Altbausanierung

Ablauf, Dauer, Kosten –
Das müssen Sie über eine Altbausanierung wissen

07.04.2022 | Maria Schmid | Lesedauer: 11 Minuten

Sie haben vor, Ihre Bestandsimmobilie zu sanieren und wollen mehr über Aufwand, Maßnahmen und Kosten erfahren? Dann sind Sie bei Doozer genau richtig. Wir haben hier alles Wichtige rund um die Altbausanierung für Sie zusammengestellt. Wenn Sie Ihre Altbauwohnung über Doozer stressfrei sanieren möchten, können Sie sich hier registrieren und direkt starten. 

Das Wichtigste zur Altbausanierung in Kürze

  • Wohnung wieder in einen neuwertigen Zustand versetzen.
  • Eine Altbausanierung kostet ca. 400 bis 600 Euro pro Quadratmeter.
  • Neue Heizsysteme führen zu höheren Kosten.
  • Je nach Umfang kann eine Altbausanierung wenige Wochen oder mehrere Monate dauern.
  • Fördermöglichkeiten und zinsgünstige Kredite verfügbar.

Alle Infos rund um das Sanieren im Bestand im Überblick

Wenn ein Gebäude saniert wird, ist das mit planerischem, konzeptionellem und letztlich praktischem Aufwand verbunden. Gewerke müssen koordiniert, Handwerker beauftragt und Arbeiten kontrolliert werden. Hier erhalten Sie einen Überblick zu allen zentralen Themen der Altbausanierung.

Was ist eine Altbausanierung?

Eine Altbausanierung umfasst alle Maßnahmen zur Herstellung eines neuwertigen Zustands in Bestandsgebäuden. Wird der Begriff Altbau enger gefasst und nur auf Gebäude bezogen, die vor dem Zweiten Weltkrieg errichtet wurden, bezieht sich die Altbausanierung auch auf die Reparatur, Instandsetzung und Modernisierung dieser Bausubstanz sowie der darin eingebauten Elektrik, sanitären Anlagen und Rohrleitungen.  

Sanierungsarbeiten in Altbauten umfassen üblicherweise auch eine energetische Sanierung, bei der Decken und Wände gedämmt sowie Heizsysteme erneuert werden. Auf diese Weise wird die Energieeffizienz des Gebäudes verbessert.  

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Vorteile der Altbausanierung in Kürze

Wer ältere Gebäude saniert, kann auf unterschiedlichen Ebenen profitieren:

  • Werterhalt und Wertsteigerung: Im Rahmen der Sanierung werden Altbauten modernisiert. Dadurch wird der Wert der Immobilie nicht nur erhalten, sondern noch gesteigert. 
  • Energie sparen und Betriebskosten senken: Durch die Steigerung der Energieeffizienz sinkt der Wärmebedarf des Gebäudes und somit der Primärenergieverbrauch. Das macht sich in geringeren Heizkosten bemerkbar. Wird außerdem auf erneuerbare Energien gesetzt, lassen sich noch mehr Kosten einsparen, denn geringere Emissionen bedeuten auch geringere Abgaben über die CO2-Steuer. 
  • Fördermöglichkeiten: Eine energetische Altbausanierung ermöglicht Bauherren, Fördermittel des Bundes zu nutzen. Über die Bundesförderung für effiziente Gebäude sind sowohl Zuschüsse für Einzelmaßnahmen als auch zinsgünstige Kredite mit Tilgungszuschüssen möglich. 
  • Erhöhter Wohnkomfort: Mit moderner Elektrik, einer guten Wärmedämmung und neuen Böden werden Wohnungen und Häuser wohnlicher, ihr Wohnkomfort wird gesteigert. Für Vermieter und WEG ergeben sich so Chancen auf höhere Mieteinnahmen.  

Welche Maßnahmen sind bei einer Altbausanierung nötig?

Das Sanieren von älteren Gebäuden kann sehr umfangreich werden. Welche Maßnahmen genau erforderlich sind, hängt von verschiedenen Aspekten ab. Zum einen spielt es eine Rolle, welche Ziele mit der Sanierung verfolgt werden. Soll lediglich eine energetische Sanierung vorgenommen werden, kann es ausreichen, die Außenfassade zu dämmen, die Fenster zu tauschen und ein neues Heizsystem zu installieren. In diesem Fall wären Böden, Decken oder Elektrik im Gebäude nicht von Sanierungsarbeiten betroffen. 

Wird jedoch in alten Gebäuden eine Kernsanierung durchgeführt, dann wird das Gebäude bis auf die Grundmauern entkernt. Die Altbausanierung ist dann eine Komplettsanierung, bei der alles vom Bodenbelag bis zum Dach neu gemacht wird. 

Welche Maßnahmen also letztlich erforderlich sind, hängt davon ab, in welchem Umfang saniert werden soll und in welchem Zustand sich das Gebäude befindet. Dafür muss im Vorfeld die Bausubstanz ermittelt werden. Ebenso kann ein Energieberater die Qualität der Wärmedämmung begutachten. 

Wichtig: Welche Heizung für die Altbausanierung? 

Im Rahmen der Altbausanierung wird meist auch ein Heizungstausch durchgeführt. Bei dieser Gelegenheit stellen viele Hausbesitzer auf erneuerbare Energien um. Allerdings hängt die Wahl des Heizsystems von den baulichen Gegebenheiten ab. Hat der Altbau einen KfW-Effizienzhausstandard erreicht, kann eine Solarthermie-Anlage oder eine Wärmepumpe in Kombination mit einer Fußbodenheizung für umweltfreundliche Wärme sorgen.  

Denkbar sind aber auch Pelletkessel mit Solarunterstützung oder moderne Gas-Brennwertheizungen, die mit Solarthermie oder Wärmepumpen als Hybridheizung laufen. In urbanen Gebieten kann der Anschluss an ein Fernwärmenetz sinnvoll sein, wenn die Wärme nachhaltig über Kraft-Wärme-Kopplung ohne fossile Brennstoffe erzeugt wird.  

Worauf muss man bei einer Altbausanierung achten?

Da die Sanierung von Altbauten im Bestand erfolgt, spielt die Begutachtung der Bausubstanz und des gesamtem Gebäudezustands eine wichtige Rolle. So kann ein Maßnahmenkatalog mit Prioritäten erstellt werden. 

Die Analyse im Vorfeld ist auch wichtig, weil Werkstoffe und Materialien ausgewählt werden müssen, die sich auch für den jeweiligen Altbau eignen.  

Ein Beispiel: Für die Sanierung von Fachwerkhäusern darf nur eine spezielle Farbe eingesetzt werden, um die Struktur im Fachwerk nicht zu beschädigen. 

Wie bei allen Bausanierungen gilt auch für die Altbausanierung, dass die Finanzierung des Projekts vor Beginn gesichert sein sollte.

Insbesondere bei Altbauten muss häufig der Denkmalschutz berücksichtigt werden. Alle Baumaßnahmen müssen dann vor dem Baubeginn von der zuständigen Denkmalbehörde genehmigt werden. 

Im Vergleich zu einer Sanierung im Bestand erfordert die Altbausanierung eine besonders gründliche Vorarbeit. Denn bei Gebäuden aus der Zeit vor dem Zweiten Weltkrieg gab es für den Innenausbau keine Standards.

Die Bausubstanz kann deshalb von Gebäude zu Gebäude, manchmal auch von Wohneinheit zu Wohneinheit stark variieren. Bei neueren Gebäuden spielt der Denkmalschutz, wenn überhaupt, eine deutlich geringere Rolle. 

Wichtig: In vielen älteren Gebäuden wurden bei Sanierungen in den 1950er- bis 1970er-Jahren häufig asbesthaltige Elemente verbaut. In diesem Fall muss die Altbausanierung zusätzlich um eine Asbestsanierung erweitert werden. Das erhöht den Arbeits- und Entsorgungsaufwand und somit auch die Kosten deutlich.

Wieviel kostet eine Altbausanierung?

Pauschale Aussagen zu den Kosten einer kompletten Altbausanierung sind aufgrund der vielfältigen Parameter und der Verschiedenheit der Projekte nicht möglich. Abhängig vom Aufwand und Umfang der Arbeiten kann eine Sanierung 20.000 Euro kosten oder einen siebenstelligen Betrag verschlingen.  

Allerdings lassen sich verschiedene Richtwerte ansetzen, um einen Ansatzpunkt zu möglichen Kosten für die Sanierungsarbeiten zu erhalten.

Leistungen und Arbeiten
Mögliche Kosten
Fassadendämmung mit Wärmeverbundsystem  ca. 130 Euro pro Quadratmeter
Fassadendämmung mit Vorhangfassade ca. 180 Euro pro Quadratmeter 
Fassadendämmung durch Einblasen von Dämmmaterial ab 20 Euro pro Quadratmeter  ab 20 Euro pro Quadratmeter 
Einsetzen von Fenstern mit Mehrfachverglasung ab 500 Euro pro Fenster 
Wärmedämmung des Kellers und Abdichten von innen ab 250 Euro pro Quadratmeter
Keller abdichten von außen ab 400 Euro pro laufenden Meter
Dämmung der Kellerdecke ab 25 Euro pro Quadratmeter
Isolierung von Wasserleitungen ab 5 Euro pro laufenden Meter
Wärmedämmung von Geschossdecken ab 50 Euro pro Quadratmeter
Dachdämmung ab 80 Euro pro Quadratmeter
Dacheindeckung neu ab 100 Euro pro Quadratmeter
neues Heizsystem ab 10.000 Euro

Neben diesen Kosten entstehen weitere Kosten für das Verlegen von Rohrsystemen, für die Installateure, das Anlegen der Elektrik, die Erneuerung von Sanitärbereichen, wenn diese Maßnahmen ebenfalls im Rahmen der Altbausanierung erfolgen. 

Hinzu kommen die Kosten für Bausachverständige, die das Gebäude im Vorfeld analysieren. Die Stundensätze liegen hier zwischen 80 und 200 Euro 

Ein wichtiger Faktor bei der Sanierung sind die Arbeitskosten. Hier können Sie mit Stundensätzen zwischen 40 und 60 Euro für die einzelnen Gewerke rechnen. 

Häufig wird eine Preisspanne zwischen 400 und 600 Euro pro Quadratmeter für die Altbausanierung angegeben. Die Sanierung eines Gebäudes mit 150 Quadratmeter Wohnfläche würden dann zwischen 60.000 und 90.000 Euro kosten. Allerdings ist auch das nur ein grober Richtwert, denn schon allein bei der Wahl des neuen Heizsystems können Preisunterschiede von bis zu 10.000 Euro entstehen. 

Beitragsbild-Thinkimmo-Doozer

Welche Förderungen gibt es?

Erfolgt im Rahmen der Altbausanierung eine energetische Sanierung, ist eine staatliche Förderung über die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) möglich. So können Hausbesitzer Einzelmaßnahmen wie die Heizungsmodernisierung über das BAFA bezuschussen lassen. Wird mit der Sanierung ein KfW-Effizienzhausstandard erreicht, ist eine Förderung über zinsgünstige KfW-Kredite mit Tilgungszuschüssen möglich. Abhängig vom erreichten Effizienzhaus-Standards sind bei einer Finanzierungssumme von 150.000 Euro Tilgungszuschüsse in Höhe von bis zu 75.000 Euro möglich.  

Bei denkmalgeschützten Immobilien gibt es häufig von Kommunen oder Städten Zuschüsse für die Altbausanierung. Hier müssten Sie sich vor Ort informieren.  

Wichtig: Der Antrag der Förderung muss vor Beginn der Arbeiten gestellt werden. Ein zertifizierter Energieberater muss außerdem für die Antragstellung mit einbezogen werden.

Wie lassen sich Kosten senken, wenn man eine Altbauwohnung saniert?

Wer eine Altbauwohnung sanieren lassen möchte, kann die Kosten durch Eigenleistung senken. So kann die Wohnung in Eigenregie entkernt werden. Dazu gehört es, den vorhandenen Bodenbelag abzutragen oder Tapeten von den Wänden zu entfernen.  

Allerdings bieten viele Betriebe Komplettpakete für die Altbausanierung an, sodass es sich meist kaum lohnt, Vorarbeiten selbst zu übernehmen. 

Wie lange dauert eine Altbausanierung?

Die Dauer der Altbausanierung ist nicht pauschal zu beziffern. Sie kann zwischen wenigen Wochen und mehreren Monaten dauern. Um nicht unnötig viel Zeit verstreichen zu lassen, ist eine genaue Planung erforderlich. Diese sollten Sie am besten einem Fachbetrieb überlassen. 

Wie läuft eine Altbausanierung ab?

Eine Altbausanierung erfolgt in mehreren Schritten. So kann sie ablaufen: 

  1. Analyse, Planung und Priorisierung: Im ersten Schritt wird das Gebäude oder die Wohnung analysiert. Danach werden Maßnahmen abgeleitet. Im Anschluss daran erstellen die Verantwortlichen einen Plan, in welchen alle Gewerke eingebunden werden. 
  2. Angebote einholen: Wird kein Generalunternehmer beauftragt, müssen Angebote von einzelnen Handwerksbetrieben eingeholt werden. Nach Sichtung aller Angebote erfolgt die Beauftragung.  
  3. Rückbau: Die ersten Arbeiten beschränken sich auf das Entfernen alter Böden, Wandverkleidungen, Fliesen, Leitungen, bis das Gebäude bzw. die Wohnung im Rohzustand und entkernt ist. 
  4. Arbeiten im Rohbau: Wie bei einem Neubau starten jetzt die Rohbauarbeiten. Bei Bedarf werden neue Wände eingezogen, Wandöffnungen gemeißelt und je nach Zustand, ein neuer Estrich gegossen. Bis der Estrich getrocknet ist, müssen die Arbeiten ruhen. 
  5. Dachdeckerarbeiten: Meist schon während der Arbeit im Rohbau wird das Dach neu eingedeckt. So wird sichergestellt, dass das Gebäude vor Witterungseinflüssen geschützt ist.  
  6. Trockenbau: Werden Wände aus Gipskarton eingezogen, ist jetzt der richtige Zeitpunkt. Das gilt insbesondere für Wände, in welchen Leitungen verlaufen sollen. 
  7. Rohrleitungen: Im nächsten Schritt werden neue Wasser- und Abwasserleitungen gelegt, Heizungsrohre installiert und Kanäle für Stromleitungen erstellt. Ist der Heizungsraum schon saniert, kann die Heizung installiert werden. 
  8. Elektroinstallationen: Jetzt kann die Elektrik installiert werden. Buchsen für Lichtschalter werden eingesetzt und Leitungen gezogen. 
  9. Trockenbau-Abschluss: Nachdem alle Rohrleitungen verlegt wurden, werden alle Öffnungen geschlossen und verputzt. 
  10. Dämmung der Fassade: Nach den Arbeiten im Inneren wird die Fassade gedämmt. Mit der Fassadendämmung können auch die neuen Fenster eingesetzt werden. Das ist von Vorteil, wenn ein Gerüst gestellt wurde.  
  11. Innenausbau: Nachdem alle Öffnungen verschlossen wurden, kann der Innenputz aufgetragen werden. Auch Fliesen werden jetzt verlegt. 
  12. Fußböden: Solange der Putz innen trocknet, können Fußböden bearbeitet und Treppen installiert werden. Ebenso kann es sinnvoll sein, jetzt in den Innenräumen Türen zu renovieren bzw. einzubauen. 
  13. Abschluss der Wände: Der Malerbetrieb übernimmt nun die Maler- und Tapezierarbeiten. Der Elektriker setzt Steckdosen und Lichtschalter ein. 
  14. Sanitäranlagen: Zum Schluss werden Waschbecken, Armaturen und Toiletten montiert. 

Erst ganz zum Schluss erhält das Gebäude bei Bedarf seinen Fassadenanstrich.  

Die hier vorgestellte Reihenfolge ist nur beispielhaft zu verstehen. Je nach Bauplanung können einzelne Schritte auch parallel erfolgen. 

So sanieren Sie Ihre Altbauwohnung über Doozer

Die Altbausanierung erfordert eine gründliche Planung und Steuerung aller Gewerke. Wichtig ist darüber hinaus, die Angebote der Sanierungspartner gründlich zu studieren.

Doozer hilft Ihnen dabei, professionelle Dienstleister und Handwerksbetriebe für die Sanierung Ihres Altbauprojekts zu finden. Auf Wunsch erhalten Sie die komplette Bauplanung und Durchführung aus einer Hand. Stellen Sie hier unverbindlich Ihre Anfrage!

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