Das Wichtigste in Kürze
- Regelmäßige Renovierungsmaßnahmen und Reparaturen erhalten den Wert Ihrer Immobilie
- Wertsteigernde Maßnahmen sind oftmals umfangreiche Sanierungen und Modernisierungen
- Energetisch sanierte Immobilien sind besonders gefragt
- Förderungen und Steuererleichterungen machen Sanierungen finanziell attraktiv
Wie kann man den Verkaufswert einer Immobilie steigern?
Die überwiegende Mehrheit der Immobilieneigentümer investiert in Maßnahmen zur Steigerung des Verkaufswerts. Grundsätzlich gilt jedoch: Der Zustand der Immobilie sowie ihre Lage sind die entscheidenden Faktoren. Eine gute Lage allein reicht jedoch nicht aus, um einen hohen Verkaufspreis zu erzielen. Es kommt auch darauf an, wie gut die Immobilie in Schuss ist und wie attraktiv sie auf potenzielle Käufer wirkt.
Die wichtigsten Maßnahmen zur Wertsteigerung einer Immobilie sind Renovierungen, Modernisierungen, energetische Sanierungen, eine ansprechende Gestaltung von Garten und Außenbereich sowie die Optimierung der Wohnfläche. Dabei bringen bereits kleinere Instandhaltungs- und Renovierungsmaßnahmen Erfolge. Sie sind zudem vergleichsweise günstig und schnell umsetzbar, wodurch Sie den Verkauf früher abschließen können.
Renovierungen beinhalten meist jedoch nur Schönheitsreparaturen und greifen nicht in die Bausubstanz ein. Daher gelten sie nicht als wertsteigernde Maßnahmen. Dennoch sind sie nicht zu vernachlässigen. Eine gepflegte und optisch ansprechende Immobilie zieht einerseits mehr Interessenten an und hilft zum anderen bei der Überzeugungsarbeit. Bis zu zehn Prozent mehr sind beim Verkaufspreis möglich, in einigen Fällen sogar bis zu 20 Prozent.
In Anbetracht der rasant gestiegenen Energiepreise und den aktuellen gesetzlichen Anforderungen sind energieeffiziente Immobilien besonders gefragt. Bei Häusern, die nicht den Mindestanforderungen entsprechen, müssen die neuen Eigentümer innerhalb von zwei Jahren ab Kauf nachrüsten. Daher sind Preisabschläge von 30 bis 50 Prozent möglich. Hier gibt es also viel Potenzial für tatsächliche Wertsteigerungen.
Allerdings sind energetische Maßnahmen teuer und da sie in die Bausubstanz eingreifen, zudem auch mit vielen Auflagen verbunden. Hier sollten Sie sich unbedingt vorab informieren, ob sich eine Investition, z.B. in eine neue Außendämmung oder eine nachhaltige Heizung, hinsichtlich Kosten und Ertrag auch wirklich lohnt.
Welche Maßnahmen werden zur Wertsteigerung am meisten durchgeführt?
Renovierungen und Modernisierungen sind die Maßnahmen, die am häufigsten durchgeführt werden. Bei Renovierungen geht es darum, die Immobilie optisch aufzuwerten, z.B. durch neue Böden, Wände, Decken oder auch ein neues Badezimmer. Ein neuer Anstrich außen wie innen wirkt sofort frischer, sauberer und moderner.
Modernisierungen hingegen beziehen sich auf die technische Ausstattung der Immobilie, z.B. eine neue Heizung, eine Solaranlage oder eine smarte Haussteuerung. Die häufigsten Maßnahmen sind hierbei der Austausch der Fenster und der Heizungsanlage. Diese haben einen großen Einfluss auf die Energieeffizienz und sind im Vergleich zur Erneuerung des Dachs und der Fassade schneller und einfacher durchzuführen.
Schadstoffbeseitigungen, wie eine Asbestsanierung, sind hingegen nicht sehr verbreitet. Denn sie sind besonders teuer und aufwendig und bringen im Gegensatz dazu nicht allzu viel Wertsteigerung ein.
Welche Maßnahmen lohnen sich aufgrund ihres Potenzials, den Verkaufspreis zu erhöhen?
Die Maßnahmen, die sich aufgrund ihres Potenzials, den Verkaufspreis zu erhöhen, besonders lohnen, sind Renovierungen und Modernisierungen. Vor allem eine neue Heizungsanlage, eine Solaranlage, eine intelligente Haussteuerung sowie eine neue Küche oder ein neues Bad sind bei Käufern besonders beliebt und steigern den Verkaufspreis am meisten.
Bedenken Sie bei Ihren Überlegungen auch die Lage der Immobilie und die entsprechende Kaufklientel. In exklusiven Innenstadtlagen lohnt sich eine bezugsfertige Luxus-Sanierung am meisten, um sich von der Konkurrenz abzuheben. Hier sollten jedoch keine Wünsche offenbleiben.
Im Speckgürtel und ländlichen Regionen steht hingegen die Familientauglichkeit im Vordergrund. Hier genügt eine moderate Modernisierung. Oftmals steht hier das Sparen beim Kauf der Immobilie im Vordergrund und Familien legen gern noch selbst Hand an, um die Immobilie ihren Wünschen anzupassen.
In ungefragten Lagen lohnt sich eine Sanierung oftmals überhaupt nicht. Wo ohnehin wenig Nachfrage ist, sollte man den Kaufpreis nicht noch weiter nach oben treiben.
Schäden sollten Sie hingegen immer reparieren. Vor allem Feuchteschäden und Hausschwamm drücken den Verkaufspreis. Schon einfache Schäden durch Feuchtigkeit mindern den Wert um ca. 15 Prozent. Ist die Bausubstanz betroffen, sind es sogar bis zu 50 Prozent.
Welche Maßnahmen bringen wie viel Wertsteigerung?
Die höchste Wertsteigerung erzielt man in der Regel durch eine Kombination aus Renovierungen und Modernisierungen. Laut Experten kann man durch eine umfassende Renovierung und Modernisierung einer Immobilie bis zu 30 Prozent mehr erzielen. Energetische Sanierungen bringen in der Regel eine Wertsteigerung von etwa 10-20 Prozent, während eine ansprechende Gestaltung von Garten und Außenbereich immerhin noch eine Wertsteigerung von 5 Prozent erzielen kann.
Tabelle Vergleich Kosten und Wertsteigerung
Sanierungsmaßnahme | Kosten | Wertsteigerung | ROI-sinnvoll |
|---|---|---|---|
Moderne Heizungsanlage | ab 20.000 Euro | 5 – 20 % | ja |
Fußbodenheizung nachrüsten | ca. 20.000 Euro | keine Angabe | Wertsteigerung fraglich |
Neue Elektrik | ca. 5.000 – 8.000 Euro | keine Angabe | Wertsteigerung fraglich |
Badsanierung | ca. 15.000 – 20.000 Euro | 10 – 20 % | ja |
neue Einbauküche | ab 6.000 Euro | 5 % | ja |
Grundriss verändern | variabel | keine Angabe | Wertsteigerung fraglich |
Malerarbeiten | Wenige hundert bis mehrere tausend Euro, je nach Eigenleistung | 5 – 10 % | ja |
Türen und Fenster streichen | 100 Euro pro Tür | 5 % | ja |
Neuer Bodenbelag | Einige bis mehrere tausend Euro, je nach Eigenleistung | 5 – 10 % | großer Aufwand |
Einbruchhemmende Haustür | ab 1.500 Euro | keine Angabe | ja |
Dacherneuerung | 150 – 250 Euro pro qm | 10 – 20 % | großer Aufwand |
Fenstertausch | ca. 7.500 – 15.000 Euro | 5 – 20 % | ja, bei Fenstern vor 1995 |
Wärmedämmung | 25 – 250 Euro pro qm | 5 – 20 % | ja |
PV-Anlage mit Speicher | ca. 25.000 Euro | keine Angabe | Wertsteigerung fraglich |
Gartengestaltung | variabel | 5 % | nein, aber Garten ordentlich halten |
Tabelle: Vergleich der durchschnittlichen Sanierungskosten und der entsprechenden Wertsteigerung in %
Welche Sanierungspflichten haben Käufer?
Ein Fünftel des deutschen Energiebedarfs entsteht in Wohnhäusern. Mehr als die Hälfte aller hiesigen Immobilien wurde vor 1977 gebaut, als es noch keine Vorgaben zu energetischen Aspekten eines Wohnhauses gab. Daher ist der Sanierungsbedarf aus energetischer Sicht sehr hoch.
Eine energetische Sanierung lohnt sich daher bei älteren Immobilien, um mehr Kaufinteressenten anzusprechen. Denn die Energiekosten werden dauerhaft gesenkt und der Wohnkomfort erhöht, was nachweislich den Wert erhöht.
Gemäß dem Gebäudeenergiegesetz (GEG) müssen Verkäufer einen gültigen Energieausweis vorlegen. Dieser enthält auch stets Empfehlungen für Modernisierungen. Käufer und Erben sind dazu verpflichtet, ein vor 2002 erbautes Haus binnen zwei Jahren den aktuellen Vorgaben zum Energiebedarf anzupassen. Es besteht also ein gewisser Sanierungszwang. Dies kann Käufer abschrecken. Folgende Maßnahmen sind verpflichtend:
- Austausch bestimmter Heizkessel, wie Öl- und Gas-Heizkessel, die älter als 30 Jahre sind und eine übliche Größe haben (4-400 kW Heizleistung).
- Achtung: Ab 2026 dürfen Öl- oder Kohleheizungen nur noch in Einzelfällen eingebaut werden.
- Freiliegende Heizungs- und Warmwasserrohre in unbeheizten Räumen dämmen.
- Oberste Geschossdecken zu unbeheizten Dachräumen dämmen, wenn der Wärmedurchgangskoeffizient über 0,24 Watt pro Quadratmeter liegt, das entspricht i.d.R. 4 Zentimeter Wärmedämmung. Alternativ können Sie auch das Dach entsprechend dämmen.
Welche freiwilligen Sanierungsmaßnahmen sind gesetzlich geregelt?
Zudem gibt es weitere freiwillige Maßnahmen, die mit Auflagen verknüpft sind. Werden z.B. Fassadenarbeiten durchgeführt oder die Fenster ausgetauscht, greift wieder das GEG. Sobald Sie also energierelevante Teile anfassen, müssen diese auf den neuesten Standard gebracht werden. Auch die Dämmung der Kellerdecke gehört zu den freiwilligen Maßnahmen.
Was ist sinnvoller: Fassadendämmung oder Fenstertausch?
Eine Wärmedämmung ist besonders effektiv in Bezug auf das Energiesparen. Denn in ungedämmten Häusern geht rund ein Drittel der Wärme über die Außenwände verloren. Die Erneuerung der Fenster bringt im Vergleich dazu weniger Energieersparnis und somit auch weniger Potenzial für eine Wertsteigerung, denn üblicherweise machen die Fenster nur 15-30 Prozent der Fassadenfläche aus. Dies gilt allerdings nur für intakte Fenster mit einer Wärmeschutzbeschichtung, die nach 1995 eingebaut wurden.
Einfach verglaste Fenster und Kastenfenster, die vor 1978 Standard waren, gehören in jedem Fall ausgetauscht. Allerdings nur in Verbindung mit einer Fassadendämmung, da sich hier die Bauphysik des Gebäudes massiv ändert, wodurch ansonsten Schimmel entstehen kann. Bei zugigen Fenstern hilft oftmals bereits das neue Einstellen. Die Justierung des Anpressdrucks erfolgt bei modernen Fenstern über spezielle Punkte.
Wie kann man Kaufinteressenten am besten anlocken?
Ein Tipp, der nichts kostet: Wenn die Immobilie während des Verkaufsprozesses bewohnt ist, sollten Sie persönliche Gegenstände wie Fotos und Erinnerungsstücke bereits in Umzugskartons verpacken und aus dem Sichtfeld räumen. Entsorgen Sie überflüssige Möbel und andere Einrichtungsgegenstände, damit sich die Immobilie möglichst offen, freundlich und geräumig präsentiert.
Eine allzu individuelle Gestaltung kann Interessenten abschrecken. Es ist jedoch wichtig, dass sich die möglichen Käufer wohlfühlen und sich das Leben im neuen Zuhause vorstellen können. Hochzeitsfotos und Regale voller Erinnerungen der aktuellen Eigentümer sind dabei eher hinderlich.
Weiße oder helle Wände bilden dabei die Leinwand für die Vorstellungen der Interessenten. Nicht umsonst ist das sogenannte Home-Staging ein beliebter Trick, um den Wert der Immobilie optisch zu steigern.
Man muss es wahrscheinlich nicht erwähnen, aber eine ordentliche und saubere Immobilie wirkt viel attraktiver auf Interessenten. Putzen Sie alle Details: Fenster, Türen, Türrahmen, Ecken, Treppenstufen etc. Je gepflegter sich Ihre Immobilie präsentiert, desto weniger Bedenken haben Käufer hinsichtlich unentdeckter Schäden oder Mängel.
Auch im Außenbereich lohnt sich die Pflege. Unkraut jäten, Rasen mähen, kaputte Gartenmöbel und anderen Unrat entsorgen – diese Maßnahmen kosten Sie eigentlich kein Geld, es nicht zu machen, könnte Ihnen allerdings teuer zu stehen kommen. Vor allem der Vorgarten ist entscheidend.
Auf welche Maßnahmen kann man verzichten, da sie keine Wertsteigerung bringen?
Der Ausbau einer Immobilie ist teuer und führt nicht zu einem entsprechenden Mehrwert. Besser ist es hier, das Ausbaupotenzial in den Verkaufsunterlagen und bei Besichtigungen zu betonen. So können sich Interessenten selbst ein Bild machen und entscheiden, ob ein Ausbau für sie infrage kommt. Kleinere Immobilien sind gerade bei Haushaltsverkleinerungen oder einem minimalistischen Lebensstil gefragt. Zudem ist der Verkaufspreis pro qm bei kleineren Objekten oft höher als bei großen.
Ein Austausch des Fußbodens lohnt sich auch nur dann, wenn der aktuelle Belag stark beschädigt ist. Überdies lohnt sich hierbei auch nur eine Investition in einen hochwertigen Bodenbelag. Wenn Sie den Boden sanieren wollen, setzen Sie unbedingt auf Barrierefreiheit und eliminieren Sie Türschwellen und andere Absätze.
Doch diese langfristige Entscheidung über die Optik der Immobilie sollten Sie lieber den Käufern überlassen und selbst auf einfache Malerarbeiten setzen. Diese haben ein ähnliches Wertsteigerungspotenzial wie neue Fußböden, sind aber schneller und günstiger umzusetzen.
Immobilien in Regionen mit geringer Nachfrage werden oft unsaniert angeboten. Denn die Kosten lohnen sich in Anbetracht der kleinen Käufergruppe oft nicht. In gefragten Lagen können Sie mehr aus dem Verkaufspreis herausholen, wenn Sie eine besonders attraktive Immobilie anbieten.
Welche Maßnahmen kann ich von der Steuer absetzen?
Insofern bei Ihnen die Spekulationssteuer greift, können Sie Kosten für wertsteigernde Maßnahmen wie eine neue Heizung, Wärmedämmung oder die Installation einer PV-Anlage nach dem Verkauf bei der Ermittlung des zu versteuernden Gewinns abziehen. Dies gilt, wenn Sie die Immobilie weniger als zehn Jahre besitzen, außer Sie haben sie in den vergangenen drei Kalenderjahren selbst bewohnt.
Zudem können Sie als Besitzer von selbstgenutzten Immobilien 20 Prozent der Lohnkosten von Handwerkern bis zu einem Höchstbetrag von 1.200 Euro in Ihrer Einkommensteuer ansetzen (§ 35 Einkommensteuergesetz).
Investoren können 20 Prozent der Kosten für energetische Modernisierungen verteilt über drei Jahre von der Steuer absetzen.
Auch bis zu 80 Prozent der Kosten für eine Energieberatung können Sie steuerlich geltend machen. Dies gilt auch für Kaufinteressenten, die sich vor dem Kauf hinsichtlich einer energetischen Sanierung beraten lassen.
Fazit
Zusammenfassend lässt sich sagen, dass es sinnvolle Maßnahmen zur Wertsteigerung von Immobilien gibt, die sich bei einem anstehenden Verkauf lohnen können. Hierzu zählen beispielsweise Renovierungsarbeiten, eine Modernisierung der Ausstattung oder auch eine energetische Sanierung. In vielen Fällen genügen jedoch Reparatur- und Renovierungsarbeiten, um den Wert einer Immobilie vor dem Verkauf signifikant zu steigern, ohne viel zu investieren.
Allerdings ist es wichtig, die Kosten für die Durchführung dieser Maßnahmen im Verhältnis zur erwarteten Wertsteigerung abzuwägen. Zudem sollten Sie sich auf diejenigen Maßnahmen konzentrieren, die den größten Einfluss auf den Verkaufspreis haben, wie beispielsweise ein gepflegtes Erscheinungsbild der Immobilie, denn der erste Eindruck zählt.
Nicht alle Maßnahmen haben notwendigerweise einen großen Einfluss auf den Verkaufspreis und manche rentieren sich gar nicht. In jedem Fall ist es ratsam, professionelle Beratung in Anspruch zu nehmen, um die bestmöglichen Entscheidungen zu treffen und den Verkauf der Immobilie erfolgreich zu gestalten.
Häufig gestellte Fragen
Wie erhöht man den Verkaufswert einer Immobilie?
Die wichtigsten Faktoren für die Wertsteigerung einer Immobilie sind ihr Zustand und ihre Lage. Renovierung, Modernisierung, energetische Sanierung, eine ansprechende Gestaltung des Außenbereichs sowie die Optimierung der Wohnfläche können dabei helfen. Obwohl Renovierungen meist nur Schönheitsreparaturen beinhalten und nicht als wertsteigernde Maßnahmen gelten, können sie bis zu 10 % oder sogar 20 % mehr beim Verkaufspreis ausmachen. Energieeffiziente Immobilien sind besonders gefragt, da sie den gestiegenen Energiepreisen und gesetzlichen Anforderungen entsprechen. Allerdings sind energetische Maßnahmen teuer und mit Auflagen verbunden, weshalb man sich vorab informieren sollte, ob sich eine Investition lohnt.
Welche Sanierungsmaßnahmen werden häufig zur Wertsteigerung durchgeführt?
Renovierungen und Modernisierungen werden am häufigsten zur Wertsteigerung einer Immobilie durchgeführt. Renovierungen beziehen sich auf optische Verschönerungen wie Anstrich oder Badezimmer, während Modernisierungen technische Verbesserungen wie neue Heizungsanlagen oder Fenster beinhalten. Die häufigsten Maßnahmen sind der Austausch von Fenstern und Heizungsanlagen. Schadstoffbeseitigungen wie Asbestsanierungen sind selten, da sie teuer und aufwendig sind und nicht viel zur Wertsteigerung beitragen.
Welche Sanierungsmaßnahmen bringen am meisten Wertsteigerung?
Renovierungen und Modernisierungen sind die Sanierungsmaßnahmen, die den Verkaufspreis am meisten erhöhen können. Besonders gefragt sind eine neue Heizungsanlage, eine Solaranlage, eine intelligente Haussteuerung, eine neue Küche oder ein neues Bad. Die höchste Wertsteigerung erzielt man durch eine Kombination aus Renovierungen und Modernisierungen. Schäden sollten immer repariert werden, da sie den Verkaufspreis mindern können. Die Lage der Immobilie und die entsprechende Kaufklientel sollten bei der Wahl der Sanierungsmaßnahmen berücksichtigt werden.
Welche Sanierungspflichten haben Immobilieneigentümer?
Eine energetische Sanierung lohnt sich bei älteren Immobilien, um den Energiebedarf zu senken und den Wohnkomfort zu erhöhen. Verkäufer müssen einen gültigen Energieausweis vorlegen, der auch Empfehlungen für Modernisierungen enthält. Käufer und Erben sind dazu verpflichtet, ein vor 2002 erbautes Haus innerhalb von zwei Jahren den aktuellen Vorgaben zum Energiebedarf anzupassen. Es gibt verpflichtende Maßnahmen wie den Austausch bestimmter Heizkessel und das Dämmen von Rohren und Geschossdecken. Weitere freiwillige Maßnahmen sind mit Auflagen verknüpft und müssen bei Arbeiten an energierelevanten Teilen auf den neuesten Standard gebracht werden.
Wie erhöhnt man das Kaufinteresse von Interessenten?
Um den Verkauf einer bewohnten Immobilie zu erleichtern, sollten persönliche Gegenstände entfernt werden, um Platz zu schaffen und die Vorstellungskraft der Interessenten zu unterstützen. Weiße oder helle Wände bieten ein neutrales Ambiente. Eine saubere und gepflegte Immobilie ist attraktiver und vermittelt einen guten Eindruck von ihrer Qualität. Es ist auch wichtig, den Außenbereich zu pflegen, um den Verkaufswert nicht zu beeinträchtigen.
Welche Sanierungsmaßnahmen bringen keinen höheren Verkaufspreis?
Der Ausbau einer Immobilie ist teuer und führt nicht unbedingt zu einem höheren Verkaufspreis. Es lohnt sich aber, das Ausbaupotenzial gegenüber Käufern zu betonen. Der Austausch des Fußbodens lohnt sich nur bei starker Beschädigung, und hochwertige Bodenbeläge können sich auszahlen. Einfache Malerarbeiten können ähnliches Wertsteigerungspotenzial haben wie neue Fußböden, sind aber günstiger und einfacher umzusetzen. Immobilien in Regionen mit geringer Nachfrage sollten unsaniert angeboten werden. In gefragten Lagen kann eine attraktive Immobilie zu einem höheren Verkaufspreis führen.
