Wie erkenne ich, wo in der Immobilie Sanierungsbedarf besteht?
Um den Sanierungsbedarf zu ermitteln, begehen Sie die Immobilie am besten selbst. Wer dafür keine Zeit hat oder sich diese Aufgabe nicht zutraut, kann für diesen Schritt einen Sachverständigen hinzuziehen. Begehen Sie jeden Raum einzeln und halten Sie dabei den Zustand schriftlich und mit Bildern fest.
Wie ermittle ich den aktuellen Zustand meiner Wohnung?
Für eine realistische Einschätzung des Sanierungsbedarfs ist eine Besichtigung vor Ort unumgänglich. Können Sie es selbst nicht einrichten, stellen Sie sicher, dass ein Bauexperte seine Eindrücke festhält. Gehen Sie durch die leere Wohnung und notieren Sie den Zustand der einzelnen Räume. Auf folgende Aspekte sollten Sie achten, wenn Sie den Sanierungsbedarf ermitteln:
Badezimmer
- Sanitäranlagen, inkl. Leitungen und Rohre
- Armaturen und Objekte
- Fugen und Abdichtungen auf Schimmel prüfen
Küche
- Ausstattung
- Anschlüsse (Gas und Strom)
- Energieeffizienz der Geräte
Böden
- Abnutzungen, Flecken und Schäden
- Trittschalldämmung
- Sockelleisten und Türübergänge
Elektrik
- Leitungen und Kabel
- Anschlüsse und Steckdosen
- Stromnetz ggf. prüfen lassen
Malerarbeiten
- Schimmel hinter Tapeten
- Flecken, Verfärbungen und Wasserschäden
- Übergänge zu Decke, Türen und Sockelleisten
Tischlerarbeiten
- Fenster und Türen
- Sockelleisten und Türstützen
- ggf. Wand- und Deckenverkleidungen aus Holz
Wie ist der aktuelle Zustand meiner Wohnung?
Wurde der Ist-Zustand ermittelt, kann endlich die Entscheidung gefällt werden, ob die Immobilie saniert wird. Bei bautechnischen Mängeln und staatlichen Vorgaben muss saniert werden. Bei einer veralteten, aber funktionstüchtigen Ausstattung kann hingegen saniert werden.
Ziele von Sanierungen festlegen
Bevor man mit der Sanierungsplanung startet, sollte man sich fragen: Welches Ziel verfolge ich mit der Sanierung? Hier ist der Hauptunterschied, ob man selbst in die Immobilie einzieht oder jemand anders. Die Ziele der Sanierung sollten den Bedürfnissen der Bewohner entsprechen.
Vermieten & Verkaufen
Sollen die Einnahmen aus Vermietung oder Verkauf maximiert werden, lohnt sich meistens keine luxuriöse Ausstattung. Viele Städte steuern überhöhten Mieten entgegen, indem sie eine Mietpreisbremse einführen. So kann auch nach einer umfangreichen Sanierung die Kaltmiete nicht mehr als um ein vorgeschriebener Prozentsatz erhöht werden. Deswegen ist es sinnvoll, die Ausgaben für die Sanierung den geplanten Mieteinnahmen gegenüberzustellen.
Selbst einziehen
Bei der Selbstnutzung einer Wohnung lohnt sich eine gehobene Ausstattung. Denn Eigentümer stellen eine ganz andere Anforderungen an ihre Wohnung. Sie wählen häufiger hochwertigere Materialien, die zwar mit höheren Kosten, aber auch mit einer längeren Lebensdauer einhergehen. Auch bei Details wie Badarmaturen sind Eigentümer viel wählerischer, wenn sie selbst einziehen, statt die Wohnung zu vermieten.
Barrierefreies Wohnen
Die Lebenserwartung in Deutschland steigt kontinuierlich. Viele Menschen möchten im Alter so lange wie möglich in ihrem Zuhause bleiben. Der Bedarf an barrierefreien Wohnungen wird dementsprechend ansteigen. Überlegen Sie also vor der Sanierung, ob und wie Sie die Wohnung barrierefrei gestalten können. Ebenerdige Duschen sowie breite Flure und Türen erleichtern den Alltag, wenn die Mobilität eingeschränkt ist.
Arbeiten priorisieren
Um die Ziele der Sanierung festzulegen, sollten Sie sich darüber klar werden, ob die Arbeiten wirklich nötig sind oder ob es nur ein persönlicher Wunsch ist. Um das festzustellen, sind die folgenden Fragen hilfreich:
- Welche Arbeiten sind tatsächlich nötig?
- Was möchte ich?
- Was wäre schön zu haben?
Bauliche Mängel müssen behoben und gesetzliche Vorgaben umgesetzt werden. Alle Arbeiten darüber hinaus, sind optional. Bei den optionalen Sanierungsarbeiten sollte man ebenfalls zwischen den Leistungen unterscheiden, die erbracht werden sollten, und denen, die zwar schön zu haben sind, aber nicht auf das festgelegte Ziel der Sanierung einzahlen.
Alle Arbeiten, die die Wohnung in einen besseren Zustand versetzen und die Immobilie somit aufwerten, tragen zu diesem Ziel bei. Deswegen kommt es oft auf die Materialauswahl an. Standardprodukte sind kostengünstiger und meistens einfacher einzubauen.
Je mehr manueller Aufwand mit einer Leistung einhergeht, desto höher sind die Personalkosten.
Ein Beispiel: Der Boden soll erneuert werden und die Entscheidung liegt zwischen Laminat und Parkett. Um den alten Belang zu entfernen, eine Trittschalldämmung und Laminat zu verlegen fallen ca. 40 Euro pro Quadratmeter an. Bei Parkett starten die reinen Materialpreise erst bei 25 Euro pro Quadratmeter. Auch die Arbeitszeit muss deutlich höher angesetzt werden, da die einzelnen Elemente aufwendig per Hand angesetzt und verlegt werden müssen. Je aufwendiger das Muster, desto höher fallen die Kosten aus.
Bei der Materialauswahl sollte man beachten, dass eine hochwertige Ausstattung meist auch eine längere Lebenszeit hat, während Laminat alle 10 bis 20 Jahre erneuert werden muss. So sind die Kosten für neues Laminat zwar bei der aktuellen Sanierung geringer, aber der Boden muss früher erneuert werden als Echtholz. Hier sollte man sich überlegen, was die kurz- und die langfristigen Pläne für die Immobilie sind.
Ziele und Budget für Sanierungen vereinen
Budget festlegen
Viele Auftraggeber machen diesen Fehler: Sie legen erst das Budget fest und wählen dann Leistungen aus, die in diesen Kostenrahmen passen. Dabei sollte sich das Budget aus den Sanierungszielen ableiten. So vermeiden Sie zusätzliche Ausgaben, z.B. für Nachträge.
Aus den Sanierungszielen leitet sich das Budget für die Arbeiten ab. Bei diesem Schritt lohnt sich die Unterstützung durch Experten. Denn Sachverständige erkennen Fehler in der Planung schon auf den ersten Blick. Letzten Endes entscheidet jeder Bauherr selbst, ob eine fachliche Unterstützung nötig ist.
Kostenfaktor: die eigene Zeit
Ein Kostenfaktor wird gerne vergessen: die eigene Zeit. Um Kosten zu minimieren, übernehmen Auftraggeber einfache Aufgaben, wie das Streichen von Wänden, häufig selbst.
Sanierungsarbeiten selbst durchzuführen, ist zeitaufwendig. Zur eigenen Arbeitszeit kommen die Materialbeschaffung und die Vorbereitung der Räume. Hinzu kommt, dass die Arbeiten deutlich länger dauern. Denn Privatpersonen können meist erst nach Feierabend oder am Wochenende in der Wohnung tätig werden. Diesen Aufwand sollten Sie bei der Budgetplanung bedenken. Rechnet man die Eigenleistungen mit der Beauftragung eines Handwerkers gegen, sind die Ersparnisse oft gering.
Förderungen und Kredite
Für energetische Sanierungen gibt es zahlreiche Fördermittel. Allerdings betreffen energetische Sanierungen hauptsächlich den Außenbereich, wie die Fassade oder das Dach. Auch für barrierefreies Umbauen bietet die KFW finanzielle Förderungen an.
Gibt es keine Fördergelder, kann ein Kredit die Lösung sein. Die meisten Banken verlangen dafür ein konkretes Angebot von einem Handwerksbetrieb. Damit die Bank den Kreditantrag einschätzen kann, sollten im Angebot alle Leistungen so ausführlich wie möglich aufgelistet sein.
Fazit
Für eine erfolgreiche Sanierung gilt: Planung ist die halbe Miete. Wenn der Sanierungsbedarf festgestellt und das Budget festgelegt sind, kann die Planung der eigentlichen Arbeiten beginnen.
Wie genau Sie dabei vorgehen und worauf Sie besonders achten sollten, erfahren Sie in unserem Beitrag zur detaillierten Sanierungsplanung.
