Kernsanierung

Ablauf, Dauer, Kosten –
Das müssen Sie über eine Kernsanierung wissen

31.03.2022 | Maria Schmid | Lesedauer: 11 Minuten

Um ältere Gebäude auf den neuesten Stand der Technik und Energieeffizienz zu bringen, hilft oftmals nur eine Kernsanierung. Wir zeigen Ihnen, wie diese Sanierung abläuft, welche Arbeiten notwendig sind und mit welchen Kosten Sie planen sollten. Sie möchten Ihre Kernsanierung ohne Stress abwickeln? Dann können Sie sich hier registrieren und direkt mit Ihrer Sanierung starten.

Das Wichtigste zur Altbausanierung in Kürze

  • Umfassende Sanierungsarbeiten: Wohnung wird vom Kern her erneuert
  • Kosten können stark schwanken und hängen vom Umfang der Sanierung ab
  • Asbest kann zu höheren Kosten und Verzögerungen führen
  • Fördermöglichkeiten von Kommunen, Städten und vom Bund
  • Vorteile einer Kernsanierung: Nachhaltigkeit, Energieeffizienz und Wertsteigerung

Kosten, Ablauf und Dauer einer Kernsanierung

Sie wollen ein Gebäude kernsanieren und möchten wissen, was auf Sie zukommt? Dann finden Sie hier alle wichtigen Informationen rund um die Kernsanierung übersichtlich und verständlich aufbereitet.

Was ist eine Kernsanierung?

Welche Arbeiten bei einer Kernsanierung genau durchgeführt werden, ist nicht eindeutig definiert. Grundsätzlich beinhaltet eine Kernsanierung jedoch alle erforderlichen baulichen Maßnahmen, um ein Gebäude wieder in einen neuwertigen Zustand zu versetzen. Gemäß der Bezeichnung werden dabei keine tragenden Elemente wie Außenmauern neu gebaut, sondern lediglich das Innenleben, der „Kern“ des Hauses saniert. Dabei können neben den Elektroinstallationen auch Wasserleitungen, Bodenbeläge, Dämmungen oder die Dacheindeckung erneuert werden.   

Eine besonders umfangreiche Kernsanierung setzt eine sogenannte „Entkernung“ voraus. Dabei werden alle baulichen Elemente im Gebäude entfernt und es bleiben nur noch die Grundmauern stehen.

Kernsanierung und Denkmalschutz 
Wird ein denkmalgeschütztes Gebäude saniert und eine Kernsanierung durchgeführt, muss im Vorfeld das zuständige Amt für Denkmalschutz den Baumaßnahmen zustimmen. Das Amt überwacht außerdem die Sanierungsmaßnahmen und stellt sicher, dass das Gebäude historisch korrekt wiederhergestellt wird. 

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Was kann eine Kernsanierung kosten?

Die Kosten für eine Kernsanierung hängen von vielen verschiedenen Aspekten ab. So spielen der Umfang der Maßnahmen sowie das Gebäude und sein Ist-Zustand eine wichtige Rolle für die Sanierungskosten. Darüber hinaus hat auch die Dauer der Sanierungsarbeiten einen großen Einfluss auf den Endpreis, wenn das Gebäude über einen längeren Zeitraum eingerüstet werden muss. Ebenfalls nicht zu unterschätzen ist der Kostenaspekt bei der Materialwahl. So sind Rohrleitungen aus Kupfer teurer als Heizungsrohre aus Kunststoff. 

Die Gesamtkosten für die Kernsanierung können demnach im niedrigen fünfstelligen, aber auch im siebenstelligen Bereich liegen. Bei einer Kernsanierung werden die Kosten für gewöhnlich pro Quadratmeter angegeben. Mit den nachfolgenden praxisnahen Beispielen erhalten Sie einen Überblick über die Preisspannen für Sanierungsarbeiten in den verschiedenen Bereichen des Hauses.  

Leistungen, die nach Meter/Quadratmeter abgerechnet werden können:

Baumaßnahme
Mögliche Kosten
Dachsanierung und Neueindeckung 80 bis 130 Euro pro Quadratmeter
Aufbau eines neuen Dachstuhls für ein neues Dach 50 bis 80 Euro pro Quadratmeter
Dämmung der Fassade 30 bis 300 Euro pro Quadratmeter
Dämmung der Kellerdecke 15 bis 80 Euro pro Quadratmeter
Erneuerung der Elektrik (Leitungen, Steckdosen) 100 bis 130 Euro pro Quadratmeter
Erneuerung von Rohrleitungen (Wasser, Abwasser) 200 bis 300 Euro pro Meter

Einzelmaßnahmen:

Baumaßnahme
Mögliche Kosten
Austausch von Fenstern durch mehrfachverglaste Fenster 500 bis 800 Euro pro Stück
Heizungssanierung zwischen 8.000 und 30.000 Euro, abhängig vom Heizsystem, z.B. Solarthermie, Pelletheizung, BHWK
Badsanierung 9.000 bis 30.000 Euro pro Badezimmer
Einbau von Lüftungssystem (zentral oder dezentral) zwischen 5.000 bis 10.000 Euro

Im Rahmen einer Kernsanierung kann auch eine Asbestsanierung erforderlich sein, z.B. wenn alte Dämmplatten entfernt werden müssen. In diesem Fall können die Kosten nochmals deutlich steigen. Sie bewegen sich pro 100 Quadratmeter zwischen 2.000 und 25.000 Euro. Die Kosten fallen deshalb so hoch aus, weil bei den Sanierungsarbeiten sehr strenge Anforderungen an Umwelt- und Arbeitsschutz sowie die Entsorgung des Asbests gelten. 

Wie setzen sich die Kosten zusammen?

Die Kosten für die Kernsanierung setzen sich wie bei allen baulichen Maßnahmen aus verschiedenen Bestandteilen zusammen: 

  • Materialkosten: Ein großer Teil der Sanierungskosten entfällt auf das Material. Hierzu gehören die Kosten für Rohrleitungen, aber auch für Geräte wie Heizungsanlagen oder Lüftungen.  
  • Arbeitskosten: Der größte Posten der Kernsanierung umfasst die Arbeitskosten. Für eine Kernsanierung sind mehrere Fachkräfte, häufig über mehrere Wochen täglich beschäftigt. Berechnet ein Bauunternehmen 50 Euro brutto pro Arbeitsstunde, sind das 400 Euro pro Tag pro Person. Kommen fünf Arbeitskräfte zum Einsatz, kostet das 2.000 Euro. Bei insgesamt 50 Personentagen lägen die Arbeitskosten für die Kernsanierung in diesem Beispiel bei 100.000 Euro. Beim Angebotsvergleich für Kernsanierungen gilt es, besonders auf die veranschlagten Personalkosten zu schauen. 
  • Anfahrtskosten: Je nachdem, wie weit der Anfahrtsweg der einzelnen Gewerke ist, können auch hier zusätzliche Kosten entstehen.

Kann ich eine Kernsanierung fördern lassen?

Der Staat unterstützt Immobilienbesitzer auf unterschiedliche Weise bei der Kernsanierung. 

  • Absetzen der Arbeitskosten für Handwerker: Pro Jahr können bis zu 20 Prozent der Kosten für Handwerkerleistungen bis zu einer Höhe von 1.200 Euro steuerlich abgesetzt werden.
  • Förderprogramme der Kommunen und Städte: Viele Städte und manche Bundesländer haben eigene Förderprogramme mit Zuschüssen für die energetische Sanierung. In einigen Regionen gibt es auch spezielle Fördertöpfe, wenn es um eine denkmalgerechte Sanierung im Bestand geht. Hier sollten sich Hausbesitzer oder Wohnungsverwaltungen direkt an die jeweiligen Behörden wenden.
  • Förderung über die Bundesförderung für effiziente Gebäude: Wird ein Gebäude im Rahmen einer Kernsanierung energetisch saniert und erzielt einen KfW-Effizienzhausstandard, lässt sich die Sanierung über einen KfW-Kredit finanzieren. Abhängig vom Effizienzhausstandard können Hausbesitzer neben günstig verzinsten Krediten auch hohe Tilgungszuschüsse von bis zu 75.000 Euro pro Wohneinheit erhalten. Die KfW-Förderung über die BEG ermöglicht Kredithöhen von bis zu 150.000 Euro. Einzelmaßnahmen wie die Dachsanierung oder die Wärmedämmung bzw. die Erneuerung der Heizungsanlage können mit geförderten Krediten in Höhe von bis zu 60.000 Euro gefördert werden.

Wie läuft eine Kernsanierung ab?

Unabhängig vom späteren Umfang der Maßnahmen ist die Vorgehensweise bei einer Kernsanierung wie folgt: 

  1. Ermitteln des Status Quo: Im Rahmen eines Gutachtens wird der Zustand des Gebäudes genau ermittelt. 
  2. Maßnahmenliste: Im nächsten Schritt werden Maßnahmen ermittelt und diese nach Priorität sortiert.  
  3. Einholen von Angeboten: Bauplaner oder Bauherren holen Angebote für die einzelnen Maßnahmen bei unterschiedlichen Betrieben und Gewerken ein. 
  4. Prüfen der Finanzierung und Beantragen von Fördermitteln: Um staatliche Förderung für die Kernsanierung zu erhalten, müssen die Anträge immer vor dem Start der Maßnahmen gestellt werden.  
  5. Aufstellen eines Maßnahmenplans: Die Bauleitung erstellt einen Maßnahmenplan und Zeitplan für alle an der Sanierung beteiligten Gewerke. 
  6. Räumung und Entsorgung: Zunächst werden alle losen Teile entfernt und entsorgt. 
  7. Rückbau und Entkernung: Im nächsten Schritt werden alle fest mit dem Gebäude verbundenen Teile entfernt, wie Fußbodenbeläge, Rohre, Steckdosen oder andere Einbauten. 
  8. Anlegen von Schlitzen für Elektroleitungen: Zuerst werden meist die Schlitze für Elektroleitungen geschaffen. 
  9. Vorbereitung für Heizungsrohre: Wird eine Fußbodenheizung verlegt, müssen häufig Vorarbeiten im Boden erfolgen. Auch für das Verlegen von Heizungsrohren kann es erforderlich sein, Wände zu öffnen und zu verschließen. Ebenso müssen Öffnungen für Wasser- und Abwasserrohre geschaffen werden. Häufig werden dabei auch die notwendigen Vorbereitungen für eine neue Abgasanlage geschaffen und ein Schornsteinschacht saniert. 
  10. Sanitäranlagen: Noch vor dem Verkleiden der Wände und dem Anlegen des Fußbodens werden Unterputzleitungen für Zapfstellen in Bädern und in der Küche aufgebaut. Nach Abschluss der Arbeiten können die Sanitärräume bereits gefliest werden. 
  11. Malerarbeiten: Wurden alle Rohre in den Wänden verlegt, kann das Spachteln erfolgen. Anschließend werden Malerarbeiten durchgeführt. Sofern notwendig, werden alte Türen aus dem Gebäude aufbereitet, neu lackiert und wiedereingesetzt. 
  12. Bodenbelag: Bevor die Kernsanierung mit der Reinigung der Baustelle abgeschlossen wird, werden noch die Böden verlegt. Der Bodenleger ist somit das letzte der Gewerke im Haus und verlegt Parkett, Laminat oder andere Bodenbeläge. 

Nach Abschluss aller Maßnahmen erfolgt die Endabnahme, bei welcher die Bauherren noch einmal prüfen, ob alle Arbeiten laut Vorgabe erfolgt sind. Bei der Abnahme werden auch mögliche Mängel aufgenommen.  

Welche Maßnahmen fallen bei der Kernsanierung am häufigsten an?

Die Maßnahme, die beim Kernsanieren am häufigsten durchgeführt wird, ist die energetische Sanierung. Dabei werden Wände und Decken gedämmt, die Fenster erneuert sowie Heizsysteme modernisiert. Ein Vorteil der energetischen Sanierung besteht außerdem in den hohen Fördermitteln, welche der Staat u.a. über die BEG bereitstellt.

Vorteile der Kernsanierung

Viele Auftraggeber denken, dass eine Kernsanierung vor allem kosmetische Zwecke erfüllt. Doch bietet die Kernsanierung noch weitaus mehr Vorteile: 

  • Höhere Energieeffizienz: Durch eine neue Wärmedämmung und sanierte Heizungsanlagen können Hausbesitzer in hohem Maße Energiekosten sparen. Das gilt vor allem dann, wenn sie auf erneuerbare Energien setzen. 
  • Werterhaltung oder -steigerung: Wenn ein Gebäude kernsaniert wird, wird es in einen neuwertigen Zustand zurückversetzt. Durch technische Verbesserung findet dabei nicht nur ein Werterhalt, sondern auch eine Wertsteigerung statt.  
  • Nachhaltigkeit: Durch den geringeren Energieverbrauch tragen Hausbesitzer zum nachhaltigen Umgang mit natürlichen Ressourcen bei und senken ihre Emissionen.  

Das gilt es bei einer Kernsanierung zu beachten

  • Budget realistisch kalkulieren: Eine Kernsanierung umfasst je nach Gebäude viele verschiedene Einzelschritte. Alle diese Schritte sind mit Kosten verbunden. Das gilt umso mehr, wenn keine Eigenleistung möglich ist. Aus diesem Grund sollte eine genaue Kostenkalkulation erfolgen, um unvorhergesehene Kostensteigerungen zu vermeiden. 
  • Finanzierung absichern: Eine Baumaßnahme in der Größenordnung einer Kernsanierung ist meist mit mindestens fünfstelligen Kosten verbunden. Aus diesem Grund hat die Finanzierung eine hohe Priorität. 
  • Fördermöglichkeiten berücksichtigen: Aufgrund der hohen Baukosten kann staatliche Förderung das Budget deutlich schonen. Kümmern Sie sich frühzeitig um eine fachliche Beratung, um die bestmögliche Förderung zu erhalten. 
  • Prioritäten setzen: Wenn das Budget nicht ausreicht, müssen Abstriche gemacht werden. Arbeiten Sie deshalb unbedingt mit einer Priorisierung. Manche Arbeiten müssen vielleicht nicht sofort erledigt werden und können ein wenig Aufschub vertragen. 
  • Bausubstanz prüfen: Eine genaue Prüfung der Bausubstanz sollte im Vorfeld durch einen Gutachter erfolgen. So können Sie unangenehme Überraschungen während der Baumaßnahmen vermeiden. 
  • Mit Zeitplänen arbeiten: Realistische Zeitpläne erleichtern die Kostenplanung und die Koordination aller beteiligten Gewerke. 

Was sind die häufigsten Probleme bei einer Kernsanierung und wie können Sie vorbeugen?

Bei der Bausanierung werden häufig Fehler gemacht, die das Projekt verzögern oder teurer machen. Dabei lassen sich diese Probleme bereits im Vorfeld lösen: 

  • Es wird zu wenig geplant: Wer kleine Renovierungsarbeiten zu Hause gewohnt ist, unterschätzt schnell, welchen Aufwand eine Kernsanierung bedeutet. Am besten überlassen Sie die Planung daher den Profis. Diese können Zeiten und Aufwand realistisch einschätzen. 
  • Unterschätzte energetische Sanierung: Häufig kommt es vor, dass der energetischen Sanierung bei der Kernsanierung zu wenig Platz eingeräumt wird. Dabei haben Wärmedämmung und ein neues Heizsystem das größte Potenzial, um später Betriebskosten einzusparen. 
  • Förderangebote nicht genutzt: Abhängig vom Effizienzhausstandard können Sie über KfW-Kredite hohe Fördersummen abrufen. Diese Chancen sollten Sie nutzen. 
  • Es wird das günstigste Angebot genommen: Günstig heißt auf dem Bau nicht immer auch gut. Es gilt auch bei der Kernsanierung die besten Dienstleister und Handwerker zu bekommen, nicht die billigsten. Das kann sich nämlich später rächen, wenn die Ausführungsqualität nicht stimmt. Auch beim Material sollten Sie nicht sparen.  

So einfach gelingen Kernsanierungen mit Doozer

Eine Kernsanierung im Altbau oder älteren Gebäuden ist für alle, die nicht vom Fach sind, eine sehr große Herausforderung. Es müssen Gewerke koordiniert, Material beschafft und Kosten kalkuliert werden. Dabei kann schnell der Überblick verloren gehen. 

Doozer sorgt für Abhilfe. Wir haben uns auf Sanierungen im Innenbereich spezialisiert und können Ihnen nicht nur kompetente und zuverlässige Handwerksbetriebe vermitteln, sondern auf Wunsch auch die komplette Planung und Koordination der Kernsanierung anbieten. 

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