Dachausbau schafft Wohnraum
Insbesondere in den Großstädten wird verfügbarer Wohnraum immer knapper. Die Stadtentwickler kommen mit der Planung neuer Wohnbauprojekte nicht hinterher. Aufgrund der aktuell stark gestiegenen Rohstoffpreise und einer unsicheren wirtschaftlichen Entwicklung werden einige Projekte nach hinten verschoben, andere stehen gänzlich auf der Kippe. So entsteht auf dem Wohnungsmarkt eine immer größere Lücke zwischen Angebot und Nachfrage.
Viele Altbauten bieten oft ein großes Ausbaupotenzial direkt unter ihren Dächern. Die alten Dachböden wurden früher als Lager oder zum Aufhängen von Wäsche genutzt. Manchmal waren dort auch die Quartiere der Hausbediensteten untergebracht. Aufgrund des Brandschutzes dürfen die meisten dieser Dachböden heute jedoch nicht mehr als Speicher genutzt werden. In der Folge gibt es zahlreiche völlig ungenutzte Flächen auf deutschen Dachböden.
Da Bauland in den Innenstädten knapp und zudem sehr teuer ist, nutzen immer mehr Immobilieneigentümer die Ausbaureserven unter dem eigenen Dach, um neuen Wohnraum zu schaffen. Denn dies ist oft sehr viel günstiger als ein Neubau. Und gerade im Altbau gilt: Wenn eine Dachdämmung ansteht, lohnt sich ein Ausbau besonders.
Wie kann ich den Dachboden ausbauen für mehr Wohnfläche?
Grundsätzlich gibt es drei Möglichkeiten, um auf einem bestehenden Gebäude mehr Wohnfläche zu schaffen. Erstens können Sie den Dachboden ausbauen, indem Sie eine bestehende Dachbodenfläche über einer existierenden Wohnung im obersten Vollgeschoss nutzen. Mit dieser Maßnahme können Sie die Wohnfläche erweitern (→ Wie wird die Wohnfläche richtig berechnet?).
Zweitens kann ein ausreichend großer Dachboden, z.B. bei Mehrfamilienhäusern genutzt werden, um komplett neue Wohneinheiten entstehen zu lassen. In Innenstädten gibt es eine riesige Ausbaureserve bei Altbauten, die man bei einer anstehenden Sanierung gleich für neuen Wohnraum nutzen könnte.
Drittens kann im Rahmen einer kompletten Dachsanierung auch eine Aufstockung umgesetzt werden. Bei dieser Möglichkeit entsteht entweder ein neues Vollgeschoss oder der Raum unter dem Dach wird durch eine Anhebung des Daches vergrößert. So gelingt der Dachbodenausbau auch bei einer zu geringen Stehhöhe.
Welcher Dachboden eignet sich für den Ausbau?
Wer seinen Dachboden ausbauen möchte, muss zunächst prüfen, ob sich dieser für die Nutzung als Wohnfläche eignet. Dafür ist zum einen die Dachform entscheidend. Satteldach und Mansardendach bieten die größte nutzbare Grundfläche. Außerdem gibt es hier jeweils zwei Giebelwände, die mit großflächigen Fenstern aufgewertet werden können.
Die Dachneigung ist zudem ein wichtiges Kriterium für das Ausbaupotenzial. Ausreichend Stehhöhe ist üblicherweise bei einer Neigung von mehr als 35 Grad gegeben.
Laut Berliner Bauordnung muss die lichte Raumhöhe in Aufenthaltsräumen im Dachraum mindestens 2,30 m bei mindestens der Hälfte ihrer Netto-Grundfläche betragen. Bei niedrigeren Neigungswinkeln müsste daher ggf. der Kniestock erhöht, also das komplette Dach angehoben werden. Dies ist jedoch äußerst aufwendig und daher auch sehr teuer.
Neigungswinkel ab 40 Grad bieten besonders viel Platz, da hier noch der Spitzboden für eine kleine Galerie genutzt werden kann oder sogar noch Platz für eine weitere Wohnebene ist.
Zwar bieten Dachböden insgesamt weniger Grundfläche als die Vollgeschosse darunter. Allerdings gibt es dafür kaum tragende Bauteile, die die Raumaufteilung beeinträchtigen. Dies ermöglicht einzigartige Raumkonzepte mit großzügigen Wohnflächen, hohen Räumen und Blick in den offenen Giebel mit den Dachbalken oder Sichtsparren.
Neben den räumlichen Voraussetzungen, um den Dachboden ausbauen zu können, sind jedoch auch statische Gegebenheiten zu prüfen. Auch wenn nicht in die Dachstruktur eingegriffen wird, müssen Sie dennoch sicherstellen, dass der Boden tragfähig genug für die Last von Dämmung und Bodenbelag ist.
Braucht man eine Baugenehmigung für den Dachbodenausbau?
Bevor Sie den Dachboden ausbauen können, gibt es noch weitere wichtige Punkte zu beachten. Als allererstes gilt es zu klären, ob Sie eine Baugenehmigung oder weitere Genehmigungen benötigen. Leider unterscheiden sich die Bauvorschriften von Bundesland zu Bundesland. Daher sind allgemeingültige Aussagen nur schwer zu treffen.
Grundsätzlich sind Fragen zur Statik, zu Genehmigungen und Bauvorschriften in der jeweiligen Bauordnung geregelt. Aus diesem Grund sollten Sie sich vor der Detailplanung unbedingt mit einem Bauexperten beraten oder sich bei der zuständigen Bauaufsichtsbehörde über die Voraussetzungen für eine Nutzungsänderung und die nötigen Genehmigungen erkundigen.
Erweiterung der Wohnfläche
Oftmals ist die reine Erweiterung eines bestehenden Wohnraums genehmigungsfrei, beispielsweise in Einfamilienhäusern, wenn der Dachboden den gegebenen Grundvoraussetzungen für Wohnraum entspricht, weil u.a. die Minimalhöhe eingehalten wird. Solange Sie hier nicht in die Statik eingreifen, können Sie i.d.R. bedenkenlos neue Fenster einbauen, Wände errichten und neue Elektrik verlegen sowie eine Heizung montieren.
Schaffung neuer Wohnfläche
Eine Nutzungsänderung, wie bei der Schaffung einer neuen Wohneinheit unter dem Dach, ist nur mit einer Genehmigung möglich. Dazu sind zahlreiche Vorschriften zu beachten, z.B. die lichte Raumhöhe und die zulässige Geschossflächenzahl. Für die neue Wohnung müssen zudem Stellplätze nachgewiesen oder ein entsprechender Ausgleich gezahlt werden. Außerdem müssen Sie ggf. zusätzliche Flucht- und Rettungswege schaffen.
Energieberatung verpflichtend
Wenn Sie Ihren Dachboden ausbauen möchten, ist es sinnvoll, von Anfang an einen Energieberater miteinzubeziehen. Wenn Sie einen neuen Wohnraum schaffen, muss dieser den aktuellen Vorgaben entsprechen. Insbesondere unter dem Dach ist die richtige Dämmung für ein angenehmes Klima in Sommer wie Winter entscheidend.
Gemäß § 48 GEG gilt, dass Sie bei einer energetischen Sanierung, worunter bei Altbauten in der Regel auch der Dachbodenausbau zählt, vor Beginn Sanierung zwingend ein Beratungsgespräch mit einer qualifizierten Person zu führen ist.
Handwerker und Dienstleister sind wiederum verpflichtet, bei einem entsprechenden Angebot schriftlich auf die Beratungspflicht hinzuweisen. Anerkannte Energieberater finden Sie über das Online-Angebot der Deutschen Energie-Agentur (dena): Energieeffizienz-Expertenliste für Förderprogramme des Bundes.
Wenn Sie bei dem Dachbodenausbau und weiteren Maßnahmen Geld sparen wollen, lohnt sich auch die Investition in einen sogenannten individuellen Sanierungsfahrplan (iSFP). Dieses Dokument enthält den aktuellen energetischen Zustand des Gebäudes und die empfohlenen Maßnahmen inklusive einer Kosteneinschätzung. Außerdem werden auch mögliche Förderungen aufgeführt.
Worauf muss ich beim Dachausbau achten?
Eine der wichtigsten Fragen vor dem Start der Bauarbeiten ist die nach dem aktuellen Zustand des Dachbodens. Ist dieser dicht und trocken? Gibt es bereits eine Dampfbremse gegen Feuchtigkeit oder eine Dämmung? Hier sind also die wichtigsten Punkte, die Sie vor einem Ausbau beachten müssen:
1. Wärmedämmung
Wenn unter dem Dach Wohnraum entstehen soll, müssen die gesetzlichen Vorgaben dafür eingehalten werden. Die Wärmedämmung muss also den Vorgaben des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) entsprechen.
Für die nachträgliche Dachdämmung in einem Altbau sind vor allem die Zwischen- und Untersparrendämmung geeignet. Auch eine Einblasdämmung ist oft eine gute Lösung. Wird das Dach im Zuge einer Dachsanierung neu eingedeckt, bietet sich hingegen eher die Aufsparrendämmung an. Denn hierbei verlieren Sie keinen zusätzlichen Wohnraum durch die verminderte Höhe.
Bei den Giebelwänden und dem Kniestock ist eine Fassadendämmung vorteilhaft, um kostbare Wärmeenergie im Haus zu behalten. Im Sommer hält die Wärmedämmung die natürliche Wärme hingegen draußen. Gerade unter dem Dach staut sich die Hitze. Daher sollten Sie hier besonderen Wert auf eine gute Dämmung von oben und auch von den Seiten legen.
2. Unterspannbahn
Prüfen Sie überdies, ob eine diffusionsoffene Unterspannbahn zwischen Ziegeln und Dachsparren vorhanden ist. Falls diese nicht vorhanden oder nicht diffusionsoffen ist, müssen Sie einen notwendigen Abstand zwischen Unterspannbahn und Dämmstoffen zur Hinterlüftung berücksichtigen.
3. Treppe und Aufgang
Noch bevor die Bauarbeiten starten können, sollten Sie zunächst ausreichend Platz schaffen. Wenn es noch keinen richtigen Zugang zum Dachgeschoss ist, bringen Sie als Erstes eine neue Treppe an, damit die Arbeiter und Baustoffe nach oben gelangen.
4. Fenster
Sorgen Sie außerdem für ausreichend Beleuchtung. Viele Dachböden haben kaum Fenster, von modernen Fenstern ganz zu schweigen. Der Einbau neuer Fenster ist daher ein wichtiger Schritt zu Beginn der Bauarbeiten. Auch hier sind die Mindestanforderungen für Wohnräume zu beachten. Die Fensterfläche muss 20-25 Prozent der Wohnfläche eines Raums betragen.
5. Heizung, Sanitär und Elektrik
Letzten Endes muss der neue Wohnraum, egal ob zusätzliche Wohnfläche oder neue Wohneinheit, auch Strom und Wärme bekommen. Die Elektroleitungen und Heizungsinstallation sollte jeweils von entsprechenden Fachbetrieben erledigt werden. Beachten Sie dabei, ob Sie für die neue Wohnfläche einen eigenen Zähler benötigen und ob die bestehende Haustechnik die zusätzliche Last tragen kann.
Wie viel kostet es, den Dachboden auszubauen?
Wer seinen Dachboden ausbauen möchte, um zusätzliche Wohnfläche zu erhalten, muss mit teils hohen Kosten rechnen. Dabei ist entscheidend, ob es sich um die Erweiterung der Wohnfläche um ein oder zwei Zimmer handelt oder ob eine komplette Wohneinheit mit Küche, Bad und eigener Haustechnik entstehen soll.
Der reine Ausbau zu einem bewohnbaren Zimmer ist häufig kostengünstig und relativ schnell erledigt. Für eine Wohneinheit, die vermietet werden soll, müssen jedoch zahlreiche Auflagen beachtet werden. Folgende Kosten sind dabei zu beachten:
Tabelle Kosten des Dachbodenausbaus
Element | Kosten |
|---|---|
Dachdämmung | 60 – 100 Euro pro qm |
Alternative: Aufsparrendämmung | 160 – 250 Euro pro qm |
Fenster | ab 300 Euro pro Dachfenster |
Gauben | ab 4.000 Euro |
Trockenbauwände | ca. 45 – 85 Euro pro qm |
Türen | ab 100 Euro pro Zimmertür |
Heizung | ab 1.000 Euro pro Heizkörper |
Elektrik | ca. 50 – 100 Euro pro qm Wohnfläche |
Boden inkl. Unterkonstruktion und Bodenbelag | ab 75 – 130 Euro pro qm |
Treppe | ab 1.000 Euro mit Einbau |
Küche | je nach Ausstattung mind. 5.000 – 10.000 Euro |
Bad | je nach Ausstattung mind. 5.000 – 10.000 Euro |
Tabelle: durchschnittliche Kosten des Dachbodenausbaus
Gesamtkosten für eine neue Wohneinheit
Für eine komplette Wohneinheit mit drei Zimmern und einfachem Standard kommen so um die 50.000 Euro zusammen. Diese Kosten sind allerdings deutlich geringer als der Neubau oder Erwerb einer entsprechenden Immobilie.
Gemäß einer Studie des Immobiliendienstleisters CBRE lagen die reinen Neubaukosten 2023 bei durchschnittlich 3.420 Euro pro m². Auch der Baupreisindex ist auf einem Allzeithoch. Deutschland ist damit das teuerste europäische Land in Sachen Neubau. Eine 85 m² Wohnung mit drei Zimmern käme also auf 290.700 Euro an reinen Baukosten. Inklusive aller Nebenkosten und der Grundstückskosten würde man sogar bei 5.150 Euro pro m² landen.
In Berlin kosteten Bestandswohnungen 2023 durchschnittlich ca. 5.105 Euro pro m², sodass ein Erwerb einer entsprechenden Wohnung unter 434.000 Euro nahezu ausgeschlossen ist.
Der Dachausbau für eine Erweiterung des Wohnraums kann zu großen Teilen in Eigenleistung bewerkstelligt werden. Oftmals liegen die Kosten, je nach Anforderungen, in einem geringen, fünfstelligen Bereich.
Die Umnutzung des Dachbodens zu nutzbarem Wohnraum kann sich also für Eigentümer von Mehrfamilienhäusern schnell rechnen. Aktuell geht der Trend vor allem in Innenstadtlagen stark in Richtung Dachbodenausbau. Denn unter deutschen Dächern schlummert noch jede Menge Ausbaureserve.
Gibt es Förderungen für den Dachbodenausbau?
KfW-Förderung
Für die Schaffung von barrierefreiem Wohnraum durch das Ausbauen des Dachbodens gibt es zinsgünstige Kredite der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW).
Im Rahmen des Kredit 159 „Altersgerecht umbauen“ gibt es eine Förderung für Kredite bis 50.000 Euro. Damit kann entweder ein barrierefreier Umbau oder auch die Schaffung einer neuen barrierefreien Wohnung finanziert werden.
Außerdem kommen die Förderprogramme 261 und 262 der KfW infrage, wenn durch die Sanierung ein KfW-Effizienzhaus-Standard erreicht wird.
BAFA-Förderung
Neben zinsgünstigen Krediten mit Tilgungszuschüssen gibt es auch einige Förderungen für energetische Sanierungen, die nicht zurückgezahlt werden müssen. Eine verbesserte Dämmung des Daches ist eine Kernmaßnahme für energieeffizientes Wohnen. Bei der Förderung durch die BAFA über die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) sind daher insbesondere die Einzelmaßnahmen an der Gebäudehülle von Interesse.
Auch neue Fenster fallen hierunter. Das förderfähige Mindestinvestitionsvolumen startet bereits bei 300 Euro. 15 Prozent der förderfähigen Ausgaben müssen im Rahmen der Förderung nicht zurückgezahlt werden. Dabei sind die förderfähigen Ausgaben für energetische Sanierungsmaßnahmen auf 30.000 Euro pro Wohneinheit und Kalenderjahr begrenzt. Auch die Haustechnik, wie eine Lüftungsanlage, ist förderfähig.
Sind Dämmmaßnahmen des Daches Bestandteil eines individuellen Sanierungsfahrplans (iSFP) erhöht sich die BAFA-Förderung auf 20 Prozent von Kosten in Höhe von 60.000 Euro.
Wer den Dachboden ausbauen und dabei finanziell profitieren möchte, sollte also die Energieeffizienz nicht außer Acht lassen. Wird die Energiebilanz des Hauses durch den Dachausbau nachweislich verbessert, ist dieser zum großen Teil förderfähig.
Beispiele für BAFA-förderungsfähige Projekte im Rahmen des Dachausbaus:
- energieeffiziente Wärmedämmung
- energiesparende Dachfenster
- sommerlicher Wärmeschutz im Dachgeschoss
- Solarthermie-Anlagen
Die Förderprogramme von BAFA und KfW können nicht kombiniert werden. Sie bilden Alternativen füreinander. Prüfen Sie daher vorab, welches Programm Ihnen die meisten Vorteile bietet.
Wie kann ich den Dachboden ausbauen und Kosten sparen?
Erfahrene Heimwerker können ihren Dachboden in Teilen selbst ausbauen. Das Anbringen der Wärmedämmung oder auch der Einbau neuer Fenster kann in Eigenleistung erfolgen.
Vor allem die zeitintensiven Arbeiten mit wenig Materialeinsatz eignen sich für das eigene Anpacken. Das Stellen von Trockenbauwänden oder auch das Verlegen eines Bodenbelags sowie das anschließende Streichen oder Tapezieren sind ideal für geübte Heimwerker.
Für alle Leistungen, die mit der Statik des Hauses oder der Außenhülle zu tun haben, muss allerdings zwangsläufig ein Experte zurate gezogen werden.
Auch für alle Arbeiten rund um Elektrik sowie Heizungs- und Sanitärinstallation ist die Beauftragung eines Fachbetriebs unerlässlich. Allerdings können einzelne Aufgaben innerhalb der Arbeitspakete durchaus in Absprache mit den Handwerkern selbst übernommen werden.
Förderfähige Maßnahmen müssen von einem Fachbetrieb durchgeführt werden. Wer eine Förderung in Anspruch nehmen möchte, muss also genau darauf achten, welche Arbeiten extern beauftragt werden müssen.
Wie ist der Ablauf beim Ausbau des Dachbodens?
1. Dachboden vermessen
Als Erstes muss der auszubauende Dachboden vermessen werden. Mithilfe der Höhe der Decke, der Länge der Dachfläche sowie Tiefe der Dachsparren und deren Entfernung zueinander wird die nötige Stärke der Dämmung und die Länge der Dämmbahnen berechnet (→ Dachfläche berechnen).
2. Haustechnik vorbereiten
Elektriker und Heizungsinstallateure bereiten die Anschlüsse für die Haustechnik vor.
3. Fußboden ebnen
Bei Neubauten bieten die Dachböden i.d.R. bereits eine gute Grundlage. Doch insbesondere bei Altbauten ist oft eine Ausgleichsschüttung notwendig, um einen ebenen Fußboden zu erhalten. Wichtig für Elektrik und Heizung: Meterriss. Dieser markiert den Punkt von einem Meter Raumhöhe über dem fertigen Boden. So wird gewährleistet, dass Steckdosen, Schalter und Heizkörper auf der richtigen Höhe im Raum angebracht werden.
4. Neue Fenster einbauen
Dachböden bieten oft nicht ausreichend natürliches Licht für die Nutzung als Wohnraum. Daher ist der Einbau neuer Fenster fast immer vonnöten.
5. Dachboden gem. GEG dämmen
Üblicherweise erfolgt die Dämmung eines bestehenden Daches mit Mineralwolle, die zwischen den Sparren angebracht wird. Wird jedoch das gesamte Dach neu eingedeckt, bietet sich die Aufsparrendämmung zwischen Sparren und Dachziegeln an. Diese ist effektiver und nimmt im Innenraum keinen Platz weg.
6. Dampfbremse
Zum Schutz des Dämmmaterials vor Feuchtigkeit aus dem Wohnraum und Schimmelbildung wird eine PE-Dampfbremsfolie oder eine atmungsaktive Klimamembran auf dem Dämmmaterial angebracht. Die Abdichtung der Fenster ist besonders wichtig, um Wärmebrücken vorzubeugen.
7. Verkleidung
Zur Verkleidung der Dämmung kommen Gipskartonplatten unter die Sparren. Dafür braucht es zunächst eine Konterlattung, auf der dann die Platten angebracht werden.
8. Wände errichten
Nun folgen die Wände, am besten in Trockenbauweise mit Platten aus Gipskarton. Graue Platten sind dabei für Wohnräume gedacht. Für Nassbereiche sind grüne Platten vorgesehenen. Im Zwischenraum des Ständerwerks verschwinden Elektroleitungen und mögliche Heizungs- und Sanitärrohre. Die Wände werden ebenfalls gedämmt, was hier allerdings vor allem dem Schallschutz dient.
9. Haustechnik finalisieren
Im Anschluss werden die letzten Leitungen gezogen sowie Heizkörper und Sanitärobjekte eingebaut.
10. Boden verlegen
Der endgültige Bodenbelag kommt zum Schluss, damit er während der Bauarbeiten nicht beschädigt wird. Auch hier ist die Schalldämmung zu bedenken, damit die Person im unteren Geschoss nicht jeden Schritt mitbekommen.
Dachboden ausbauen: lohnt es sich?
Der Ausbau des Dachbodens schafft neuen Wohnraum. Aufgrund der hohen Rohstoffpreise und knappen Baugrundstücke sind dabei deutlich geringe Quadratmeterpreise möglich als bei einem Neubau. Insbesondere Eigentümer von Mehrfamilienhäusern können so vergleichsweise schnell und günstig neue Wohneinheiten schaffen, die weit unter den gängigen Kaufpreisen liegen.
Dazu stehen einige staatliche Förderungen oder Finanzierungen zur Verfügung, die die tatsächlichen Kosten für den Umbau weiter drücken. In der Folge genießen Hauseigentümer eine kostengünstige Erweiterung des Wohnraums, ohne umziehen zu müssen. Vermieter profitieren von einem Mehr an Mieteinnahmen durch die Erhöhung der Anzahl Ihrer Wohneinheiten. In Kombination mit einer grundlegenden Sanierung ergeben sich außerdem attraktive Steuersparmodelle.
Zwar gibt es gesetzliche Vorgaben zu beachten und speziell die Schaffung neuer Wohneinheiten ist aufwendiger, aber am Ende wird neuer Wohnraum dringend benötigt. Das Ausbauen von Flächen im Dachboden rentiert sich also für Eigentümer und Mieter gleichermaßen.
Häufig gestellte Fragen
Lohnt sich der Dachausbau?
In den Städten werden Wohnraum und Bauland immer knapper und damit auch teurer. Wer schnell mehr Wohnfläche benötigt, sollte daher den Dachausbau prüfen. Die Kosten für den Ausbau sind zugleich sehr viel geringer als für einen Neubau oder den Kauf einer entsprechenden Immobilie. Außerdem gibt es zahlreiche staatliche Förderungen, die den Preis weiter drücken.
Welcher Dachboden eignet sich zum Ausbauen?
Bei dem Dachausbau zu neuer Wohnfläche sind die lichte Stehhöhe und Dachneigung entscheidend. In Berlin beträgt die Mindesthöhe für Wohnräume 2,30 m. Dies kann in anderen Bundesländern abweichen. Für den Ausbau eignen sich Dächer ab 35 Grad Neigung am besten, vor allem Spitz- und Mansardendächer. Zudem müssen Sie für ausreichend Tageslicht sorgen. Die Fensterfläche sollte 20-25 Prozent der Grundfläche betragen.
Braucht man eine Baugenehmigung für den Dachausbau?
Die Erweiterung einer bestehenden Wohnfläche in den Dachboden ist in der Regel genehmigungsfrei, insofern die Bauvorschriften für die Mindestraumhöhe und Beleuchtung eingehalten werden. Insbesondere bei Einfamilienhäusern ist dies oft unproblematisch. Bei der Schaffung neuer Wohnfläche in Form einer eigenen Wohneinheit handelt es sich jedoch um eine Nutzungsänderung, die immer genehmigungspflichtig ist. Fragen zur Statik, zu Genehmigungen und Bauvorschriften sind in der Bauordnung des jeweiligen Bundeslandes geregelt.
Wie viel kostet ein Dachausbau?
Für eine neue Wohneinheit im Dach mit drei Zimmern, Küche und Bad sollten Sie mit mindestens 50.000 Euro kalkulieren. Der reine Ausbau zu neuen Zimmern ist hingegen oft deutlich günstiger, denn Küche und Bad inklusive der Sanitärinstallation sind die teuersten Gewerke bei Dachausbau.
