Sanierungskosten kalkulieren

Mit diesen Sanierungskosten müssen Sie bei einer Wohnung oder einem Haus rechnen

22.11.2022  |  Ina Schulz  |  Lesedauer: 10 Minuten

Sanierungskosten kalkulieren

Mit diesen Sanierungskosten müssen Sie bei einer Wohnung oder einem Haus rechnen

15.06.2022  |  Maria Schmid  |  Lesedauer: 10 Minuten

Das Wichtigste in Kürze

  • Bei einer Neubauwohnung kalkulieren Sie mit Sanierungskosten von ca. 440 Euro pro Quadratmeter.
  • Bei einem Altbau liegen die Kosten generell etwas höher.
  • Die Sanierung eines Hauses ist teurer als die einer Wohnung, da mehr Gewerke benötigt werden.
  • In Baden-Württemberg und Bayern liegen die Sanierungskosten am höchsten.
  • Am kostenintensivsten ist die Badsanierung mit ca. 8.000 Euro für eine Standardsanierung.
  • Mind. 10 Prozent des Budgets sollten als Puffer eingeplant werden.

Wie viel Budget brauche ich für die Sanierung?

Münzen für das Budget fallen auf einen Tisch

Die Budgetplanung ist einer der wichtigsten Schritte. Denn nur, wenn es ein Budget gibt, können auch die passenden Leistungen gewählt werden. Möglich ist schließlich alles, aber bezahlbar muss es sein. Daher folgt die Budgetplanung auch direkt hinter der Festlegung der Ziele der Sanierung. Denn jetzt muss abgeschätzt werden, wie viel Budget zur Verfügung steht und was Sie damit erreichen können.

Ob goldene Wasserhähne im Budget sind, wissen Sie nur, wenn Sie eine klare Vorstellung über Ihre Finanzen haben. Da beim Kauf einer Immobilie nicht alle Kosten, bspw. Maklercourtage oder Grunderwerbsteuer, mitfinanziert werden können, sollten Sie immer über ausreichendes Eigenkapital verfügen. Sanierungskosten können durchaus in die Finanzierung eingehen. Allerdings ordnen Banken manche Arbeiten stattdessen als Renovierung ein, was nicht finanzierungsfähig ist. Stellen Sie Ihre Erwartungen daher immer den realistischen Umsetzungsmöglichkeiten mithilfe Ihres individuellen Budgets gegenüber.

Im Verlauf der Planung einer Sanierung kommt es immer wieder zu Änderungen. Einerseits, weil sich bei der Beschäftigung mit dem Thema Wünsche ändern. Und auf der anderen Seite können sich Preise von Handwerkern oder Material schnell ändern. Dazu kommt es auch auf der Baustelle manchmal zu notwendigen Planänderungen. Daher denken Sie schon im Vorhinein auch an eventuelle Nachträge und behalten Sie lieber zehn Prozent als Notreserve zurück.

Ist das Budget zu knapp für alle Punkte auf der Wunschliste, empfiehlt sich eine Priorisierung nach Dringlichkeit. Welche Arbeiten müssen unbedingt vor dem Bezug fertiggestellt werden und welche können ggf. geschoben werden? Dabei ist der Zustand der Immobilie entscheidet. Mängel und Schäden sind immer schnellstmöglich zu beseitigen.

Übersicht über Kosten für Erwerb und Sanierung

  • Kaufpreis
  • Finanzierungskosten und Zinsen inkl. des Restbetrags
  • Maklercourtage (3-7,14 % des Kaufpreises)
  • Grunderwerbsteuer (3,5-6,5 % des Kaufpreises)
  • Notar- und Grundbuchkosten (zwischen 1,5 und 2 % des Kaufpreises)
  • Renovierungskosten (neue Böden, Küche, Möbel etc.)
  • Sanierungskosten (Mängel und Schäden beseitigen)
  • Modernisierungskosten (bspw. energetische Maßnahmen)
  • Planungskosten für Architekten- oder Bauingenieursleistungen
  • beim Weiterverkauf: Spekulationssteuer bedenken

Was kostet die Sanierung einer Wohnung?

Die durchschnittlichen Sanierungskosten unterscheiden sich bei neuen Gebäuden und Altbauten. Denn bei letzterem ist meist mehr Arbeit an der Bausubstanz erforderlich. Bei einer Neubauwohnung betragen in Deutschland daher ca. 440 Euro pro Quadratmeter. Währenddessen fallen für die Wohnungssanierung in einem Altbau die Kosten mit ca. 505 Euro pro Quadratmeter hingegen etwas höher.

Als Altbau werden klassischerweise Gebäude bezeichnet, die vor dem Zweiten Weltkrieg gebaut wurden. Sie zeichnen sich mehrheitlich durch hohe Decken zwischen drei bis vier Metern und verwinkelte Grundrisse aus.

Wohnung
Sanierungskosten*
Neubauca. 440 Euro je m²
Altbauca. 505 Euro je m²
* Durchschnittliche Brutto-Sanierungskosten (inkl. Arbeitskosten) für eine Dreiraumwohnung mit 85 m² und acht Gewerken; Stand: 4. Quartal 2021; Quelle: Doozer Real Estate Systems GmbH

Wie hoch sind die Sanierungskosten für ein Haus?

Die Kosten für eine Haussanierung liegen meist deutlich über denen einer Wohnungssanierung. Da in diesem Fall mehr Gewerke nötig sind, wird es insgesamt teurer. Dies können beispielsweise die Erneuerung der Heizungsanlage und die Fassadendämmung sein, was bei einer Wohnung in der Regel nicht von den einzelnen Eigentümern erledigt wird. Für die komplette Sanierung eines alten Hauses sollten Sie daher mindestens mit Kosten von 500 bis 600 Euro pro Quadratmeter rechnen.

Sanierungskosten kalkulieren!

In unserem Sanierungsrechner erhalten Sie eine auf den Angaben für Ihre Wohnung basierende Kosteneinschätzung. Geben Sie einfach Ihre Wohnungsdaten sowie die gewünschten Sanierungsleistungen ein und erhalten Sie direkt online eine Preisindikation.

Mit unseren Quadratmeterpreisen können Sie Ihre Sanierungskosten einfach selbst berechnen.
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Sanierungskosten je Bundesland kalkulieren

Zwischen den Bundesländern gibt es teils große Schwankungen bei den Kosten für eine Sanierung. Diese liegen in Baden-Württemberg und Bayern am höchsten. Am günstigsten wird hingegen in Nordrhein-Westfalen und Sachsen-Anhalt saniert. Zwischen dem teuersten und dem günstigsten Bundesland lieg eine Preisspreizung von fast 22 Prozent.

In die Berechnung gingen die typischsten Leistungen einer Wohnungssanierung ein:

  • Bad in Standardqualität
  • Elektrosanierung mit neuen Schaltern
  • neue Tapeten
  • neues Laminat
  • Türen streichen

Schon gewusst?

Bereits zum dritten Mal hat Doozer eine Studie über die aktuellen Sanierungskosten in Deutschlands veröffentlicht. Die Daten basieren auf über 10.000 abgewickelten Sanierungen. Unsere aktuelle Sanierungskostenstudie 2022 können Sie sich kostenlos herunterladen.

Die folgende Grafik zeigt Ihnen zusätzlich, mit welchen Sanierungskosten Sie für eine Komplettsanierung je Bundesland kalkulieren müssen:

Sanierungskosten je Bundesland
Die Daten basieren auf tatsächlichen Sanierungsaufträgen über Doozer im ersten Halbjahr 2022. Grundlage ist eine Dreizimmerwohnung mit 85 qm.

Sanierungskosten je Gewerk kalkulieren

Die Kosten verteilen sich recht unterschiedlich auf die einzelnen Gewerke. Während die Badsanierung trotz der kleinen Grundfläche der teuerste Posten bei einer Sanierung ist, liegen die Preise für Gewerke wie Elektro- oder Malerarbeiten deutlich darunter. Die mittleren Kosten für eine Badsanierung liegen bei ca. 8.000 Euro für ein neues Bad in Standard-Qualität bei einer Fläche von 8,5 Quadratmetern. Je nachdem, welche Produkte Sie am Ende auswählen, kann es noch deutlich teurer werden.

Am günstigsten ist die Aufarbeitung von Türen. Aktuell betragen die Kosten hierfür ca. 110 Euro pro Tür. Für eine Wohnung mit drei Zimmern liegen die Sanierungskosten für das Streichen der Türen demnach bei 660 Euro.

Ob neue Fußböden oder Elektrosanierung, für beides müssen Sie etwa mit derselben Höhe der Kosten rechnen. Der optische Effekt ist bei einem neuen Bodenbelag sicherlich größer, allerdings kann eine veraltete Elektrik auch gefährlich werden.

Insgesamt sind die Preise im Vergleich zum Vorjahr gestiegen und es wird eine gewisse Zurückhaltung bei der Umsetzung der Sanierungen deutlich. Es werden zum einen weniger Gewerke auf einmal beauftragt und zum anderen achten Auftraggeber viel mehr auf den Gesamtpreis. So werden bei Doozer vor allem die günstigeren Preiskategorien und somit eine solide Standardqualität gewählt.

Da die Sanierungsbudgets der Auftraggeber in etwa gleich bleiben, die einzelnen Gewerke aber größtenteils teurer geworden sind, konzentrieren sich viele Immobilieneigentümer auf die notwendigen Sanierungsarbeiten. Die Preise für Altbausanierungen sind dabei besonders angezogen, was vermutlich daran liegt, dass öfter energetisch saniert wird. Dies spiegelt sich auch darin wider, dass Heizungssanierungen um gut ein Drittel zugelegt haben. Auch für Bodenlege- und Malerarbeiten muss man deutlich tiefer in die Tasche greifen. Hier sind es 50 bis teils 100 Prozent mehr Sanierungskosten.

Wie hoch sind die Sanierungskosten pro Gewerk?

Der folgenden Tabelle können Sie entnehmen, wie viel eine Sanierung je Gewerk derzeit ungefähr kostet.

Gewerke
inkl. Leistungen
Sanierungskosten*
Elektro-Installation komplett
  • ELT-Installation
  • Schalter
  • Verteiler
  • Innensprechstelle
  • FI-Schutzschalter
ca. 60-85 Euro je m²
Heizung
  • Heizkörper
  • Heizleitungen
ca. 1.100 Euro pro Raum
Bad komplett
  • Fliesen
  • Sanitäranlagen
  • Dusche
  • Wasserzähler
  • Badlüfter
  • Sanitärinstallation inkl. Vorwand
ca. 950-1.300 Euro je m²
Küche fliesen
  • Fliesenspiegel
  • Bodenfliesen
  • Fliesensockel
ca. 240 Euro je m²
Bodenverlegung
  • Altbeläge entfernen
  • neues Laminat
  • Trittschalldämmung
ca. 60-85 Euro je m²
Malerarbeiten
  • alte Tapeten entfernen
  • Ausbesserung Wand
  • neue Tapeten
  • Wände und Decken streichen
ca. 70-120 Euro je m²
Türen aufarbeiten
  • Check u. Reparatur
  • Türen und Zarge streichen
  • Türgriffe
  • Türspion
ca. 110 Euro je Tür
* Durchschnittliche Brutto-Sanierungskosten (inkl. Arbeitskosten) für eine Neubauwohnung mit drei Zimmern; Stand: 4. Quartal 2022; Quelle: Doozer Real Estate Systems GmbH
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Beim Sanieren sparen

Die Sanierungskosten Ihres Hauses oder Wohnung müssen Sie nicht allein tragen. Ihnen stehen verschiedene Möglichkeiten zur Verfügung, bei den Kosten zu sparen. Die erste Maßnahme zum Sparen ist immer der Preisvergleich von verschiedenen Angeboten. Es gibt kein Gebührenverzeichnis für Handwerksbetriebe. Daher können sich die Preise teils stark unterscheiden. Bitten Sie deshalb um ein möglichst exaktes Angebot mit ausführlichen Beschreibungen der einzelnen Leistungen. Nur wenn Sie wissen, welche Leistungen sich hinter den einzelnen Positionen verbergen, können Sie verschiedene Angebote auch wirklich untereinander vergleichen.

Tipps, um Geld zu sparen:

  • Preise vergleichen
  • Kosten auf Mieter umlegen
  • Staatliche Fördermitteln nutzen
  • Kosten von der Steuer absetzen

Staatliche Fördermittel für Sanierungen

Für energetische Sanierungen oder altersgerechtes Umbauen können private Wohnungs- und Hausbesitzer Fördergelder von der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) erhalten. Dabei können Sie zwischen zinsgünstigen Krediten und Investitionszuschüssen wählen. Die KfW fördert verschiedene Leistungen einer Sanierung, wie beispielsweise:

  • Fassadendämmung
  • Dachdämmung
  • Erneuerung der Fenster
  • Erneuerung der Heizungsanlage
  • Barrierereduzierung

Zudem gibt es für energetische Sanierungen mittlerweile neue Förderungsprogramme der Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) und BAFA-Zuschüsse für einzelne energetische Maßnahmen.

Wenn keine der genannten Förderungen in Betracht kommt, stellt ein Modernisierungskredit vielleicht eine gute Alternative dar.

Mit staatlichen Fördermitteln lässt sich eine Badsanierung gut finanzieren.

Welche Sanierungskosten sind steuerlich absetzbar?

Alternativ können Sie die Kosten für eine energetische Sanierung auch von der Steuer absetzen. Dabei können Sie max. 200.000 Euro der gesamten Sanierungskosten, inkl. der Kosten für Material und Umbauten, geltend machen. Insgesamt werden Ihnen 20 Prozent vom Finanzamt erstattet, also bis zu 40.000 Euro.

Achtung!

Wenn Sie bereits Fördergelder für Ihre Sanierung erhalten haben, dürfen Sie die Kosten nicht zusätzlich von der Steuer abziehen! Das würde einer doppelten Förderung gleichkommen.

Welche Sanierungskosten können auf Mieter umgelegt werden?

Als Besitzer einer vermieteten Wohnung dürfen Sie bei einer Modernisierung einen Teil der Sanierungskosten auf die Jahresmiete umlegen. Laut § 559 Abs. 1 BGB dürfen Sie die Miete um max. acht Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen.

Gemäß § 559 Abs. 3a BGB ist es Ihnen dabei allerdings nicht gestattet, die monatliche Miete innerhalb von sechs Jahren um mehr als drei Euro je Quadratmeter Wohnfläche zu erhöhen. Wenn die Miete vor der Erhöhung bereits weniger als sieben Euro je Quadratmeter beträgt, darf sie sogar nur um bis zu zwei Euro je Quadratmeter erhöht werden.

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Häufig gestellte Fragen

Was kostet eine Wohnungssanierung pro Quadratmeter?

Die Sanierung einer Neubauwohnung kostet ca. 440 Euro pro Quadratmeter. Die Sanierungskosten einer Altbauwohnung sind mit ca. 505 Euro pro Quadratmeter höher.

Was kostet es, ein Haus komplett zu sanieren?

Die Sanierungskosten für ein altes Haus betragen ca. 500 bis 600 Euro pro Quadratmeter. Diese sind meist deutlich höher als bei einer Wohnung, da bei einem Haus u. a. auch die Fassade und das Dach saniert werden.

Wie kann ich Sanierungskosten berechnen?

Die Kosten einer Wohnungssanierung liegen bei ca. 440 Euro pro Quadratmeter. Bei einer Wohnung mit einer Fläche von 85 Quadratmetern entsprechen die Kosten demnach ca. 37.400 Euro. Die Kosten einer Haussanierung liegen bei ca. 500 bis 600 Euro pro Quadratmeter.

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