Was bedeutet Sanierungsbedarf?
Unter Sanierungsbedarf versteht man bautechnische Maßnahmen an einer Immobilie. Ziel einer Sanierung ist es, wieder einen neuwertigen Zustand herzustellen. Dafür werden Schäden behoben und veraltete Elemente erneuert.
Sanierungsbedarf besteht also, wenn die Immobilie schadhaft oder in die Jahre gekommen ist. Mängel an der Bausubstanz müssen behoben werden. Eine veraltete Ausstattung kann ebenfalls Grund für eine Sanierung sein, z.B. wenn die Heizung zu alt ist oder die Fenster schlecht isoliert sind.
Sanierungsbedarf: warum werden Sanierungen verzögert?
Wann besteht Sanierungsbedarf? Vor dieser Frage stehen alle Immobilieneigentümer früher oder später. Viele Eigentümer schieben eine Instandsetzung auf. Gründe gibt es dafür viele.
Kosten
Die anstehenden Kosten für eine energetische Sanierung sind ein Faktor, warum Eigentümer dem Sanierungsbedarf nicht nachkommen. Denn eine energetische Sanierung steht meistens mit einem größeren finanziellen Aufwand in Verbindung. Doch diese Investition lohnt sich in den meisten Fällen. Denn durch eine Sanierung wird die Immobilie aufgewertet. Je nach Umfang der Arbeiten kann eine Bestandsimmobilie so einem Neubau gleichgesetzt werden.
Gründe, Geld in die Hand zu nehmen und ein Haus energetisch zu sanieren:
- es gibt zahlreiche Fördermöglichkeiten, besonders für energetische Sanierungen.
- die Immobilie ist energieeffizienter. Mieter werden dadurch bei den Nebenkosten entlastet.
- sanierte Immobilien können leichter und zu höheren Preisen vermietet werden.
Aufwand
In der Regel sind private Eigentümer berufstätig. Die Planung, Koordination und Verwaltung einer Sanierung neben der Arbeit wirken, aufgrund des großen Zeitaufwands, zunächst einmal einschüchternd.
Besonders Eigentümer ohne Erfahrungen auf dem Gebiet der Sanierung lassen sich von dem Aufwand abschrecken. Die Komplexität einer Sanierung führt ebenfalls dazu, dass Sanierungen hinausgezögert werden. Der zeitliche Aufwand für die Koordination und Überwachung der Sanierungsarbeiten ist daher für zahlreiche private Eigentümer ein Grund, den Sanierungsbedarf hinten anzuschieben. Zwar gibt es im Internet viele Leitfäden für Sanierungen, aber diese sind oft allgemein gehalten und bieten zu wenig Details.
Fehlendes Fachwissen
Auch Scheu kann dazu führen, dass der Sanierungsbedarf ignoriert wird. Fehlt das nötige Fachwissen, fühlen sich Eigentümer schnell überfordert.
Die Angst, Fehler zu machen und vor unnötigen Kosten zu stehen, ist nicht unbegründet. Denn ohne eine ausführliche Planung und eine enge Zusammenarbeit mit dem Handwerksbetrieb entstehen häufig Zusatzkosten. Doch diese lassen sich vermeiden, wenn vor der Sanierung so detailliert wie möglich geplant wird, welche Leistungen und Produkte nötig sind.
Durch eine umfassende Beratung durch Energieberater werden Probleme bereits während der Planungsphase identifiziert und gelöst.
Sanierungsbedarf erkennen
Sanierungspflicht: Wann muss eine Immobilie saniert werden?
Schäden an der Bausubstanz: Eine Sanierung muss vorgenommen werden, wenn die Bausubstanz mangel- oder schadhaft ist. Ist die Bausubstanz so beschädigt, dass es Probleme mit der Statik gibt, darf die Immobilie aus rechtlichen und versicherungstechnischen Gründen nicht bewohnt werden. Hier ist eine Sanierung zwingend erforderlich, damit die Immobilie wieder bewohnbar ist und vermietet werden kann.
Staatliche Vorgaben: Laut Plänen der Bundesregierung soll Deutschland bis zum Jahr 2050 klimaneutral sein. Aktuell hat rund die Hälfte aller Wohnungen in Deutschland eine mangelhafte Energieeffizienz. Um die staatlichen Vorgaben zu erfüllen, sind energetische Sanierungen nötig. Zu energetischen Sanierung gehören Arbeiten wie:
- Isolation und Dämmung
- neue Fenster und Türen
- neue Heizsysteme und Leitungen
Wann kann eine Sanierung verschoben werden?
Wenn Immobilien vermietet sind und die Mieter in absehbarer Zeit ausziehen, kann eine Sanierung ebenfalls verschoben werden. Denn so werden die Mieter nicht durch die Arbeiten belastet. Außerdem sind Sanierungen in leerstehenden Häusern und Wohnungen in der Regel günstiger: Denn die Arbeiten laufen schneller ab, wenn die Handwerker sich frei bewegen können. So fallen die Sanierungsarbeiten kürzer aus und es fallen weniger Ausgaben für die Arbeitszeit an. Ein zusätzlicher Bonus: durch die Sanierung werden bei der Neuvermietung höhere Mieteinnahmen erzielt.
Sind bereits andere Investitionen oder Ausgaben geplant, kann es sinnvoll sein, eine Sanierung zu verschieben. Solange die Bausubstanz intakt ist und die Ausstattung noch voll funktionstüchtig ist, ist eine Sanierung nicht unbedingt nötig.
- Arbeiten sind nur Schönheitskorrekturen
- Immobilie ist aktuell vermietet und Mieter wollen bald ausziehen
Wann sollte eine Immobilie saniert werden?
Nicht immer ist eine Instandsetzung zwingend nötig. Doch oft bringt eine Sanierung Vorteile für Eigentümer und Mieter. Auch dann lohnt sich eine Sanierung. Dazu gehören:
- finanzielle und steuerliche Vorteile durch eine Sanierung
- klimafreundlichere Bilanz (Isolierung, neue Leitungen, etc.)
- Wohlbefinden und bessere Nutzbarkeit für Mieter, bspw. durch eine altersgerechte Badsanierung
Wie stellt man den Sanierungsbedarf fest?
Sanierungspflicht: Wann muss eine Immobilie saniert werden?
Um den Sanierungsbedarf festzustellen, ist ein systematisches Vorgehen wichtig. So werden keine Details übersehen. Zuerst wird der Ist-Zustand im Rahmen einer Ortsbegehung festgestellt. Am besten lassen Sie sich durch eine fachkundige Person begleiten. Machen Sie viele aussagekräftige Fotos und notieren Sie alles, was Sie sehen. Was ist in einem guten Zustand? Wo sind Mängel? Was genau muss gemacht werden? Auf dieser Basis wird entschieden, welche Sanierungsarbeiten nötig sind.
Heizung: nach 20-30 Jahren
- Heizungsanlage oder Heizkessel tauschen
- Heizkörper prüfen und ggf. austauschen
- Schornstein und Kamin prüfen
Elektrik: nach 20-40 Jahren
- Leitungen prüfen
- Anschlüsse ggf. erneuern
- Starkstromanschluss in der Küche erneuern
Türen und Fenster: je nach Qualität nach 20-40 Jahren
- bei Holz: abschleifen und neu lackieren oder ölen
- aktuelle Sicherheitsmaßnahmen zum Schutz vor Einbrüchen
- Fenster- und Türsturz prüfen
- Dämmung (Wärme und Lärm) verbessern
Wände und Decken: Tapeten alle 10 Jahre erneuern zur Schimmelvorsorge, neu verputzen nach 30-40 Jahren, streichen nach Bedarf
- Schimmelentfernung und Prävention
- Tapeten wechseln
- Putz erneuern
Fußböden: je nach Belag zwischen 15 (Kunststoff) und 50 Jahren (Parkett)
- Bodenbeläge erneuern
- Sockelleisten austauschen
- (Tritt-)Schalldämmung einbauen
- Dämmung verbessern (besonders bei Wohnung im EG)
Badezimmer und Sanitäranlagen: je nach Zustand, alle 10-50 Jahre
- Dusche / Badewanne ersetzen
- Armaturen sowie WC-Spülkasten austauschen
- Fliesen erneuern
- Schimmelentfernung
- bei innenliegenden Bädern Belüftungssystem erneuern
- Leitungen und Anschlüsse prüfen
Wie aufwendig wird die Sanierung?
Wie aufwendig die Sanierung wird, hängt vom tatsächlichen Sanierungsbedarf ab. Muss die Immobilie komplett erneuert werden, steht eine Kernsanierung an. Wie der Name bereits sagt, wird die Wohnung oder das Haus vom Kern aus erneuert. Das bedeutet umfangreiche Arbeiten. Eine Kernsanierung ist teurer und dauert länger als eine Teilsanierung. Insbesondere bei Altbauten ist häufig eine Komplettsanierung längst überfällig.
Ist lediglich ein neues Bad nötig, müssen nur einzelne Gewerke in die Immobilie. Die Kosten und die Dauer der Sanierung richten sich auch hier nach dem Umfang der Arbeiten. Neue Fliesen und Armaturen sind schneller eingebaut als umfangreiche Sanitärarbeiten.
Häufig gestellte Fragen
Was bedeutet Sanierungsbedarf?
Sanierungsbedarf bedeutet, dass bautechnische Maßnahmen an einer Immobilie notwendig sind, um einen neuwertigen Zustand wiederherzustellen. Sanierungsbedarf besteht, wenn die Immobilie schadhaft ist oder Mängel vorliegen oder es infolge neuer Gesetze zu Änderungen an den Anforderungen von Wohnimmobilien kommt. Mängel an der Bausubstanz müssen umgehend behoben werden.
Warum wird oft nicht saniert?
Eine Sanierung ist mit hohen Kosten und einem großen zeitlichen Aufwand verbunden. Zudem sind fachliche Kenntnisse im Bereich Bau von Vorteil, um die Sanierungsplanung fehlerfrei umzusetzen.
Wann muss eine Wohnung oder ein Haus saniert werden?
Es gibt zwei Hauptgründe für Sanierungen: Schäden an der Bausubstanz und staatliche Vorgaben. Wenn die Bausubstanz mangel- oder schadhaft ist, muss saniert werden, damit die Immobilie wieder bewohnbar ist und vermietet werden kann. Beim Neubau, aber auch beim Erwerb von Bestandsimmobilien gelten rigorose Vorgaben zum Klimaschutz, insbesondere in Form von Energiesparmaßnahmen.
Wie wird der Sanierungsbedarf festgestellt?
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Um den Sanierungsbedarf festzustellen, muss zunächst der Ist-Zustand der Wohnung bzw. Immobilie erhoben werden. Dazu ist eine genaue Ortsbegehung, am besten mit Fachpersonal, unumgänglich. Notieren und fotografieren Sie alles und achten Sie insbesondere auf Mängel und Missstände.
