Was ist ein Sanierungsplan?
Ein Sanierungsplan ist ein detaillierter Plan, der alle Maßnahmen einer Sanierung zusammenfasst. Man kann ihn also als eine Art roten Faden für die Sanierungsarbeiten sehen. Ein übersichtlicher Plan ist von Vorteil, da alle Beteiligten von Beginn an die Sanierungsziele und Maßnahmen kennen. Gibt es während der Ausführung Fragen, kann der Sanierungsplan zur Hilfe gezogen werden. Deswegen ist es auch besonders wichtig, bei der Planung sehr präzise vorzugehen.
Auch für Handwerker ist ein ausführlicher Sanierungsplan von Vorteil. Denn sind die Handwerker bereits vor Baubeginn über alle anfallenden Arbeiten informiert, können Budget und Deadlines besser eingehalten werden. Mit einem gut durchdachten Sanierungsplan sparen Sie Zeit und Geld und vermeiden Nachträge. Achten Sie also auf einen ausführlichen und klar strukturierten Plan, wenn Sie eine Sanierung planen.
Wie gehe ich bei der Sanierungsplanung vor?
Nun stellt sich die Frage, wie und wo Sie mit der Sanierungsplanung starten sollen. Egal ob Sie bereits Erfahrung mit Sanierungen haben oder nicht, wir verraten Ihnen, wie Sie bei der Planung am besten vorgehen. In 5 Schritten zur Sanierungsplanung. Damit kein noch so kleines Detail bei der Planung untergeht, können Sie sich die folgende Anleitung zur Sanierungsplanung als Vorlage nehmen. Mit diesem Leitfaden können Sie Sanierungen einfach, schnell und unkompliziert planen.
Starten Sie mit der Bestandsaufnahme
Definieren Sie die Ziele der Sanierung
Bestimmen Sie das Budget aufgrund der Sanierungsziele
Ziehen Sie Bausachverständige zur Rate
Holen Sie die Freigabe nach dem 4-Augen-Prinzip ein
Sanierungsplanung in 5 Schritten
Mit diesen 5 Schritten ist die Sanierungsplanung transparent und effizient. Natürlich gilt es bei jedem der 5 Schritte sorgfältig vorzugehen. Denn der Plan ist der Grundstein für alle Sanierungsarbeiten. Schaffen Sie von Anfang an klare Strukturen und Ziele und informieren Sie alle Mitwirkenden darüber. Legen Sie fest, welche Schritte bis wann fertiggestellt sein müssen. Ein Plan dient nicht nur als roter Faden für Ihre Wohnungssanierung, sondern sorgt auch für eine klare Kommunikationsstruktur. Worauf Sie bei den einzelnen Schritten achten müssen, erklären wir jetzt im Detail.
1. Bestandsaufnahme & Aufmaß
Verschaffen Sie sich als Erstes einen Überblick über den Ist-Zustand der Immobilie. Am besten begehen Sie die Wohnung oder das Haus selbst, um den aktuellen Zustand zu ermitteln. Bitten Sie unbedingt eine zweite Person, bestenfalls eine Baufachkraft, dazu. Denn eine zweite Person nimmt andere Dinge wahr als Sie selbst. Mit dem Vier-Augen-Prinzip können Sie sicherstellen, dass kein Detail übersehen wird. Notieren Sie dabei alle Kleinigkeiten.
Besonders als Vermieter ist es wichtig, Schäden oder Mängel genau zu dokumentieren. Deswegen erfolgt die Bestandsaufnahme im Idealfall schriftlich und mit Bildern. Dazu brauchen Sie kein teures Equipment, Notizen mit Fotos auf dem Handy reichen aus. Wenn Sie Fotos machen, ist es wichtig, die Bilder aussagekräftig zu benennen. Stellen Sie sicher, dass Sie jedes Bild einem Raum oder einem Makel eindeutig zuordnen können.
Wie wichtig eine genaue Bestandsaufnahme ist, wird oft unterschätzt. Aber als Ausgangspunkt für eine Sanierung gilt: je genauer, desto besser. Denn erst Sie sich einen ausführlichen Eindruck über den aktuellen Zustand der Wohnung verschafft haben, können Sie über die Sanierungsmaßnahmen entscheiden.
Fotografieren Sie zunächst den ganzen Raum, bevor Sie Detailaufnahmen machen. So wissen Sie später noch genau, um welchen Raum es sich handelt. Markieren Sie sich am besten auf einem ausgedruckten Grundriss, wo genau Sie fotografiert haben. Wie Sie eine aussagekräftige Fotodokumentation erstellen, erfahren Sie in unserem Ratgeber zum Thema.
Aufmaß nehmen
Der Ausdruck “Aufmaß nehmen” beschreibt den Vorgang, die Immobilie zu vermessen und dies aufzuzeichnen, um zum Schluss einen Grundriss mit allen wichtigen Details zu erhalten. Um Ihre Wohnung zu vermessen, sollten Sie sich zuerst einen Überblick über alle Räume verschaffen. Im ersten Schritt bestimmen Sie die Grundfläche der einzelnen Räume. Dafür werden Länge und Breite ausgemessen. Als Ausgangspunkt eignen sich dafür die Wände und jeweiligen Ecken am besten.
Nachdem Sie alle Wände skizziert haben, markieren Sie Vorsprünge, Kamine und Ähnliches. Tragen Sie die entsprechenden Maße ein und denken Sie dabei auch an die Maße und Position der Fenster und Türen. Messen Sie auch die Deckenhöhe in jedem Raum nach. Sollte sie sehr abweichen, kann es daran liegen, dass der Boden höher ist oder die Decke, z.B. für Spots, abgehängt wurde. Wenn Sie mit allen Räumen fertig sind, prüfen Sie, ob die Gesamtmaße stimmen und alle Räume richtig gekennzeichnet sind.
2. Sanierungsziele definieren
Im nächsten Schritt legen Sie das Zielbild der Sanierung fest. Dieser Schritt der Sanierungsplanung ist besonders wichtig, denn alle weiteren Entscheidungen richten sich nach Ihrem Sanierungsziel. Bleiben Sie realistisch und wägen Sie den Umfang der Maßnahmen ab. Wir empfehlen, die Ziele mithilfe von zwei Fragen zu erarbeiten.
- Wie aufwendig möchte ich sanieren?
- Wie hochwertig möchte ich sanieren?
Maßgebend ist hier der Umfang der Sanierungsarbeiten. Bei einer Kernsanierung werden Böden neu verlegt, Wände versetzt oder neue Fenster eingebaut. Wird eine Wohnung komplett saniert, ist der Aufwand also entsprechend groß. Manchmal reichen aber auch schon Malerarbeiten, um einer Wohnung neuen Glanz zu verleihen. Überlegen Sie daher genau, welche Arbeiten Sie beauftragen möchten.
Wägen Sie außerdem ab, wie sinnvoll einzelne Leistungen sind. Haben Sie die Sanierungsziele klar definiert, können Sie als Nächstes über die nötigen Maßnahmen entscheiden. Wählen Sie Leistungen und Produkte bereits frühzeitig aus. So können Sie Nachträge vermeiden, denn diese sind oft teuer und zeitraubend. Mit einer ausführlichen Planung sparen Sie also nicht nur Zeit, sondern auch Geld.
Vermietungsziele festlegen
Wie viel eine Sanierung kostet, hängt von vielen Faktoren ab. Es ist also sinnvoll, sich zu fragen: Was möchte ich mit der Sanierung erreichen? Denken Sie in diesem Schritt nicht nur an Ihre eigenen Wünsche, sondern auch an den Wohnungsmarkt. Möchten Sie den Quadratmeterpreis möglichst gering halten? In diesem Fall können Sie bei den Materialkosten sparen. Evaluieren Sie nochmal die Sanierungsmaßnahmen: Sind neue Badfliesen wirklich nötig? Oder streben Sie das Gegenteil an und möchten die Mieteinnahmen maximieren? Dann lohnt sich eine Investition in hochwertigere Materialien. Sie geben für die Sanierung zwar mehr Geld aus, steigern die Erträge aber langfristig.
Welche Sanierungsarbeiten nötig sind, hängt also direkt von Ihren Vermietungszielen ab. Denn im Anschluss an eine umfassende Sanierung ist eine Mieterhöhung möglich. Wie stark die Miete erhöht werden kann, hängt jedoch davon ab, ob die Wohnung vor der Sanierung vermietet ist oder nicht. Mit einem Mietpreisrechner können Sie ermitteln, wie hoch die zulässige Miete für Ihre Immobilie ist.
Diese Entscheidungen sind ausschlaggebend für das Budget. Überlegen Sie sich genau, was Sie mit der Sanierung erreichen möchten. Wie viel eine Sanierung im Durchschnitt kostet? Diese Frage beantwortet Ihnen unsere Sanierungskostenstudie.
Mit dem Mietpreisrechner unseres Partners Vermieterwelt berechnen Sie einen angemessenen Mietpreis für Ihre Immobilie. Dafür geben Sie sämtliche Berechnungsdaten individuell zu Ihrem Objekt an. Zum einen unterscheiden sich Mietpreise sehr stark nach Region. Zum anderen ist jede Immobilie anders. Für den Vermieterwelt-Mietpreisrechner ist das kein Problem. Es werden Standort, Zustand und Ausstattung Ihrer Immobilie berücksichtigt.
Empfehlung: Verwenden Sie den Mietpreisrechner immer dann, wenn kein passender Mietspiegel für Ihre Region zur Verfügung steht.
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3. Sanierungsbudget festlegen
Nachdem Sie in der Bestandsaufnahme festgestellt haben, welche Sanierungsleistungen nötig sind und Sie Ihre Ziele definiert haben, ist es an der Zeit, das Budget für die Sanierung festzulegen. Dazu sollten Sie zunächst Ihre finanziellen Mittel prüfen. Wollen Sie die Sanierung mithilfe Ihres Eigenkapitals finanzieren oder streben Sie eine Fremdfinanzierung an? In beiden Fällen sollten Sie genau überlegen, wie viel Budget Sie für die Sanierung zur Verfügung stellen wollen.
Um zu erfahren, wie viel die Sanierung kosten wird, können Sie Angebote bei entsprechenden Handwerksbetrieben einholen. Ein Generalunternehmen, das sich um alle Belange der Sanierung kümmert, mag insgesamt etwas teurer sein als die Einzelvergabe der Sanierung, aber gerade bei umfangreichen Baumaßnahmen sollten Sie das nötige Baumanagement nicht unterschätzen. Hier ist eine Bauleitung ohnehin unerlässlich, die bei der Einzelvergabe nochmal extra kosten würde.
Vergleichen Sie die Angebote, um eine realistische Einschätzung der Sanierungskosten zu erhalten. Deckt Ihr Budget diese Kosten? Wenn Ihre geplanten Geldmittel nicht ausreichen, können Sie das Budget entweder erhöhen oder Leistungen streichen. Sie können den Preis auch durch Eigenleistungen senken. Mithilfe einer Priorisierung der Sanierungsleistungen stellen Sie fest, welche Maßnahmen aktuell wirklich notwendig sind. Vielleicht gibt es Arbeiten, die zurzeit nicht dringend sind und zu einem späteren Zeitpunkt ausgeführt werden können. Werfen Sie dazu nochmal einen Blick auf Ihre Sanierungsziele. Können Sie Ihr Abstriche machen?
Halten Sie einen finanziellen Puffer zurück. In der Regel sind zehn Prozent der Gesamtkosten empfehlenswert. Prüfen Sie zum Schluss noch, ob Sie Förderungen in Anspruch nehmen können. Für energetische Sanierungen gibt es viele verschiedene Förderprogramme. Mehr dazu erfahren Sie in unserem Ratgeber zum Thema Finanzierungen.
4. Sachverständige konsultieren
Egal ob Altbau oder Neubau, jede Sanierung birgt Tücken. Beim Altbau ist die Isolierung nicht mehr zeitgerecht oder im schlimmsten Fall wurden asbesthaltige Materialien verbaut. Auch bei Neubauten können Sie auf unerfreuliche Überraschungen treffen. Ziehen Sie deswegen Sachverständige in die Sanierungsplanung mit ein. Besonders bei technisch komplexen Wohnungssanierungen ist die Unterstützung durch Bausachverständige sinnvoll. Denn Bauingenieure oder Ingenieurbüros können Sie mit Fachwissen unterstützten und so Probleme vorbeugen.
Oft wird dieser Schritt als unnötig empfunden und übersprungen. Denken Sie aber daran: Nachträge sind teuer! Treten Probleme auf, wenn die Sanierung schon in vollem Gange ist, verlangen Handwerker oft mehr für den zusätzlichen Aufwand. Vermeiden Sie diesen Fehler und binden Sie Bausachverständige von Beginn an mit ein. Mit der Hilfe von Experten können Sie potenzielle Probleme direkt in der Planungsphase identifizieren und lösen.
5. Auftrag freigeben
Bis zu diesem finalen Schritt setzen Sie Ihre Sanierungsplanung in die Tat um. Sie wissen, welche Arbeiten ausgeführt werden müssen und was dies kosten wird. Außerdem haben Sie Ihren Plan von Experten prüfen lassen. Fehler und Ungereimtheiten im Sanierungsplan sollten spätestens jetzt auffallen und behoben werden. Nun ist es an der Zeit, die gewünschten Handwerker zu beauftragen. Wir empfehlen eine Auftragsfreigabe nach Budget und Vier-Augen-Prinzip.
Mit der Auftragsfreigabe sollten Sie die Verfügbarkeit der Handwerker nochmals abfragen. Vereinbaren Sie im Bauvertrag Fristen und Meilensteine. So gehen Sie sicher, dass Ihr Zeitplan eingehalten wird. Einigen Sie sich mit der Bauleitung auf die Art der Baudokumentation. In welchen Abständen wollen Sie über den Fortschritt auf der Baustelle informiert werden? Nutzen Sie ein digitales Bautagebuch, damit Sie und alle weiteren Beteiligten stets Zugriff auf die Dokumentation haben.
Häufig gestellte Fragen
In der Sanierungsplanung legen Sie fest, welche Sanierungsarbeiten notwendig sind, wie viel Budget Ihnen zur Verfügung steht und in welchem Zeitrahmen die Arbeiten abgeschlossen sein sollen. Ein Sanierungsplan fasst Sanierungsziele, Budget, Zeit und die einzelnen Arbeitspakete zu einem übersichtlichen Konzept zusammen.
Zunächst starten Sie mit der Bestandsaufnahme, um die notwendigen und gewünschten Sanierungsarbeiten festzustellen. Definieren Sie danach Ihre Ziele der Sanierung, z.B. Mieteinnahmen maximieren oder günstig Wohnraum schaffen. Legen Sie das Budget aufgrund der Sanierungsziele und anhand der Ihnen zur Verfügung stehenden Mittel fest. Lassen Sie Ihren Plan von Bausachverständigen prüfen. Am Ende erteilen Sie den Auftrag an den gewünschten Handwerker.
Die Kosten einer Wohnungssanierung sind je nach Umfang der Arbeiten und der vorhandenen Bausubstanz nur schwer pauschal einzuschätzen. Auch die Region, in der sich die Immobilie befindet, ist für die Kosten entscheidend. Im Durchschnitt liegen die Sanierungskosten bei ca. 420 Euro pro Quadratmeter. Bei einer Wohnung mit einer Fläche von 85 Quadratmetern entsprechen die Kosten demnach ca. 35.700 Euro. Die Kosten einer Haussanierung liegen bei ca. 400 bis 600 Euro pro Quadratmeter.
