als Indexmiete oder Staffelmiete benennen, gelten für Mieterhöhungen die Bestimmungen der sogenannten Vergleichsmiete. Das bedeutet für Sie: Mieterhöhungen in den nächsten Jahren sind nur durch Anpassung an die sogenannte ortsübliche Vergleichsmiete möglich. Diese wird durch den Mietspiegel definiert und der wiederum aus den Mieten im Umfeld Ihrer Wohnung errechnet. 

Steigen also die Mieten im Umfeld der Wohnung, wie es beispielsweise in Großstädten häufig der Fall ist, können auch Sie die Miete regelmäßig anpassen. Wichtig: Mieter müssen der Mieterhöhung schriftlich zustimmen. Halten Sie sich bei Miethöhe, Fristen und Formulierungen an die gesetzlichen Vorschriften, können Mieter die Zustimmung aber nicht verweigern. 

Zum Schluss noch zwei Tipps: Machen Sie sich mit den komplexen Bestimmungen der Mietpreisbremse und der Kappungsgrenze vertraut. Was gilt in der Gemeinde, in der sich die Wohnung befindet? Informieren können Sie sich darüber bei Ihrem Steuerberater, in den Medien, im Rathaus, bei Eigentümerverbänden etc. Und stellen Sie sicher, dass Sie einen aktuellen, rechtssicheren Mietvertrag nutzen. Dann steht der einträglichen Vermietung Ihrer sanierten Wohnung nichts im Wege. 

Eine Index-Mieterhöhung erfordert einigen Verwaltungsaufwand von Ihnen. Zuerst muss im Mietvertrag klar vermerkt sein, dass es sich um eine Indexmiete handelt, die sich auf den VPI bezieht. Obligatorisch ist auch der Vermerk, dass die Miete bei sinkendem VPI ebenfalls sinkt. Die Berechnung der erhöhten Indexmiete erfolgt nach einer festen Formel.  

Für die Mieterhöhungen brauchen Sie wie bei der Staffelmiete später keine Zustimmung des MietersAber Sie müssen:

  • die Mieterhöhung jedes Mal schriftlich ankündigen und  
  • die Berechnung der neuen Miete gemäß VPI transparent darlegen sowie 
  • die neue Miete als Geldbetrag in voller Höhe nennen.

Die gesetzlichen Mietregulationen greifen bei der Indexmiete nur bedingt. So kann beispielsweise die Mietpreisbremse bei den Mieterhöhungen überschritten werden. Denn für eine steigende Inflationsrate sind ja nicht Sie als Vermieter verantwortlich. 

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